【正文】 ? 利潤 =（ 地價 +建筑費 +專業(yè)費 ） 30%=地價 +24 750 000 30%= 地價 +7 425 000 ? 地價 =112 500 00024 750 0002 250 0006 750 6 地價 1 620 地價 7 425 000 ? 地價 =69 705 000/=48 963 89(元 ) ? 單位地價 =48 963 894/3 000=16 321(元 /平方米 ) ? 樓面地價 =16 321/=6 528(元 /平方米 ) ? 上述地價中含有購買土地時交納的稅費 。成本利潤率為 30%，銀行貸款的年利息率為 6%，銷售費用為售樓價的 2%，銷售稅費為售樓價的 6%。 ? 預計售樓價： ? 經(jīng)分析預測，該開發(fā)項目完成后，預計平均售價為每平方米 15,000元。 ? 選擇和確定最佳開發(fā)方式： ? 根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預測，評估人員認為該宗地最佳的開發(fā)方式是建造高檔住宅。 試估算該宗地目前的價格 。 ? 傳統(tǒng)假設開發(fā)法 ? 在考慮貨幣時間價值時，采用計算利息的方式，這種方式的假設開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。 ? （ 5）估算房地產(chǎn)租售費用 ? 一般按照房地產(chǎn)總價或租金的一定比例計算。 ? 估算開發(fā)建設總成本費用 ? （ 1）估算建筑費 ? （ 2）估算專業(yè)費用 ? 指測量、設計等專業(yè)技術費用，專業(yè)費用＝建筑費 I ? （ I為一定的百分率） ? （ 3）確定資金占用時間，估算資本利息 ? 投入資金 [（ 1＋利率）資金占用時間－ 1] ? 注意：利息的計算采用 復利 ；建設竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應該按照全額全期計算利息。 ? 估算開發(fā)周期 ? 預測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價，即賣樓價 ? （ 1）對于出售的房產(chǎn) ? 采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。 預期價值可以通過市場法或收益法得到 。 ? 基本公式為： ? 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 開發(fā)成本 管理費用 資金成本 銷售稅費 開發(fā)利潤 取得待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費 ? 現(xiàn)實中的計算公式： ? 地價＝預期樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費用－利息－稅費－利潤 ? （ 二 ） 適用范圍及注意事項 ? 該方法主要適用于： ? 待開發(fā)的土地的價格評估 ? 待拆遷改造土地的價格評估 ? 未開發(fā)完工的房地產(chǎn) （ 在建工程 ） 的評估 ? 運用該方法時需要注意： ? 正確選擇最佳開發(fā)形式 ? 正確預期銷售價格 ? 正確預期各項成本以及注意成本 、 費用與收益發(fā)生的時間 ， 將發(fā)生在各個時期的收入或費用統(tǒng)一化為評估基準日的價格 。經(jīng)收集有關數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關系是：容積率在4～ 5之間，容積率增加 ，地價增加 2%。待估宗地的區(qū)域因素分值為 100，則： ? 交易實例 B區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/86＝ ? 交易實例 C區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/93＝ ? 進行個別因素修正： ? 關于面積因素的修正 :由于待估宗地的面積大于 3個交易實例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高 3%。 ? 進行交易時間修正： ? 根據(jù)調查 ， 2022年 10月以來 ， 土地價格平均每月上漲 1%， 則： ? 交易實例 A交易時間修正系數(shù)＝ 114/100＝ ? 交易實例 B交易時間修正系數(shù)＝ 112/100＝ ? 交易實例 C交易時間修正系數(shù)＝ 107/100＝ ? 進行區(qū)域因素修正： ? 交易實例 A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。評估人員通過收集有關數(shù)據(jù)資料，選出 3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關情況如下表所示。 ? 確定被估房地產(chǎn)價格 ? 將各調整值算術平均或加權平均，確定評估值。 期間房地產(chǎn)價格上漲率） 被估房地產(chǎn)面積 ? （ 2）被估房地產(chǎn)價格＝交易實例單價 交易情況修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù) 時間因素修正系數(shù) 被估房地產(chǎn)面積 ? 適用對象及條件 ? （ 1）市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場能夠找到至少 3個交易案例 ? （ 2）被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn) ? 市場法操作步驟及因素修正 ? （ 1）?？北还婪康禺a(chǎn) ? （ 2）收集與選擇房地產(chǎn)交易實例資料 ? 交易實例應符合的條件： ? 與被估房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結構相同、價值類型相同、籌資條件相似，接近評估基準日，正常交易（或可修正）。 ? 計算公式： ? （ 1）被估房地產(chǎn)價格 =交易實例單價 （ 1177。 240＝ （元） 五、市場法在房地產(chǎn)評估中的應用 ? （ 一 ） 基本思路及計算公式 ? 以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎估算被估房地產(chǎn)合理價值 。 ? 年房租總收入＝ 4800 12＝ 57600（ 元 ） ? 年總費用： ? 房租損失準備費 （ 以半月租金計 ） ＝ 2400（ 元 ） ? 房產(chǎn)稅 （ 按年租金的 12％ 計 ） ＝ 57600 12％ ＝ 6912（ 元 ） ? 土地使用稅 （ 每年按每平方米 2元計 ） ＝ 200 2 ＝ 400（ 元 ） ? 管理費 （ 按年租金 3％ 計 ） ＝ 57600 3％ ＝ 1728（ 元 ） ? 修繕費 （ 按年租金 4％ 計 ） ＝ 57600 4％ ＝ 2304（ 元 ） ? 保險費每年＝ 576（ 元 ） ? 年總費用＝ 2400+6912+400+1728+2304+576＝ 14320（元） ? 年總純收益＝ 57600－ 14320＝ 43280（元） ? 另運用市場比較法求得土地價格為每平方米 1200元，則土地總價為： ? 1200 200＝ 240000（元） ? 歸屬于土地的年純收益為： ? 240000 8％＝ 19200（元） ? 故歸屬于建筑物的年純收益為： ? 43280－ 19200＝ 24080（元） ? 建筑物折舊率＝ 1/25 100％＝ 4％ ? 建筑物價格 ? ＝ 24080247。 3000＝ 1040（ 元 /m2） ? 房地合一評房 （ 建筑物殘余法 ） 若純收益 a不含折舊 ， 則 注：該方法要求建筑物的用途 、 使用強度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離 。 ? 計算房地合一純收益 ? 100 2022 60％ 12－ 720220＝ 720220（ 元 ） ? 計算建筑物的純收益 ? 240 （ 12％ +1/20） ＝ （ 萬元 ） ? 計算屬于土地的純收益 ? 72－ ＝ （ 萬元 ） ? 土地的價格為： 247。 ? 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米 100元的租金標準出租 ， 使用面積為建筑面積的 60％ ， 不含折舊費的年租賃費用為 72萬元 。 ? 由于房地合一凈收益中含有折舊 ， 故在計算土地凈收益時 ， 應扣除建筑物折舊 。 ? 房地合一評土地 （ 土地殘余法 ） ? 土地殘余法是在房地合一產(chǎn)生凈收益中 ， 扣除歸屬于建筑物的凈收益 ， 得到歸屬于土地的凈收益 ，在用土地的資本化率進行資本化 ， 從而估算土地價值的方法 。 6% [1－ 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元 ? 房地產(chǎn)單價＝ 104,434,671247。 試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在 2022年 5月的價格 。 該大樓總建筑面積為 12,000平方米 ， 全部用于出租 。據(jù)土地使用權年限確定土地使用權剩余年限，建筑物剩余經(jīng)濟壽命（四）收益法的運用 房地合一評房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)純收益 /綜合資本化率 房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用 房地產(chǎn)總費用＝管理費 +維修費 +保險費 +稅金 +空房損失費 ? [例 ]某房地產(chǎn)公司于 1999年 5