【正文】 市場供求關(guān)系的特殊性：土地的供給彈性小 ， 土地價(jià)格主要受需求方面影響 。 ? （ 2 ） 價(jià)格機(jī)制決定的特殊性：地價(jià)主要由地租或收益所決定 ， 即由土地的使用價(jià)值決定 。 ? 在房地產(chǎn)價(jià)格中 ， 土地的價(jià)格是起決定性作用的 ， 因此了解土地價(jià)格的特性很重要 。 ? 土地 是自然界的產(chǎn)物 ， 而非勞動產(chǎn)物 ， 因此其價(jià)格是地租的本金化；而 建筑物 是勞動產(chǎn)物 ， 其價(jià)格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成 。 ? 一般情況下需要評估房地產(chǎn)的市場價(jià)值 ，但也會涉及非市場價(jià)值的評估 。 ? 房地產(chǎn)的特征 ? 土地的特性 ? 房地產(chǎn)的特性 ? 房地產(chǎn)市場的特性 決定 ? （ 1）土地特性 ? 土地的自然特性： ? 數(shù)量的有限性（不可再生性） ? 位置的不可移動性 ? 效用的持久性 → 價(jià)格具上升趨勢 ? 效用的差異性（不可替代性） ? 土地的人文特性： ? 用途的廣泛性 ? 供給的稀缺性 ? 社會經(jīng)濟(jì)位置的可變性 ? 可壟斷性 ? （ 2） 房地產(chǎn) （ 不動產(chǎn) ） 的特性 ? 位置固定性 ? 使用長期性 ? 投資大量性 ? 影響因素多樣性和復(fù)雜性 ? 保值增值性 ? （ 二 ） 房地產(chǎn)評估的原則 ? 合法原則：合法取得 、 合法使用 、 合法交易 、 合法處分 ? 最高最佳使用原則：法律上允許 、 技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上可行 ， 能給被評估對象帶來最高價(jià)值的使用 。 ? 房地產(chǎn)可以分為物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩個(gè)方面，物質(zhì)實(shí)體是權(quán)益的載體，權(quán)益是指一切與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利、利益和收益的總稱，包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)等。第五章 房地產(chǎn)評估 學(xué)習(xí)內(nèi)容： 房地產(chǎn)評估概述 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 假設(shè)開發(fā)法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 * 路線價(jià)法 * 在建工程評估 * 一、房地產(chǎn)評估概述 ? （ 一 ） 房地產(chǎn)及其特性 ? 房地產(chǎn)的概念 ? 房地產(chǎn)是指土地 、 建筑物及其地上定著物 ，包括土地和建筑物兩大部分 。 ? 在房地產(chǎn)評估中 ， 評估對象一般有三種基本存在形態(tài)：土地 （ 地產(chǎn) ） 、 建筑物和房地合一 （ 房產(chǎn) ） 。房地產(chǎn)評估實(shí)質(zhì)是對房地產(chǎn)有關(guān)權(quán)益的評估。 ? 房地綜合考慮原則 ? 區(qū)域及地段原則 ? （ 三 ） 房地產(chǎn)評估的目的和價(jià)值類型 ? 房地產(chǎn)評估的基本目的就是為涉及房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)或交易提供價(jià)值參考 ， 其特殊目的就是要考慮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì) ， 考慮不同性質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對房地產(chǎn)評估的要求和制約 。 ? （ 四 ） 房地產(chǎn)評估的程序 ? （ 1） 接受委托 ， 明確評估的基本事項(xiàng) ? 明確評估對象 ? 明確評估目的 ? 明確評估基準(zhǔn)日 ? 明確評估報(bào)告提交日期 ? （ 2）制定評估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案 ? 作業(yè)計(jì)劃：合理安排評估的日程進(jìn)度 ? 技術(shù)方案：選擇和確定評估的基本技術(shù)思路和方法 ? （ 3）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料 ? （ 4）評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報(bào)告 二、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 ? （ 一 ） 房地產(chǎn)價(jià)格的特性 ? 由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的 ， 因此它們價(jià)格特征也不同 。 此外 ， 在我國 ， 地價(jià)是指土地使用權(quán)價(jià)格 ， 而房價(jià)一般是指所有權(quán)價(jià)格 。 ? 土地價(jià)格的特殊性 ? （ 1） 土地價(jià)格構(gòu)成的特殊性：地價(jià)是地租的資本化 ， 此外還包括另外一部分 ， 即人類在開發(fā)利用土地的過程中投入的物化勞動和活勞動所創(chuàng)造的價(jià)值 。 影響土地使用價(jià)值的因素很多 。 ? （ 4） 價(jià)格呈不斷增長趨勢 ? 土地價(jià)格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價(jià)格特征 。房價(jià)是所有權(quán)價(jià)格。 ? （ 3）房地產(chǎn)價(jià)格具有較強(qiáng)的政策性：政府的干預(yù) ? （二）房地產(chǎn)價(jià)格的種類 ? 按基本存在形態(tài)劃分的房地產(chǎn)價(jià)格：土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格 ? （ 1） 土地價(jià)格 ? 基準(zhǔn)地價(jià)： 城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價(jià) ? 標(biāo)定地價(jià)： 政府根據(jù)管理需要，評估或認(rèn)可的具體宗地在正常土地市場條件下于某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)的價(jià)格 ? 出讓底價(jià)： 是政府在出讓土地使用權(quán)時(shí) ，根據(jù)土地出讓年限 、 用途 、 地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個(gè)時(shí)點(diǎn)的最低價(jià) ? 轉(zhuǎn)讓價(jià)格： 土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃的價(jià)格 ? 其他價(jià)格： 上述 1～ 3屬土地一級市場價(jià)格 ，由政府壟斷定價(jià) 。 ? （ 2）建筑物價(jià)格 ? 純建筑物部分的價(jià)格 ? （ 3）房地產(chǎn)價(jià)格 ? 土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)稱 ? 總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) ? （ 1） 總價(jià)格 ：房地產(chǎn)的整體價(jià)格 ? （ 2） 單位價(jià)格 ：房地產(chǎn)的單位面積價(jià)格 ? （ 3） 樓面地價(jià) ：又稱單位建筑面積地價(jià)，是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價(jià)格。 ? （ 2） 評估價(jià)格 ? 對市場可能交易價(jià)格的模擬。在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由開發(fā)商 (作為買方 )繳納的稅費(fèi) (如契稅、交易手續(xù)費(fèi) )構(gòu)成。 ? 二是通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 ? （ 2）開發(fā)成本 ? 開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 ? 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 ? （ 3）管理費(fèi)用 ? 管理費(fèi)用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。 ? （ 4）投資利息 ? 此處的投資利息與會計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息。銷售費(fèi)用通常是按售價(jià)乘以一定比率來測算。 ? 個(gè)別因素 ? 指影響具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素。 ? （ 二 ） 適用范圍 ? 1. 新開發(fā)建造 、 計(jì)劃建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)價(jià)格評估 ? 2. 既無收益又很少有交易的房地產(chǎn)評估 ? 3. 單純的建筑物評估 ? （三）新開發(fā)土地評估的操作步驟 ? 新開發(fā)土地價(jià)值 ? ＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +資金成本 +稅費(fèi) +開發(fā)利潤 ? 估算取得待開發(fā)土地的成本 ? （ 1） 從農(nóng)村取得土地 ? 國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用 ， 包括：土地補(bǔ)償費(fèi) 、 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等 。 ? （ 2） 從城鎮(zhèn)取得土地 ? 為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用 。 ? 估算土地開發(fā)成本 ? （ 1） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? （ 2） 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 估算管理費(fèi)用 ? 估算資金成本 ? 注意： ? （ 1） 無論是自有資金 ， 還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息； ? （ 2） 計(jì)息基礎(chǔ)＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 ? （ 3） 根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息 。 ? 土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息分為三種情況： ? 第一種情況：當(dāng)期初一次性投入時(shí)，全期計(jì)息； ? 第二種情況：當(dāng)均勻投入時(shí)，計(jì)息期 =開發(fā)期 1/2； ? 第三種情況：當(dāng)分段均勻投入時(shí)（如第一年投入 30%，第二年投入 70%），本段計(jì)息期 =本段開發(fā)期 1/2+剩余開發(fā)期。