資產(chǎn)評估方法ppt課件-資料下載頁
2025-01-08 16:56本頁面
【正文】 資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格 價格指數(shù) 【 例 】 與評估對象完全相同的參照資產(chǎn) 3個月前的成交價格為 10萬元 ,3個月間該類資產(chǎn)的價格上升了 5%,則： 資產(chǎn)評估價值 =10 (1+5%)=(萬元 ) 【 例 】 與評估對象完全相同的參照資產(chǎn) 3個月前的成交價格為 10萬元 ,參照物交易日定基價格指數(shù) 105%，評估基準(zhǔn)日定基價格指數(shù)110%，則： 資產(chǎn)評估價值 =10 110% /105%=（萬元） 成新率價格調(diào)整法 新舊程度 成新率價格法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ) ,考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異 ,通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值 。 其計算公式為： 資產(chǎn) 參照物 評估對象 參照物 評估價值 247。 成交價格 = 成新率 247。 成新率 成本市價法 成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ) ,利用參照物的成本市價比率來估算評估對象的價值的方法 。 用數(shù)學(xué)式表達(dá) : 資產(chǎn) 評估對象 參照物 參照物 評估價值 247。 現(xiàn)行合理成本＝ 成交價格 247。 現(xiàn)行合理成本 資產(chǎn) 評估對象 參照物 評估價值 = 現(xiàn)行合理成本 成本市價比 【 例 】 評估時點(diǎn)某市商品住宅的成本市價率為 150%,已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為 20萬元 ,則其價值 ？ 資產(chǎn)評估價值 =20 150%=30(萬元 ) 市盈率倍數(shù)法 市盈率乘數(shù)法則主要適用于整體企業(yè)的評估 。 市盈率乘數(shù)法是以參照物 (企業(yè) )的市盈率作為乘數(shù) (倍數(shù) ),以此乘數(shù)與評估對象 (企業(yè) )的收益額相乘估算評估對象 (企業(yè) )價值的方法 。 用數(shù)學(xué)式表達(dá)： 市盈率 =每股市價 /每股盈余 資產(chǎn)評估價值＝評估企業(yè)收益額 參照企業(yè)市盈率 【 例 】 某被估企業(yè)的年凈利潤為 1000萬元 ,評估時點(diǎn)資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為 20倍 ,則： 該企業(yè)的評估價值 =1000 20=20220(萬元 ) （ 二 ） 類比調(diào)整法 類比調(diào)整法是市場途徑及其方法中最基本的評估方法 。 該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣 。 只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似 ， 該法通過對比分析調(diào)整參照物與評估對象之間的差異 ， 在參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評估對象的價值 。 資產(chǎn)評估價值 =參照物成交價格 ＋ 時間 調(diào)整值＋ 區(qū)域 調(diào)整值＋ 功能 調(diào)整值＋ 成新率 調(diào)整值＋交易情況 調(diào)整值 或： 資產(chǎn)評估價值 =參照物成交價格 時間 調(diào)整系數(shù) 區(qū)域 調(diào)整系數(shù) 功能 調(diào)整系數(shù) 成新率 調(diào)整系數(shù) 交易情況 調(diào)整系數(shù) 【 例 】 待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為 600平方米，地形為長方形。 評估該地塊 2022年 10月的公平市場交易價格。 1)選擇評估方法 該種類型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場法進(jìn)行評估。 2)收集有關(guān)的評估資料 ①收集待估土地資料。（略） ②收集交易實(shí)例資料。選擇 4個交易實(shí)例作為參照物，具體情況見表 1。 表 1 交易實(shí)例情況表 交易實(shí)例A 交易實(shí)例B 交易實(shí)例C 交易實(shí)例D 估價對象 單價 870元 /m2 820元 /m2 855元 /m2 840元 /m2 交易 日期 所處 地區(qū) 臨近 類似 類似 類似 一般市區(qū) 交易 情況 正常 低于正常 價格 2% 低于正常 價格 3% 正常 3)交易情況修正 A： 1； B： 100/98； C： 100/97； D： 1 4)交易日期修正 根據(jù)調(diào)查， 2022年 10月以來土地價格平均每月上漲 1%，則各參照物交易實(shí)例的交易日期調(diào)整系數(shù)為： A： 106%； B： 1O7%； C： 112%； D： 110% 5)區(qū)域因素修正 交易實(shí)例 A與待估土地處同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。 交易實(shí)例 B、 C、 D的區(qū)域因素修正情況可參照表 2判斷。 表 2 區(qū)域因素比較表 類似地區(qū) 區(qū)域因素 B C D 自然條件 相同 (10) 相同 (10) 相同 (10) 社會環(huán)境 稍差 (7) 相同 (10) 相同 (10) 街道條件 相同 (10) 相同 (10) 相同 (10) 交通便捷度 稍差 (8) 稍好 (12) 相同 (10) 離交通車站點(diǎn)距離 稍遠(yuǎn) (7) 稍近 (12) 相同 (10) 離市中心距離 相同 (10) 稍近 (12) 相同 (10) 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 稍差 (8) 相同 (10) 稍好 (12) 公共設(shè)施完備狀況 相同 (10) 稍好（ 12） 相同（ 10） 水、大氣、噪音污染狀況 相同（ 10） 相同（ 10） 相同（ 10） 周圍環(huán)境及景觀 稍差（ 8） 相同（ 10） 稍差（ 8） 綜合打分 88 108 100 本次評估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為 100， 經(jīng)綜合判定打分 ， 交易實(shí)例 B所屬地區(qū)為 88， 交易實(shí)例 C所屬地區(qū)為 108， 交易實(shí)例 D所屬地區(qū)為 100。 A： 1； B： 100/88； C： 100/108； D： 1 6)計算待估土地的初步價格 交易實(shí)例 A修正后的單價為： 870 （元 /m2） 交易實(shí)例 B修正后的單價為： 820 （元 /m2） 交易實(shí)例 C修正后的單價為： 855 （元 /m2） 交易實(shí)例 D修正后的單價為： 840 （元 /m2） 92 210 010 010 010 610 010 0 ???10178810010010798100 ???91 410 810 010 011 29710 0 ???92 410 010 010 011 010 010 0 ??? 7)采用簡單算術(shù)平均法求取評估結(jié)果 土地評估單價為： （ 922+1017+914+924） 247。 4=944（元 /m2） 土地評估總價為： 600 944=566400（元） 第五節(jié) 評估方法的選擇 一、評估方法之間的關(guān)系 （一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系 （二）資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別 二、資產(chǎn)評估方法的選擇 評估方法的選擇要與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。 評估方法的選擇要與評估對象相適應(yīng)（類型、狀態(tài)） 評估方法的選擇要與所搜集的數(shù)據(jù)和信息資料適應(yīng)。
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