資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估ppt課件(編輯修改稿)
2025-02-04 17:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 ? （ 4） 指數(shù)調(diào)整法 ? 運(yùn)用建筑物成本（造價(jià)）指數(shù)或變動(dòng)率，將建筑物的原始成本調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)行成本來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 ? 建筑物的貶值 ? 建筑物的貶值是建筑物在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新購(gòu)建價(jià)格之間的差額。 ? 實(shí)體性貶值 ：包括可修復(fù)貶值和不可修復(fù)貶值 ? 功能性貶值 ：由建筑效用相對(duì)損失所致 ? 經(jīng)濟(jì)性貶值 ：由評(píng)估房地產(chǎn)以外原因?qū)е? ? 建筑物貶值的估算方法 （ 1） 年限法（直線法） 建筑物的貶值率 =建筑物的已使用年限 247。 建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 建筑物的成新率 =建筑物的尚可使用年限 247。 建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 注意：土地使用權(quán)的壽命問(wèn)題 ? （ 2） 觀察法 ? 也稱評(píng)分法，是評(píng)估人員借助于建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑物整體成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和不同構(gòu)成部分的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物的實(shí)際狀況進(jìn)行對(duì)照打分，得出成新率或貶值率。 ? 成新率 =結(jié)構(gòu) 部分合計(jì)得分 G+裝修 部分合計(jì)得分 S+設(shè)備 部分合計(jì)得分 B ? Ｇ為結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)；Ｓ為裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)；Ｂ為設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù) ? （３） 成新率折扣法 ? 建筑物的現(xiàn)值＝建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格 成新率 ? （４） 銷售資料法或市場(chǎng)法 ? 依據(jù)原則：價(jià)值損失是市場(chǎng)上買方和賣方?jīng)Q定的。在銷售資料中，要分析許多銷售實(shí)例（從銷售價(jià)格中減去土地的估算值）以 求得建筑物在銷售價(jià)格中所占的份額，然后用這個(gè)金額與一個(gè)新建筑物的現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行比較， 其差額就是價(jià)值損失。 ? （ 5） 資本化收益法或租金損失法 ? 例：某專用倉(cāng)庫(kù)總建筑面積 6500平方米，建成于 1985年 10月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，試評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)建筑物與 2022年 10月 31日的價(jià)格。 ? （ 1）估算建筑物的重新購(gòu)置價(jià)格 ? 經(jīng)調(diào)查了解，現(xiàn)時(shí)（評(píng)估基準(zhǔn)日）與評(píng)估對(duì)象類似的建筑物的造價(jià)為每平方米建筑面積 1200元（含合理利潤(rùn)、稅費(fèi)等），類似建筑物的層高比評(píng)估對(duì)象高 10厘米，估計(jì)影響造價(jià) 5%，則經(jīng)修正后的單位建筑面積造價(jià)為 1140元，以此作為被評(píng)估建筑物的單位建筑面積造價(jià)，則： ? 被評(píng)估建筑物的重新購(gòu)置價(jià)格=1140 6500=7410000(元 ) ? 估算建筑物的貶值 ? 參照有關(guān)規(guī)定并經(jīng)評(píng)估人員判斷，該倉(cāng)庫(kù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 60年，該倉(cāng)庫(kù)已經(jīng)使用了18年，則： ? 被評(píng)估建筑物的貶值額=7410000*18/60=2223000(元 ) ? 估算建筑物的評(píng)估價(jià)格 ? 建筑物評(píng)估價(jià)格 =74100002223000=5187000（元） 四、收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 ? （ 一 ） 基本思路及步驟 ? 基本思路 ? 收益法又稱還原法 ， 是求取評(píng)估對(duì)象未來(lái)的正常凈收益 ， 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日后累加 ， 以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 。 ? 收益法是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種主要方法 ，主要用于收益性房地產(chǎn)的評(píng)估 。 ? 步驟 ? 收集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料 ? 估算潛在毛收入 ? 估算有效毛收入 ? 估算營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 ? 估算凈收益 ? 選擇和估算適當(dāng)?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率 ? 選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式 公式 （ 假定每期收益等額 ） ： ? 無(wú)限期：房地產(chǎn)價(jià)格＝純收益 /資本化率 （ 1） ? 有限期： （ 2） a－年純收益 r－折現(xiàn)率 ? （ 二 ） 適用范圍 ? 適用于有收益的房地產(chǎn) ， 不適宜公益性房地產(chǎn) 。 前提是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都可以預(yù)期和量化 。 ),/()1( 11 nrAParraP n ??????????（ 三 ） 各參數(shù)的估算 凈收益 除去各種費(fèi)用后的收益 ， 必須是客觀收益 ， 而非實(shí)際收益 。 因此需通過(guò)計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來(lái)獲取 。 ＝ ＝ 客觀凈收益 是房地產(chǎn)在 正常的市場(chǎng)條件 下用于法律允許的 最佳利用方向 上的凈收益 。 凈收益 潛在毛收入 空置等造成的收入損失 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 有效毛收入 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 資本化率 實(shí)質(zhì)： 房地產(chǎn)投資的期望報(bào)酬率 （ 收益率 ） 。 △ 求取方法： （ 1） 市場(chǎng)提取法 尋找相類似的交易案例 ， 通過(guò)交易案例的 純收益與價(jià)格的比例獲 取資本化率 ， 至少三個(gè)交易案例 。 （ 2） 累加法 ＝ + ? 資本化率的種類：綜合資本化率 、 建筑物資本化率 、土地資本化率 。 資本化率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 收益期的確定 （ 1） 單獨(dú)評(píng)房 —— 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命 （ 2） 單獨(dú)評(píng)地 —— 土地使用權(quán)剩余年限 （ 3） 房地合一 ? 先據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期 ， 然后計(jì)算土地使用權(quán)剩余年限超出建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值 。 ? 假設(shè)未來(lái)收益無(wú)限期 ， 在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷 。 ?????一：可采用以下兩種方法之土地使用權(quán)剩余年限，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命收益期。據(jù)土地使用權(quán)年限確定土地使用權(quán)剩余年限，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命（四）收益法的運(yùn)用 房地合一評(píng)房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)純收益 /綜合資本化率 房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用 房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi) +維修費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi) +稅金 +空房損失費(fèi) ? [例 ]某房地產(chǎn)公司于 1999年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 2022年 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓 ， 當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 3,800元 ，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60年 。 目前 ， 該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元 。 該大樓總建筑面積為 12,000平方米 ， 全部用于出租 。 據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝愋蛯?xiě)字樓的租金一般為每天每平方米 ， 空置率在 10%左右 ，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %， 維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%，其他稅為租金收入的 6%， 保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的%， 資本化率確定為 6%。 試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫(xiě)字樓在 2022年 5月的價(jià)格 。 ? 估算年有效毛收入 : ? 年有效毛收入＝ 365 12,000 （ 1－10%） ＝ 9,855,000元 ? 估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 : ? 年管理費(fèi)＝ 9,855,000 %＝ 344,925元 ? 年維修費(fèi)＝ 4,800 12,000 % ＝ 864,000元 ? 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,800 12,000 % ＝ 115,200元 ? 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%) ＝ 1,773,900元 ? 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元 ? 估算凈收益 : ? 年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025＝ 6,756,975元 ? 計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格 : ? 房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年 ， 則： ? 房地產(chǎn)價(jià)格 ? ＝ 6,756,975247。 6% [1－ 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元 ? 房地產(chǎn)單價(jià)＝ 104,434,671247。 12,000＝ 8,703元 ? 評(píng)估結(jié)果 :經(jīng)評(píng)估 ， 該寫(xiě)字樓房地產(chǎn)在 2022年 5月的價(jià)格為 1
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