【正文】 調(diào)整系數(shù)） + 運(yùn)雜費(fèi) +安裝調(diào)試費(fèi) ] 成新率 =[100萬(wàn)元 （ 110%） +2萬(wàn) +10萬(wàn) ] 80% = 評(píng)估價(jià)值 =賬面價(jià)值 （資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù) /資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)） 成新率 =80萬(wàn) (108/100) 80% = 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 104 附：資產(chǎn)評(píng)估方法綜合舉例 結(jié)論： 目的 假設(shè)和對(duì)象 假設(shè)和對(duì)象 方法 方法 結(jié)果 決 定 決 定 決 定 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 105 本章內(nèi)容到此結(jié)束 謝 謝 大 家！ 。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 101 附：資產(chǎn)評(píng)估方法綜合舉例 一、方案 1 評(píng)估目的：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 評(píng)估假設(shè)：繼續(xù)使用假設(shè)；公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) 評(píng)估方法：市場(chǎng)法 評(píng)估價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 =全新參照物現(xiàn)行市價(jià) （ 1 177。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 100 附：資產(chǎn)評(píng)估方法綜合舉例 資料： A企業(yè)有一臺(tái)鍋爐，已使用 2年，現(xiàn)有兩個(gè)方案可供選擇： 出售給 B企業(yè)； A、 B企業(yè)聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)企業(yè)設(shè)在 A 企業(yè)，A企業(yè)以鍋爐出資。 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 98 與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng) 在評(píng)估時(shí)首先應(yīng)區(qū)別被估資產(chǎn)是： 單項(xiàng) /整體，有形 /無(wú)形，通用 /專(zhuān)用，可復(fù)制 /不可復(fù)制 一般講： 受可搜集到的數(shù)據(jù)和信息資料的制約 ? 成本法適宜評(píng)估 可復(fù)制的資產(chǎn) 專(zhuān)用資產(chǎn) 單項(xiàng)資產(chǎn) ?收益法適宜評(píng)估 資源性資產(chǎn) 無(wú)形資產(chǎn) 整體資產(chǎn) ?市場(chǎng)法：具有一定通用性能在公開(kāi)市場(chǎng)出售的資產(chǎn) 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 99 資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系 資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系是指資產(chǎn)評(píng)估方法之間的 替代性問(wèn)題 ，也就是說(shuō)，對(duì)某項(xiàng)資產(chǎn)，能否采用兩種以上的方法同時(shí)進(jìn)行評(píng)估。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 97 ? 資產(chǎn)評(píng)估方法的多樣性和可選擇性 從理論上講 ， 在相對(duì)完善的市場(chǎng)中 ， 對(duì)于可以在市場(chǎng)上公開(kāi)交易的資產(chǎn) ， 如果資產(chǎn)的購(gòu)建成本與效用是對(duì)稱(chēng)的 ， 那么采用三種方法評(píng)估同一資產(chǎn)的公允市價(jià) ， 其 評(píng)價(jià)結(jié)果不應(yīng)存在太大差異 。 ＊ 資產(chǎn)評(píng)估假設(shè) 資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)，一方面受到評(píng)估目的的制約，同時(shí)，它又制約著資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。這種劃分是非常困難的，也難以劃分得合理、準(zhǔn)確。 不足之處 第一、在評(píng)估依據(jù)方面，主觀(guān)分析判斷的比重較大 第二、某些資產(chǎn)所帶來(lái)的收益難以單獨(dú)計(jì)算。要求：試確定該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值。要求：試確定該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值。1 ????? ??2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 89 六、收益法應(yīng)用的基本形式 [例 210] 設(shè)某企業(yè)無(wú)限期持續(xù)經(jīng)營(yíng)，未來(lái) 5年的收益額分別為 50萬(wàn)元、 60萬(wàn)元、 55萬(wàn)元、 68萬(wàn)元、 70萬(wàn)元。 企業(yè)評(píng)估價(jià)值 =10 （ P/A， 4%， 6） =（萬(wàn)元） ),()1(11)1(1)1( 11nrAPArrArArAPnniinii ????????????????? ????2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 88 六、收益法應(yīng)用的基本形式 （三）每年收益不同，未來(lái)年期無(wú)限 若預(yù)期未來(lái)收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。 被評(píng)估企業(yè)評(píng)估價(jià)值 =100/4% =2 500（萬(wàn)元） 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 87 六、收益法應(yīng)用的基本形式 （二）每年收益相同，未來(lái)期限有限 基本計(jì)算公式為： [例 29] 設(shè)某企業(yè)尚可持續(xù)經(jīng)營(yíng) 6年，每年預(yù)期收益額為 10萬(wàn)元，確定折現(xiàn)率為 4%。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 85 六、收益法應(yīng)用的基本形式 運(yùn)用收益法，確定收益額和折現(xiàn)率是十分重要的，而確定未來(lái)期限同樣重要，在實(shí)際中，收益額與期限至少存在以下四種情況： (一 )每年收益相同，未來(lái)年期無(wú)限 即 :穩(wěn)定化收益法（年金化法） rAP ?2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 86 六、收益法應(yīng)用的基本形式 [例 2 8] 設(shè)某企業(yè)可以無(wú)限期持續(xù)經(jīng)營(yíng)，每年預(yù)期收益額為 100萬(wàn)元，確定本金化率為 4%。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 82 四、收益法應(yīng)用的基本原理 基本公式 資產(chǎn)評(píng)估值 = 年收益額 現(xiàn)值系數(shù) 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 83 五、收益法應(yīng)用的基本程序 ◆ 第一、收益預(yù)測(cè) ◆第二、確定折現(xiàn)率 （預(yù)期投資報(bào)酬率） ●市場(chǎng)比較法： 取三個(gè)同類(lèi)資產(chǎn)交易的投資報(bào)酬率的平均值 ●資本資產(chǎn)定價(jià)模型： Rs=Rf+ (RmRf) ● 加權(quán)平均資本成本法： R =（ ） *（ 1T） R +（ ） R ?B V S V b s w P33 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 84 五、收益法應(yīng)用的基本程序 ◆ 第三、將被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)收益通過(guò)折現(xiàn)率或本金化率折算成現(xiàn)值，該現(xiàn)值即為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。 資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 81 三、收益法的應(yīng)用前提 被評(píng)估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用。 實(shí)際收益則是在目前各種因素條件下實(shí)際取得的收益，它受到一些主觀(guān)因素的影響（例如，經(jīng)營(yíng)者個(gè)人的能力大小、資本的多少等等），故又稱(chēng)為主觀(guān)收益。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 79 一、收益的基本概念 第四，從主、客觀(guān)去認(rèn)識(shí) 資產(chǎn)評(píng)估中的收益指的是資產(chǎn)的客觀(guān)收益，而不是資產(chǎn)目前的實(shí)際收益。所謂未來(lái)，既可以是有限期的，也可以是無(wú)限期的。如果是單項(xiàng)資產(chǎn) (如一幢建筑物 )，則收益表現(xiàn)為該項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)帶來(lái)的凈利潤(rùn)或現(xiàn)金流量。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 75 貨幣的時(shí)間價(jià)值 光明公司現(xiàn)在一次存入 70 236元， 10年內(nèi)每年發(fā)放獎(jiǎng)金 10 000元，問(wèn)：銀行存款年利率至少應(yīng)為多少？ 折現(xiàn)率 =70 236/10 000= 查表， I=7% 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 76 貨幣的時(shí)間價(jià)值 例 6： 5年后購(gòu)房需 50 000元，年利率 10%，那么，從現(xiàn)在起，每年應(yīng)存入多少錢(qián)？ 年金終值 =年金 年金終值系數(shù) 年金 =年金終值 /年金終值系數(shù) =50 000/=8 190元 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 77 第三節(jié) 收益法 ● 收益的基本概念 ● 收益法的基本涵義 ● 收益法的應(yīng)用前提 ● 收益法應(yīng)用的基本原理 ● 收益法應(yīng)用的基本程序 ● 收益法應(yīng)用的基本形式 ● 對(duì)收益法適用范圍的評(píng)價(jià) 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 78 一、收益的基本概念 收益的基本涵義是一定期間內(nèi)收入超過(guò)費(fèi)用的部分。問(wèn)： 5年內(nèi)平均每年可發(fā)多少獎(jiǎng)金？ 因?yàn)椋耗杲瓞F(xiàn)值 =年金 折現(xiàn)系數(shù) 所以：年金 =年金現(xiàn)值 /折現(xiàn)系數(shù) =50 000/=12 523元 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 74 貨幣的時(shí)間價(jià)值 光明公司現(xiàn)在一次存入 67 100元，作為基金，今后發(fā)放獎(jiǎng)金，每年發(fā) 10 000元，存款年利率 8%。試問(wèn)：此項(xiàng)投資方案是否可行？ 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 72 貨幣的時(shí)間價(jià)值 計(jì)算： (1)總投資額： 50萬(wàn) (F/A， 8%， 6)= (2)每年現(xiàn)金流入量： 折舊： () 利潤(rùn)： 10萬(wàn) 合計(jì)： (3)現(xiàn)金流入量現(xiàn)值總計(jì) (P/A， 8%， 20) = (4)差異： － = 結(jié)論：現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)，此方案不可行。 2022/2/4 《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 70 貨幣的時(shí)間價(jià)值 例 3: 某企業(yè)各年收入情況如下： 年份 收入金額 年利率 1 50 000 12% 2 50 000 12% 3