【正文】 ? 求取地價(jià)： ? 低價(jià) =預(yù)期樓價(jià) 建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi)用 銷售費(fèi)用利息 稅費(fèi) 利潤 ? 樓價(jià) =3000 15000=112 500 000（ 元 ） ? 建筑費(fèi)＝ 3000 3000=22 500 000（ 元 ） ? 專業(yè)費(fèi)用 =建筑費(fèi) 10%=22 500 000 10%=2 250 000(元 ) ? 建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)合計(jì) =22 500 000+2 250 000=24 750 000（ 元 ） ? 銷售費(fèi)用 =112 500 000 2%=2 250 000（ 元 ） ? 稅費(fèi) =112 500 000 6%=6 750 000（ 元 ） ? 投資利息 =地價(jià) [（ 1+6%） 21]+（ 24 750 000+ 2 250 000） [（ 1+6%） 2/21 ]= 6 低價(jià) +1 620 000 ? 假定地價(jià)一次性投入 ， 建筑費(fèi) 、 專業(yè)費(fèi)及銷售費(fèi)用均勻投入 。 ? 估算建設(shè)周期： ? 預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為 2年。 ? （五）假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中的各參數(shù)的估算 ? 開發(fā)經(jīng)營期 ? 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ? 開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用 ? 資金成本 ? 開發(fā)利潤 ? 取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用 ? 折現(xiàn)率 ? 例：待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ”的待開發(fā)空地 ， 土地面積為 3,000平方米 ，土地形狀規(guī)則 ， 規(guī)劃用途為住宅 ， 允許容積率 ， 土地使用權(quán)年限為 50年 。 ? （ 4）估算稅金 ? 一般按照房地產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算，包括房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。 ? （三）操作步驟 ? 調(diào)查和勘察待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況 ? 選擇最佳開發(fā)利用方式 ? 比如城市繁華區(qū)可以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一般地區(qū)開發(fā)住宅，比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)可考慮其他開發(fā)方式。則： ? 交易實(shí)例 B及 C的容積率修正系數(shù) ? ＝ 110/100＝ ? 個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： ? 交易實(shí)例 A的個(gè)別因素修正系數(shù) ? ＝ ＝ ? 交易實(shí)例 B的個(gè)別因素修正系數(shù) ? ＝ ＝ ? 交易實(shí)例 C的個(gè)別因素修正系數(shù) ? ＝ ＝ ? 計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格： ? A＝ 1,550 ? ＝ 1,765（元 / M2 ） ? B＝ 1,200 ? ＝ 1,771（元 / M2 ） ? C＝ 1,400 ? ＝ 1,768（元 / M2 ） ? 采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果 ? 因得到的 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果： ? 待估宗地評估價(jià)值（單價(jià)） ? ＝（ 1,765＋ 1,771＋ 1,768） /3 ? ＝ 1,768（元 / M2 ） ? 待估宗地評估價(jià)值（總價(jià)） ? ＝ 1,768 3,000＝ 5,304,000元 六、假設(shè)開發(fā)法 ? （一）基本思路和計(jì)算公式 ? 假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是將待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除正常開發(fā)費(fèi)用、稅金及正常的開發(fā)利潤，以倒推出的剩余值作為待估房地產(chǎn)價(jià)值。交易實(shí)例 B、 C的區(qū)域因素修正采用打分法。 ? 例：待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為3,000平方米，要求評估其 2022年 12月的市場價(jià)格。 交易實(shí)例差異因素調(diào)整率） （ 1 177。 （ 10％ +4％） ｛ 1－ [1/（ 1+14％）25]｝ ? =172022 ＝ （元）（注建筑物收益有限期） ? 建筑物每平方米價(jià)格為： 247。 10％ ＝ 312（ 萬元 ） （ 假定土地收益無限期 ） ? 單方土地價(jià)格為： 312247。 ? ? LB rdrBaL )( ????? 例：在一幅 3000m2的土地上建有建筑面積為2022m2的房屋 ， 根據(jù)成本法 ， 建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為 2022 1200＝ 240（ 萬元 ） ， 該建筑物尚可使用 20年 ， 還原利率 12％ ， 土地的還原利率為 10％ 。 12,000＝ 8,703元 ? 評估結(jié)果 :經(jīng)評估 ， 該寫字樓房地產(chǎn)在 2022年 5月的價(jià)格為 104,434,671元 ， 單價(jià)為每平方米8,703元 。 據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫? ， 空置率在 10%左右 ，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %， 維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%，其他稅為租金收入的 6%， 保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的%， 資本化率確定為 6%。 ?????一：可采用以下兩種方法之土地使用權(quán)剩余年限，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命收益期。 △ 求取方法： （ 1） 市場提取法 尋找相類似的交易案例 ， 通過交易案例的 純收益與價(jià)格的比例獲 取資本化率 ， 至少三個(gè)交易案例 。 ),/()1( 11 nrAParraP n ??????????（ 三 ） 各參數(shù)的估算 凈收益 除去各種費(fèi)用后的收益 ， 必須是客觀收益 ， 而非實(shí)際收益 。 ? （ 1）估算建筑物的重新購置價(jià)格 ? 經(jīng)調(diào)查了解，現(xiàn)時(shí)（評估基準(zhǔn)日）與評估對象類似的建筑物的造價(jià)為每平方米建筑面積 1200元（含合理利潤、稅費(fèi)等），類似建筑物的層高比評估對象高 10厘米，估計(jì)影響造價(jià) 5%，則經(jīng)修正后的單位建筑面積造價(jià)為 1140元，以此作為被評估建筑物的單位建筑面積造價(jià)，則： ? 被評估建筑物的重新購置價(jià)格=1140 6500=7410000(元 ) ? 估算建筑物的貶值 ? 參照有關(guān)規(guī)定并經(jīng)評估人員判斷，該倉庫建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 60年，該倉庫已經(jīng)使用了18年，則： ? 被評估建筑物的貶值額=7410000*18/60=2223000(元 ) ? 估算建筑物的評估價(jià)格 ? 建筑物評估價(jià)格 =74100002223000=5187000（元） 四、收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 ? （ 一 ） 基本思路及步驟 ? 基本思路 ? 收益法又稱還原法 ， 是求取評估對象未來的正常凈收益 ， 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日后累加 ， 以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 。 建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 注意：土地使用權(quán)的壽命問題 ? （ 2） 觀察法 ? 也稱評分法，是評估人員借助于建筑物成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑物整體成新率評分標(biāo)準(zhǔn)和不同構(gòu)成部分的評分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物的實(shí)際狀況進(jìn)行對照打分，得出成新率或貶值率。 ? （ 4） 指數(shù)調(diào)整法 ? 運(yùn)用建筑物成本（造價(jià)）指數(shù)或變動(dòng)率，將建筑物的原始成本調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購建價(jià)格的方法。 ? 第二，分部分項(xiàng)法 ? 以建筑物的各個(gè)獨(dú)立部分的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來估算建筑物的重新購建價(jià)格的方法。 (四 )新建房地產(chǎn)評估的操作步驟 ? 新建房地產(chǎn)價(jià)格 ＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 + 管理費(fèi)用 +資金成本+銷售稅費(fèi) +正常利潤 ? 新建建筑物價(jià)格 ＝建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +資金成本 +銷售費(fèi)用 +開發(fā)利潤 ? 估算土地取得成本 ? 估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本 （ 開發(fā)成本 ） 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)過程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi) ? 估算管理費(fèi)（可并入 “ 2”計(jì)算） ? 估算資金成本 ? 估算銷售稅費(fèi) ? 銷售費(fèi)用 ? 銷售稅金及附加 ? 其他銷售稅費(fèi) ? 估算開發(fā)利潤 （五）舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評估的操作步驟 ? 舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗 ? 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準(zhǔn)日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。 ? 土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息分為三種情況： ? 第一種情況：當(dāng)期初一次性投入時(shí)，全期