【正文】 交易實例 B較正常買賣價格偏低 2%；交易實例 C較正常買賣價格偏低 3%。選擇 4個交易實例作為參照物，具體情況見表。 ②收集有關(guān)的評估資料 （略）。 (3)評估過程： ①選擇評估方法。待估地快為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為 600平方米，地形為長方形。 此時被評估資產(chǎn)與參照物之間存在多種差異 。參照物成新率） ? 其中： 成新率 =資產(chǎn)的尚可使用年限 247。 資產(chǎn)評估價值＝ 10 （ 140％）＝ 6（萬元） ? 適用于評估對象與參照物之間僅存在 成新程度 方面差異的情況。 參照物生產(chǎn)能力） x 例 ，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為 ，由此確定：被評估資產(chǎn)價值＝ 10 （ 90／ 120）＝ （萬元） 適用范圍：評估對象與參照物之間 僅存在交易條件方面差異 的情況。其中參照房地產(chǎn)在 2022年 9月底的價格為 3800元 /平方米，則評估對象于 2022年 12月30日的價值接近于： 平方米）（元 /3932%)(%)(3800 ????定基 適用于評估對象與參照物之間僅存在 功能差異 的情況 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格 功能差異修正系數(shù) （ 1）生產(chǎn)能力比例法（資產(chǎn)價值與功能呈線性關(guān)系） 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格 （評估對象生產(chǎn)能力 247。 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格 交易時間差異修正系數(shù)＝參照物成交價格 （ 1+物價變動指數(shù)） 運用 定基指數(shù) 修正 資產(chǎn)評估價值＝參照物資產(chǎn)交易價格 （評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價格指數(shù) /參照物交易期日資產(chǎn)定基價格指數(shù)） ? 運用 環(huán)比指數(shù) 修正 資產(chǎn)評估價值＝參照物資產(chǎn)交易價格 參照物交易期日至評估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價格指數(shù)乘積 ? 例 6個月前的成交價格為 10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價格上升了 5%，則： 資產(chǎn)評估價值＝ 10 （ 1+5％） =（萬元） ? 例 2：已知某資產(chǎn)在 2022年 7月的交易價格為 300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化 情況如下： 2022年 8～ 11月的 環(huán)比 價格指數(shù)分別為%、 %、 %和 %。 例如：上市流通的股票債券可按評估基準(zhǔn)日的收盤價為評估價值；批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車等。 ? 一般計算公式如下： 評估值 =參照物價格 各因素修正系數(shù) 常見的修正系數(shù)主要有： 交易情況修正系數(shù) （正常交易情況 /參照物交易情況） 功能價值修正系數(shù) （評估對象生產(chǎn)能力 /參照物生產(chǎn)能力） 交易時間修正系數(shù) （評估對象的定基價格指數(shù) /參照物的定基價格指數(shù)） 成新程度修正系數(shù) （評估對象成新率 /參照物成新率） 參照物與評估對象的差異 僅 體現(xiàn)在 某一基本特征 上時： ? 當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。 評估對象價值＝參照物成交價格 修正系數(shù) 或 評估對象價值＝參照物成交價格 177。 ? 資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量 ? 市場條件：是否是公開市場以及市場供求狀況 ? 交易條件：交易批量、交易動機、交易時間等。 不論相似度如何 注意（ 二）在評估對象與參照物之間選擇比較因素：根據(jù)不同資產(chǎn)價值形成的特點，選擇對資產(chǎn)價值形成 影響較大 的因素為對比指標(biāo)。 調(diào)整系數(shù)） 二、市場法的基本前提 ； 、 技術(shù)參數(shù)等資料可收集到 。 ? 基本公式： 資產(chǎn)評估價值 =參照物成交價格 177。 ? 基本思路：根據(jù) 替代 原則，采用 比較和類比 的思路及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術(shù)規(guī)程。 資產(chǎn)評估基本途徑和方法 市場途徑 成本途徑 收益途徑 評估基準(zhǔn)日 過去 未來 成本法 市場法 收益法 市場法 成本法 收益法 直接法 間接法 重置成本 成新率 重置核算法 物價指數(shù)法 功能重置成本法 統(tǒng)計分析法 觀察法 使用年限法 直接價值法 收益額 折現(xiàn)率 收益期 資產(chǎn)評估方法體系 主要內(nèi)容 ? 第一節(jié) 市場法 ? 第二節(jié) 收益法 ? 第三節(jié) 成本法 ? 第四節(jié) 評估方法的選擇 第一節(jié) 市場法 一、市場法的基本含義 ? 市場法是指利用市場上相同或相似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng) 過直接比較或類比分析，以估算資產(chǎn)價值的各種技術(shù)方法的總稱 。 資產(chǎn)評估方法 資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段。第二章 資產(chǎn)評估的基本方法 學(xué)習(xí)目的 掌握資產(chǎn)評估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項參數(shù)指標(biāo)的確定方法； 熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的基本依據(jù)； 了解各種評估方法間的關(guān)系； 能夠運用三種基本方法對常見的資產(chǎn)進行評估。 本章重點 ? 對資產(chǎn)評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評估方法中各項參數(shù)指標(biāo)的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評估方法的關(guān)鍵 。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計、會計等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點形成的一整套方法體系。運用已被市場檢驗了的結(jié)論來評估被評估資產(chǎn)，容易被當(dāng)事人接受，是資產(chǎn)評估中最為直接、最具有說服力的方法之一。一般來說，一個理性的投資者在購置某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行價格。 差異調(diào)整額 或 資產(chǎn)評估價值 =參照物成交價格 （ 1177。 三 、 操作程序 （ 一 ） 選擇參照物 ： ：應(yīng) 3個以上 ? 資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個方面： （ 1） 功能上 具有可比性 ， 包括用途 、 性能上的相同或相似； （ 2） 市場條件 具有可比性 ， 包括市場供求關(guān)系 、 競爭狀況和交易條件等； （ 3） 參照物 成交時間 與評估基準(zhǔn)日間隔時間不能過長 ， 應(yīng)在一個適度時間范圍內(nèi) 。 （ 三 ） 指標(biāo)對比 、 量化差異：貨幣化 （ 四 ） 在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上 ， 調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異 （五）綜合分析確定評估結(jié)果 參照物價格 符合被評估資產(chǎn)情況的初評價格 運用市場法評估單項資產(chǎn)應(yīng)考慮的 可比因素 主要有： ? 時間因素：實際交易價格 基準(zhǔn)日價格 ? 區(qū)域因素：房地產(chǎn)價格影響突出 ? 資產(chǎn)的功能：功能越好，價值越大。 四、市場法中的具體評估方法 （ 一） 直接比較法 直接比較法，是指利用參照物的交易價格，以評估對象的某一基本特征與參照物的同一基本特征直接進行比較，得到兩者的基本特征 修正系數(shù) 或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎(chǔ)上進行修正從而得到評估對象價值的一類方法。 基本特征差額 ? 修正系數(shù)是指各可比因素對資產(chǎn)價格的影響系數(shù)，體現(xiàn)在因為某一可比因素不同導(dǎo)致被評估資產(chǎn)與參照物價格存在差異，此時用系數(shù)形式量化這一差異對價格的影 響，這個系數(shù)就稱為修正系數(shù)，是對參照物價格的 “ 修正 ” 。 ? 適用于：參照物資產(chǎn)與被評估資產(chǎn) 完全相同 或 高度相似 。 （亦稱物價指數(shù)法） 適用于評估對象與參照物之間僅存在 交易時間 方面差異的情況。評估對象于 2022年 11月的評估價格最接近于： ? 300 % % % % = （萬元） ? 例 3：被評估房地產(chǎn)于 2022年 12月 30日進行評估，該類房地產(chǎn) 2022年下半年各月月末的價格同 2022年6月底相比 ，分別上漲了 %、 %、 %、 % 和 %、 %。 參照物生產(chǎn)能力） 例 90噸 ， 參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為 120噸 ， 評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元 ， 由此確定：資產(chǎn)評估價值＝ 10 90／ 120＝（ 萬元 ） （ 2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法（資產(chǎn)價值與功能呈指數(shù)關(guān)系） 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格 （評估對象生產(chǎn)能力 247。 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格 交易條件差異修正系數(shù)＝參照物成交價格 （ 1價格折扣率） 例 ，在評估時點與其完全相同的正常變現(xiàn)價為 10萬元，評估師經(jīng)綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為 40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值為 6萬元。 ? 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格 成新度差異修正系數(shù)＝參照物成交價格 （評估對象成新率 247。 （資產(chǎn)的已使用年限 +資產(chǎn)的尚可使用年限） ? 類比調(diào)整法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ) ， 考慮參照物與評估對象在功能 、 市場條件和銷 售時間等方面的差異 ， 通過對比分析和量化差異 ， 調(diào)整估算出評估對象價值的方法 。 其計算公式為： ? 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格十功能差異值