【正文】 b s w P33 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 84 五、收益法應(yīng)用的基本程序 ◆ 第三、將被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)收益通過(guò)折現(xiàn)率或本金化率折算成現(xiàn)值，該現(xiàn)值即為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。 ◆第四、確定評(píng)估結(jié)果，并對(duì)評(píng)估結(jié)果加以分析說(shuō)明。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 85 六、收益法應(yīng)用的基本形式 運(yùn)用收益法，確定收益額和折現(xiàn)率是十分重要的，而確定未來(lái)期限同樣重要，在實(shí)際中，收益額與期限至少存在以下四種情況： (一 )每年收益相同，未來(lái)年期無(wú)限 即 :穩(wěn)定化收益法（年金化法） rAP ?2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 86 六、收益法應(yīng)用的基本形式 [例 2 8] 設(shè)某企業(yè)可以無(wú)限期持續(xù)經(jīng)營(yíng)，每年預(yù)期收益額為 100萬(wàn)元，確定本金化率為 4%。要求：試確定該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)下的評(píng)估值。 被評(píng)估企業(yè)評(píng)估價(jià)值 =100/4% =2 500（萬(wàn)元） 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 87 六、收益法應(yīng)用的基本形式 （二）每年收益相同，未來(lái)期限有限 基本計(jì)算公式為： [例 29] 設(shè)某企業(yè)尚可持續(xù)經(jīng)營(yíng) 6年，每年預(yù)期收益額為 10萬(wàn)元，確定折現(xiàn)率為 4%。要求：試確定該企業(yè)在有限期經(jīng)營(yíng)假設(shè)下的評(píng)估值。 企業(yè)評(píng)估價(jià)值 =10 （ P/A， 4%， 6） =（萬(wàn)元） ),()1(11)1(1)1( 11nrAPArrArArAPnniinii ????????????????? ????2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 88 六、收益法應(yīng)用的基本形式 （三）每年收益不同，未來(lái)年期無(wú)限 若預(yù)期未來(lái)收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。 基本計(jì)算公式為： nniiirrArRP)1(1)1( 39。1 ????? ??2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 89 六、收益法應(yīng)用的基本形式 [例 210] 設(shè)某企業(yè)無(wú)限期持續(xù)經(jīng)營(yíng)，未來(lái) 5年的收益額分別為 50萬(wàn)元、 60萬(wàn)元、 55萬(wàn)元、 68萬(wàn)元、 70萬(wàn)元。假定從第六年開(kāi)始，以后每年收益額均為 70萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率為 4%，本金化率為 5%。要求：試確定該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 90 六、收益法應(yīng)用的基本形式 評(píng)估步驟為： 第一、確定未來(lái) 5年收益額現(xiàn)值 未來(lái) 5年收益額現(xiàn)值 =50 +60 +55 +68 +70 =++++ =（萬(wàn)元） 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 91 六、收益法應(yīng)用的基本形式 第二、確定第 6年以后各年收益額的現(xiàn)值 第 6年以后各年收益額現(xiàn)值 =70/5% （ P/F， 4%， 5） =1 （萬(wàn)元） 第三、確定該企業(yè)的評(píng)估值 企業(yè)評(píng)估價(jià)值 =+1 =1 （萬(wàn)元） 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 92 六、收益法應(yīng)用的基本形式 （四）每年收益不同，未來(lái)年期有限 基本計(jì)算公式為： ?? ??niiirRP1 )1(2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 93 六、收益法應(yīng)用的基本形式 [例 211] 設(shè)某企業(yè)尚可經(jīng)營(yíng) 5年，每年預(yù)期收益額分別為 160萬(wàn)元、 140萬(wàn)元、 135萬(wàn)元、 120萬(wàn)元和 110萬(wàn)元，確定折現(xiàn)率為 6%。要求：試確定該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值。 企業(yè)評(píng)估價(jià)值 =160 +140 +135 +120 +110 =++++ =（萬(wàn)元） 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 94 七、對(duì)收益法適用范圍的評(píng)價(jià) 優(yōu)點(diǎn) 通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)收益，來(lái)折算資產(chǎn)的價(jià)值，評(píng)估結(jié)果合理，易于被評(píng)估結(jié)果使用者理解和接受。 不足之處 第一、在評(píng)估依據(jù)方面，主觀分析判斷的比重較大 第二、某些資產(chǎn)所帶來(lái)的收益難以單獨(dú)計(jì)算。 第三、在估測(cè)單項(xiàng)資產(chǎn)的收益時(shí)，要注意該項(xiàng)資產(chǎn)與其他資產(chǎn)的相互依存關(guān)系，要將所有資產(chǎn)共同創(chuàng)造的收益在各項(xiàng)資產(chǎn)中進(jìn)行合理劃分。這種劃分是非常困難的，也難以劃分得合理、準(zhǔn)確。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 95 第四節(jié) 應(yīng)用資產(chǎn)評(píng)估方法需注意的問(wèn)題 ※ 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 ※ 資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 96 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 選擇資產(chǎn)評(píng)估方法要考慮以下一些因素： ＊ 資產(chǎn)評(píng)估目的 資產(chǎn)評(píng)估目的制約著資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。 ＊ 資產(chǎn)評(píng)估假設(shè) 資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)，一方面受到評(píng)估目的的制約，同時(shí)，它又制約著資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。 ＊ 資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象 資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的確定，要受到評(píng)估目的和評(píng)估假設(shè)的制約。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 97 ? 資產(chǎn)評(píng)估方法的多樣性和可選擇性 從理論上講 ， 在相對(duì)完善的市場(chǎng)中 ， 對(duì)于可以在市場(chǎng)上公開(kāi)交易的資產(chǎn) ， 如果資產(chǎn)的購(gòu)建成本與效用是對(duì)稱(chēng)的 ， 那么采用三種方法評(píng)估同一資產(chǎn)的公允市價(jià) ， 其 評(píng)價(jià)結(jié)果不應(yīng)存在太大差異 。 ? 資產(chǎn)評(píng)估方法的最適選擇 由于市場(chǎng)總是存在一定的缺陷；不同的評(píng)估對(duì)象具有不同的特點(diǎn) ， 因此不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù) 存在最適評(píng)估方法的選擇問(wèn)題 。 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 98 與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng) 在評(píng)估時(shí)首先應(yīng)區(qū)別被估資產(chǎn)是： 單項(xiàng) /整體，有形 /無(wú)形，通用 /專(zhuān)用，可復(fù)制 /不可復(fù)制 一般講： 受可搜集到的數(shù)據(jù)和信息資料的制約 ? 成本法適宜評(píng)估 可復(fù)制的資產(chǎn) 專(zhuān)用資產(chǎn) 單項(xiàng)資產(chǎn) ?收益法適宜評(píng)估 資源性資產(chǎn) 無(wú)形資產(chǎn) 整體資產(chǎn) ?市場(chǎng)法：具有一定通用性能在公開(kāi)市場(chǎng)出售的資產(chǎn) 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 99 資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系 資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系是指資產(chǎn)評(píng)估方法之間的 替代性問(wèn)題 ，也就是說(shuō)，對(duì)某項(xiàng)資產(chǎn)，能否采用兩種以上的方法同時(shí)進(jìn)行評(píng)估。 在特定的評(píng)估目的、評(píng)估假設(shè)和評(píng)估對(duì)象的情況下，資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇是唯一的，不具有替代性。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 100 附：資產(chǎn)評(píng)估方法綜合舉例 資料： A企業(yè)有一臺(tái)鍋爐，已使用 2年，現(xiàn)有兩個(gè)方案可供選擇： 出售給 B企業(yè)； A、 B企業(yè)聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)企業(yè)設(shè)在 A 企業(yè)，A企業(yè)以鍋爐出資。 要求：根據(jù)上述兩個(gè)方案，分別對(duì)鍋爐進(jìn)行評(píng)估。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 101 附：資產(chǎn)評(píng)估方法綜合舉例 一、方案 1 評(píng)估目的：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 評(píng)估假設(shè)：繼續(xù)使用假設(shè)；公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) 評(píng)估方法：市場(chǎng)法 評(píng)估價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 =全新參照物現(xiàn)行市價(jià) （ 1 177。 調(diào)整系數(shù)） 成新率 =100萬(wàn)元（ 110%） 80%=72萬(wàn)元 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 102 附：資產(chǎn)評(píng)估方法綜合舉例 二、方案 2 評(píng)估目的：企業(yè)聯(lián)營(yíng) 評(píng)估假設(shè)：繼續(xù)使用假設(shè)；公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) 評(píng)估方法：多種 （ 1）收益法 設(shè)鍋爐每年收益額 10萬(wàn)元，折現(xiàn)率 8%，可使用 10年，則： 評(píng)估價(jià)值 =10萬(wàn) (P/A,8%,10) = 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 103 附：資產(chǎn)評(píng)估方法綜合舉例 （ 2）成本法 評(píng)估價(jià)值 =[全新參照物現(xiàn)行市價(jià) （ 1177。 調(diào)整系數(shù)） + 運(yùn)雜費(fèi) +安裝調(diào)試費(fèi) ] 成新率 =[100萬(wàn)元 （ 110%） +2萬(wàn) +10萬(wàn) ] 80% = 評(píng)估價(jià)值 =賬面價(jià)值 （資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù) /資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)） 成新率 =80萬(wàn) (108/100) 80% = 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 104 附：資產(chǎn)評(píng)估方法綜合舉例 結(jié)論： 目的 假設(shè)和對(duì)象 假設(shè)和對(duì)象 方法 方法 結(jié)果 決 定 決 定 決 定 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 105 本章內(nèi)容到此結(jié)束 謝 謝 大 家！