資產(chǎn)評估評估ppt課件(編輯修改稿)
2025-02-04 17:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點相應(yīng)的單價和人工費標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來估算建筑物重新購建價格的方法。 ? （ 4） 指數(shù)調(diào)整法 ? 運用建筑物成本（造價）指數(shù)或變動率，將建筑物的原始成本調(diào)整為估價時點的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購建價格的方法。 ? 建筑物的貶值 ? 建筑物的貶值是建筑物在評估時點的市場價值與其重新購建價格之間的差額。 ? 實體性貶值 ：包括可修復(fù)貶值和不可修復(fù)貶值 ? 功能性貶值 ：由建筑效用相對損失所致 ? 經(jīng)濟性貶值 ：由評估房地產(chǎn)以外原因?qū)е? ? 建筑物貶值的估算方法 （ 1） 年限法（直線法） 建筑物的貶值率 =建筑物的已使用年限 247。 建筑物總經(jīng)濟壽命 100% 建筑物的成新率 =建筑物的尚可使用年限 247。 建筑物總經(jīng)濟壽命 100% 注意：土地使用權(quán)的壽命問題 ? （ 2） 觀察法 ? 也稱評分法，是評估人員借助于建筑物成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑物整體成新率評分標(biāo)準(zhǔn)和不同構(gòu)成部分的評分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物的實際狀況進行對照打分，得出成新率或貶值率。 ? 成新率 =結(jié)構(gòu) 部分合計得分 G+裝修 部分合計得分 S+設(shè)備 部分合計得分 B ? Ｇ為結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)；Ｓ為裝修部分的評分修正系數(shù)；Ｂ為設(shè)備部分的評分修正系數(shù) ? （３） 成新率折扣法 ? 建筑物的現(xiàn)值＝建筑物的重新購建價格 成新率 ? （４） 銷售資料法或市場法 ? 依據(jù)原則：價值損失是市場上買方和賣方?jīng)Q定的。在銷售資料中，要分析許多銷售實例（從銷售價格中減去土地的估算值）以 求得建筑物在銷售價格中所占的份額，然后用這個金額與一個新建筑物的現(xiàn)行價格進行比較， 其差額就是價值損失。 ? （ 5） 資本化收益法或租金損失法 ? 例：某專用倉庫總建筑面積 6500平方米，建成于 1985年 10月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，試評估該倉庫建筑物與 2022年 10月 31日的價格。 ? （ 1）估算建筑物的重新購置價格 ? 經(jīng)調(diào)查了解，現(xiàn)時（評估基準(zhǔn)日）與評估對象類似的建筑物的造價為每平方米建筑面積 1200元（含合理利潤、稅費等），類似建筑物的層高比評估對象高 10厘米，估計影響造價 5%，則經(jīng)修正后的單位建筑面積造價為 1140元，以此作為被評估建筑物的單位建筑面積造價，則： ? 被評估建筑物的重新購置價格=1140 6500=7410000(元 ) ? 估算建筑物的貶值 ? 參照有關(guān)規(guī)定并經(jīng)評估人員判斷，該倉庫建筑物的經(jīng)濟壽命為 60年，該倉庫已經(jīng)使用了18年，則： ? 被評估建筑物的貶值額=7410000*18/60=2223000(元 ) ? 估算建筑物的評估價格 ? 建筑物評估價格 =74100002223000=5187000（元） 四、收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 ? （ 一 ） 基本思路及步驟 ? 基本思路 ? 收益法又稱還原法 ， 是求取評估對象未來的正常凈收益 ， 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日后累加 ， 以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法 。 ? 收益法是評估房地產(chǎn)價值的一種主要方法 ，主要用于收益性房地產(chǎn)的評估 。 ? 步驟 ? 收集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料 ? 估算潛在毛收入 ? 估算有效毛收入 ? 估算營運費用 ? 估算凈收益 ? 選擇和估算適當(dāng)?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率 ? 選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎? 公式 （ 假定每期收益等額 ） ： ? 無限期：房地產(chǎn)價格＝純收益 /資本化率 （ 1） ? 有限期： （ 2） a－年純收益 r－折現(xiàn)率 ? （ 二 ） 適用范圍 ? 適用于有收益的房地產(chǎn) ， 不適宜公益性房地產(chǎn) 。 前提是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都可以預(yù)期和量化 。 ),/()1( 11 nrAParraP n ??????????（ 三 ） 各參數(shù)的估算 凈收益 除去各種費用后的收益 ， 必須是客觀收益 ， 而非實際收益 。 因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取 。 ＝ ＝ 客觀凈收益 是房地產(chǎn)在 正常的市場條件 下用于法律允許的 最佳利用方向 上的凈收益 。 凈收益 潛在毛收入 空置等造成的收入損失 營運費用 有效毛收入 營運費用 資本化率 實質(zhì)： 房地產(chǎn)投資的期望報酬率 （ 收益率 ） 。 △ 求取方法： （ 1） 市場提取法 尋找相類似的交易案例 ， 通過交易案例的 純收益與價格的比例獲 取資本化率 ， 至少三個交易案例 。 （ 2） 累加法 ＝ + ? 資本化率的種類：綜合資本化率 、 建筑物資本化率 、土地資本化率 。 資本化率 無風(fēng)險報酬率 風(fēng)險報酬率 收益期的確定 （ 1） 單獨評房 —— 建筑物剩余經(jīng)濟壽命 （ 2） 單獨評地 —— 土地使用權(quán)剩余年限 （ 3） 房地合一 ? 先據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命確定收益期 ， 然后計算土地使用權(quán)剩余年限超出建筑物剩余經(jīng)濟壽命部分的價值 。 ? 假設(shè)未來收益無限期 ， 在計算凈收益時應(yīng)扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷 。 ?????一：可采用以下兩種方法之土地使用權(quán)剩余年限，建筑物剩余經(jīng)濟壽命收益期。據(jù)土地使用權(quán)年限確定土地使用權(quán)剩余年限，建筑物剩余經(jīng)濟壽命（四）收益法的運用 房地合一評房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)純收益 /綜合資本化率 房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用 房地產(chǎn)總費用＝管理費 +維修費 +保險費 +稅金 +空房損失費 ? [例 ]某房地產(chǎn)公司于 1999年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 2022年 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓 ， 當(dāng)時造價為每平方米 3,800元 ，經(jīng)濟耐用年限為 60年 。 目前 ， 該類型建筑的重置價格為每平方米 4,800元 。 該大樓總建筑面積為 12,000平方米 ， 全部用于出租 。 據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫? ， 空置率在 10%左右 ，每年需支付的管理費用一般為年租金的 %， 維修費為建筑物重置價的 %， 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%，其他稅為租金收入的 6%， 保險費為建筑物重置價的%， 資本化率確定為 6%。 試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在 2022年 5月的價格 。 ? 估算年有效毛收入 : ? 年有效毛收入＝ 365 12,000 （ 1－10%） ＝ 9,855,000元 ? 估算年營運費用 : ? 年管理費＝ 9,855,000 %＝ 344,925元 ? 年維修費＝ 4,800 12,000 % ＝ 864,000元 ? 年保險費＝ 4,800 12,000 % ＝ 115,200元 ? 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%) ＝ 1,773,900元 ? 年營運費用 ＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元 ? 估算凈收益 : ? 年凈收益＝年有效毛收入－年營運費用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025＝ 6,756,975元 ? 計算房地產(chǎn)價格 : ? 房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年 ， 則： ? 房地產(chǎn)價格 ? ＝ 6,756,975247。 6% [1－ 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元 ? 房地產(chǎn)單價＝ 104,434,671247。 12,000＝ 8,703元 ? 評估結(jié)果 :經(jīng)評估 ， 該寫字樓房地產(chǎn)在 2022年 5月的價格為 1
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