資產(chǎn)評(píng)估精品課件-資產(chǎn)評(píng)估途徑(參考版)
2025-01-21 19:50本頁(yè)面
【正文】 評(píng)估方法由于自身的特點(diǎn)在評(píng)估不同類(lèi)型的資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，就有了效率上和直接程度上的差別，評(píng)估人員應(yīng)具備選擇最直接且最有效率的評(píng)估方法完成評(píng)估任務(wù)的能力 汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 評(píng)估方法的選擇 評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的，評(píng)估時(shí)的市場(chǎng) 條件，被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過(guò)程中所處的狀態(tài)， 以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型相適應(yīng) 評(píng)估方法的選擇受評(píng)估對(duì)象的類(lèi)型、理 化狀態(tài)等因素制約 評(píng)估方法的選擇受各種評(píng)估方法運(yùn)用所需 的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否搜集 的制約 資產(chǎn)評(píng)估方法的多樣性，為評(píng)估人員選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，有效地完成評(píng)估任務(wù)提供了現(xiàn)實(shí)可能。 汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 評(píng)估方法的選擇 評(píng)估方法體系的內(nèi)在關(guān)系 ? 不同評(píng)估方法得出結(jié)果存在差異的原因 一是某些方法的應(yīng)用前提不具備； ? 二是分析過(guò)程有缺陷； ? 三是結(jié)構(gòu)分析有問(wèn)題； ? 四是某些支撐評(píng)估結(jié)果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真； ? 五是評(píng)估師的職業(yè)判斷有誤。資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值率和經(jīng)濟(jì)性貶值額的計(jì)算公式： ? 經(jīng)濟(jì)性貶值率 =[1(資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力 /資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力 )x] 100％（ 2－ 39） ? 式中， x為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在 。 ? 經(jīng)濟(jì)性貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額 (1－所得稅率 ) (P/A，ｒ，ｎ ) （ 2－ 40） 式中，(P/A，ｒ，ｎ )為年金現(xiàn)值系數(shù)。 功能性貶值的估算步驟 第一，將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較 第二，計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本 第三，估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命 第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗，計(jì)算公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額＝ ∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 折現(xiàn)系數(shù)） （ 2－38） 汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 成本法 資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算 ? 資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值主要表現(xiàn)為運(yùn)營(yíng)中的資產(chǎn)利用率下降，甚至閑置，并由此引起資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益減少。 1 00%?截 止 評(píng) 估 日 資 產(chǎn) 累 計(jì) 使 用 時(shí) 間資 產(chǎn) 利 用 率 = 截 止 評(píng) 估 日 資 產(chǎn) 累 計(jì) 法 定 利 用 時(shí) 間汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 成本法 資產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算法 功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。計(jì)算公式為： 資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本 （ 1－實(shí)體性成新率 ) （ 2－ 35） 實(shí)體性貶值的測(cè)算方法 使用年限法 使用年限法是利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來(lái)判斷其實(shí)體貶值率（程度），進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。R汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 成本法 觀測(cè)法，也稱成新率法 。 39。 20 = 該類(lèi)通用設(shè)備重置成本＝ 500 ＝ 750（萬(wàn)元） ? 其計(jì)算公式為： ? k = （ 2－ 33） ? 公式中： K為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)； ? 為某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的重置成本； ? 為某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的歷史成本?，F(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為 4000件，由此可以確定其重置成本： 被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝ 4000/5000 60000 ＝ 48000(元 ) 汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 成本法 采用統(tǒng)計(jì)分析方法確定某類(lèi)資產(chǎn)重置成本的步驟 第一，在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類(lèi)別，如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等 第二，在各類(lèi)資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、價(jià)格指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)方法等方法估算其重置成本 第三，依據(jù)分類(lèi)抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本，計(jì)算出分類(lèi)資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù) 汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 采用統(tǒng)計(jì)分析方法確定某類(lèi)資產(chǎn)重置成本的公式 成本法 例 210：評(píng)估某企業(yè)某類(lèi)通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備 5臺(tái)，估算其重置成本之和為 30萬(wàn)元，而該 5臺(tái)具有代表性通用設(shè)備歷史成本之和為20萬(wàn)元，該類(lèi)通用設(shè)備賬面歷史成本之和為 500萬(wàn)元。這種方法是尋找一個(gè) 與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。 價(jià)格指數(shù)法與重置核算法 汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 成本法 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的作用，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。 汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 成本法 價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。 資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)的價(jià)格指數(shù)） 100％。 汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 成本法 價(jià)格指數(shù)法 ? 價(jià)格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種方法，其計(jì)算公式為： ? 重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值 價(jià)格變動(dòng)指數(shù) （ 2－ 30） ? 式中，價(jià)格變動(dòng)指數(shù)可以是定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)或環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)。 購(gòu)買(mǎi)型 是以購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過(guò)程。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。在評(píng)估實(shí)務(wù)中，人們習(xí)慣上是以估算重置成本的具體方式區(qū)別和劃分成本法中的各種具體方法。
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