【正文】 的價(jià)值。該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為 。 120＝ （萬元） ???????評 估 對 象 生 產(chǎn) 能 力評 估 資 產(chǎn) 價(jià) 值 ＝ 參 照 物 成 交 價(jià) 格參 照 物 生 產(chǎn) 能 力 （類比估價(jià)法） ?（ 2）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈 指數(shù)關(guān)系 的情況 —— 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。 ? [例 32]被 評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為 90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為 120噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價(jià)格為 10萬元。 ? [例 31]評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為 10萬元，經(jīng)注冊資產(chǎn)評估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為 40％，因此，該擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值為： ? 資產(chǎn)評估價(jià)值＝ 10 （ 1－ 40％） ＝ 6（萬元） （類比估價(jià)法）（ P58） 以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的 功能 差異，通過調(diào)整兩者的功能差異估算被評估對象的價(jià)值。 數(shù)學(xué)表達(dá)式： 適用： 評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面的差異的情況。 則：資產(chǎn)評估價(jià)值 =參照物在 評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價(jià)格 例如，批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車等可按同品牌、同型號、同規(guī)格、同廠家、同批量的設(shè)備、汽車等的現(xiàn)行市場價(jià)格作為評估價(jià)值。 … 177。 基本特征差額 1177。 對初評結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析 或其他方法判斷結(jié)果的合理性。 、量化差異。 ：三個(gè)以上。△ P ?（五）綜合分析，確定最終評估值 將若干個(gè)經(jīng)過調(diào)整初步評估值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均 ， 確定最終評估值 。 交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。 供求關(guān)系 。 外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號等 。 社會需求、效用 。 三 、 市場比較法的基本程序 （ 5） 及有關(guān)指標(biāo) （ P54） （ 一 ） 尋找參照物 （ 可比 、 數(shù)量 ） 成交價(jià)是正常交易的結(jié)果 （ 交易地位 、 交易動(dòng)機(jī) 、 交易時(shí)限 ） ； 至少三個(gè)交易案例 （ ≥3） ； 與被估資產(chǎn)相類似 （ 可替代 ， 即功能相同 ） ； 盡可能選擇近期成交的交易案例 。 二、 市場法的基本前提（ P54） （ 1）有一個(gè)充分發(fā)育活躍的 公開 市場； 公平交易（偶然因素） （ 2）有 可比 的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)（技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等資料是可以收集到的）。 市場法 nni??????? ??? 1各項(xiàng)調(diào)整系數(shù)）（參照物成交價(jià)評估值＝參照物個(gè)數(shù) （三）基本原理 資產(chǎn)的替代原理： 任何一個(gè)正常的投資者在購置某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價(jià)?！?P 市場法是資產(chǎn)評估中最為直接 、 最具說服力的評估途徑之一 。 市場法 同樣或類似資產(chǎn) 近期交易價(jià)格 直接比較 或類比分析 資產(chǎn)價(jià)值 （ 二 ） 基本思路 第一步 ， 在市場上尋找與被評估資產(chǎn)相類似的 參照物的成交價(jià)格； 第二步 ， 對被評估資產(chǎn)與參照物之間的差異進(jìn)行 調(diào)整 ， 判斷被評估資產(chǎn)的評估值 。 評估結(jié)果的精確性與評估方法的選擇 ?、內(nèi)容和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確定； ?； ?； ?進(jìn)行評估。 收益法 167。浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院會計(jì)學(xué)院 內(nèi)容 框架 167。 市場法 167。 成本法 167。 基本要求和教學(xué)目標(biāo) 一 、 市場法的基本含義 （ 一 ） 基本含義 167。 被評估資產(chǎn)的評估值 =參照物 P177。 167。 ■正常的投資者 P≤市場 P 理論基礎(chǔ)：均衡價(jià)值論 資產(chǎn)評估是一個(gè)模擬市場過程的結(jié)果，因此均衡價(jià)值論表現(xiàn)為承認(rèn)市價(jià)的相對合理性，并通過替代原則來為被估資產(chǎn)定價(jià)。 ① 功能上可比 （用途、性能上的相同或相似，避免張冠李戴）； ② 市場條件可比 （市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等，明確評估結(jié)果的價(jià)值類型）； ③ 適度的時(shí)間范圍 （時(shí)間間隔不能太長，減少調(diào)整時(shí)間因素）。 ?（二）選擇比較因素 ?資產(chǎn)性質(zhì) ?市場條件 ?（三）指標(biāo)對比、量化差異 ?。 ?。 ?。 ?。 房地產(chǎn)：地理位置 機(jī)器設(shè)備：技術(shù) 機(jī)器 設(shè)備 ?（四）調(diào)整差異，確定初步評估值 ?資產(chǎn)的初步評估值 =參照物 P177。 初步評價(jià)結(jié)果 ≥3 →1 調(diào)增 調(diào)減 操作程序：一個(gè)框架 選擇參照物 比較量化差異 初步評估結(jié)果 最終評估結(jié)果 ：功能、市場 條件、特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。 ：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。 以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評結(jié)果。 四、市場法中的具體評估方法（ P56） （ 一 ） 直接比較法 評估對象價(jià)值 =相同參照物合理成交價(jià)格 ?評估對象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格 修正系數(shù) 1 修正系數(shù) 2 … 修正系數(shù) n ?或：評估對象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格 177。 基本特征差額 2177。 基本特征差額 n 優(yōu)點(diǎn)： 簡捷、便于操作 缺點(diǎn)： 可比性要求高 ， 相同或基本相同 ??????? 因素參照物 因素被估對象評估值＝參照物成交價(jià) A A修正系數(shù) （ P57 ） ①具有 現(xiàn)行市場價(jià)格； 或②基本相同的 參照物具有現(xiàn)行市場價(jià)格。 （ P57） 以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在 銷售條件、銷售時(shí)限 等方面的不利因素，憑評估人員的 經(jīng)驗(yàn) 或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來估算評估對象價(jià)值。 ? ??資 產(chǎn) 評 估 價(jià) 值 ＝ 參 照 物 成 交 價(jià) 1 價(jià) 格 折 扣 率?舉例說明：下面的舉例僅僅在于說明評估方法本身的應(yīng)用，并不是嚴(yán)格意義上的實(shí)踐運(yùn)用。 ?（ 1）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈 線性關(guān)系 的情況 —— 生產(chǎn)能力比例法。 ? 資產(chǎn)評估價(jià)值＝ 10 90247。 ? [例 33]被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為 90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為 120噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價(jià)格為 10萬元。 ?資產(chǎn)評估價(jià)值＝ 10 （ 90247。 ?（ 1）計(jì)算方法 1（ 36） ? [例 34]與評估對象完全相同的參照資產(chǎn) 6個(gè)月前的成交價(jià)格為 10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了 5％，則評估對象的評估價(jià)值接近于： ? 資產(chǎn)評估價(jià)值＝ 10 （ 1+5％）＝ （萬元） ? ??資 產(chǎn) 評 估 價(jià) 值 ＝ 參 照 物 成 交 價(jià) 1+ 物 價(jià) 變 動(dòng) 指 數(shù) ? ??資 產(chǎn) 評 估 價(jià) 值 ＝ 參 照 物 成 交 價(jià) 1+ 物 價(jià) 變 動(dòng) 指 數(shù)估價(jià)值資產(chǎn)評交易價(jià)格參照物資產(chǎn)資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)參照物交易期日同類資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)評估基準(zhǔn)日同類??11= （ 361） 估價(jià)值資產(chǎn)評交易價(jià)格參照物資產(chǎn)積環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）乘（基準(zhǔn)日各期參照物交易期日至評估?1= （ 362） (1+ ? [例 35]被評估房地產(chǎn)于 2022年 6月 30日進(jìn)行評估，該類房地產(chǎn) 2022年上半年各月月末的價(jià)格同2022年底相比，分別上漲了 ％、 ％、 ％、 ％、 ％和 ％。 ?運(yùn)用公式（ 361）則評估對象于 2022年 6月 30日的價(jià)值接近于： ? 3 800【 （ 1+％） /（ 1+％） 】 ＝ 3 932（元／平方米） （ 2）計(jì)算方法 2 ? 資產(chǎn)評估價(jià)值 =參照物成交價(jià)格 價(jià)格指數(shù) （ 37） ? ①運(yùn)用定基指數(shù)修正（ P59） （ 371） ? ②運(yùn)用環(huán)比指數(shù)修正（ P59） （ 372） ? [例 36]已知某資產(chǎn)在 2022年 1月的交易價(jià)格為 300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下： 2022年1～ 5月的 環(huán)比價(jià)格指數(shù) 分別為 ％、 ％、 ％和％。 ? 300 ％ ％ ％ ％＝ （萬元） 估價(jià)值資產(chǎn)評交易價(jià)格參照物資產(chǎn)基價(jià)格指數(shù)參照物交易期日資產(chǎn)定格指數(shù)評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價(jià)= 各期環(huán)比價(jià)格指數(shù)乘積基準(zhǔn)日參照物交易期日至評估估價(jià)值資產(chǎn)評交易價(jià)格參照物資產(chǎn)= （ P60） ?以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度 上的差異，通過成新率調(diào)整估算被評估對象的價(jià)值。 局限性： 對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，還要求評估人員要有較豐富的評估經(jīng)驗(yàn)、市場閱歷和評估技巧。 （ P60） ?以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在 功能、市場條件和銷售時(shí)間等 方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算被評估對象的價(jià)值。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為 600平方米，地形為長方形。評估該地塊 2022年 10月 3日的市場價(jià)值。 該種類型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場法進(jìn)行評估。 ? B．收集交易實(shí)例資料。 表 31 交易實(shí)例（參照物）情況表 交易實(shí)例 A 交易實(shí)例 B 交易實(shí)例 C 交易實(shí)例 D 估價(jià)對象 坐落 略 略 略 略 略 所處地區(qū) 臨近 類似 類似 類似 一般市區(qū) 用地性質(zhì) 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 土地類型 空地 空地 空地 空地 空地 交易日期 2022年 4月 2日 2022年 3月 3日 2022年 l0月 4日 2022年 12月 5日 2022年 l0月 3日 價(jià)格 總價(jià) 單價(jià) 870元／ m2 820元／ m2 855元／ m2 840元／ m2 面積 225m2 380m2 320m2 450m2 600m2 形狀 長方形 長方形 長方形 略正方形 長方形 地勢 平坦 平坦 平坦 平