【正文】 章 土地使用權(quán)的評(píng)估第一節(jié) 土地使用權(quán)及其評(píng)估特點(diǎn)一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)　　土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、抵押、投資的權(quán)利。土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)范疇，但它又是無形資產(chǎn)中的對(duì)物產(chǎn)權(quán)。土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，也可以與地上建筑物一起作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)入評(píng)估。二、土地的分類及其特性　　1．按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途，土地可分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運(yùn)輸用地、公用事業(yè)用地、文教、科技和衛(wèi)生用地、行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地、生活住宅用地、園林、風(fēng)景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特殊用地?！　?．按經(jīng)濟(jì)地理位置，土地可分為市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、邊郊區(qū)、邊遠(yuǎn)區(qū)，還有特區(qū)、開放區(qū)、開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)等。　　3．權(quán)歸屬，土地可分為國家所有土地和集體所有土地。我國聲調(diào)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬集體所有；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有。　　4．按利用程度，土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未用土地或空地和使用不當(dāng)土地?！　?．按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢，土地可分為已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地?！　。ㄒ唬┩恋刭Y產(chǎn)的特性　　土地資產(chǎn)的我，包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性兩個(gè)方面。土地的自然特性是指土地本身所具有的不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性；土地的經(jīng)濟(jì)特性是指人們?cè)诶猛恋氐倪^程中，出現(xiàn)的有關(guān)生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面的特性。　　土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面：　　1．土地面積的有限性?！　?．土地空間位置的固定性。　　3．土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性?！　?．土地的不可替代性?！　⊥恋氐慕?jīng)濟(jì)特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：　　1．用途多樣性?！　?．經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。　　3．可壟斷性。三、土地資產(chǎn)價(jià)格體　?。ㄒ唬┗鶞?zhǔn)地價(jià)　?。ǘ?biāo)定地價(jià)　?。ㄈ┩恋厥褂脵?quán)出讓底價(jià)　?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓價(jià)格　?。ㄎ澹┏鲎鈨r(jià)格四、土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)　?。ㄒ唬┩恋貎r(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定　?。ǘ┩恋貎r(jià)格六要由土地的需求決定　　（三）土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性　?。ㄋ模┩恋貎r(jià)格的上漲性五、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素　　（一）一般因素　　1．行政因素?！　?．社會(huì)因素。　　3．經(jīng)濟(jì)因素?！　?．其他一般因素?！　。ǘ﹨^(qū)域因素　　1．影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素　　（1）商業(yè)繁華程度?！　。?）交通便捷度?！　。?）環(huán)境優(yōu)劣度?！　。?）規(guī)劃限制。　?。?）其他因素?！　?．影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素　?。?）位置?！　。?）交通便捷度?！　。?）基礎(chǔ)設(shè)施保證度?！　。?）公用設(shè)施完備度?！　。?）環(huán)境質(zhì)量度?！　。?）規(guī)劃限制?！　。?）其他因素?！　。ㄈ﹤€(gè)別因素　　1．位置因素?！　?．地形地質(zhì)因素?！　?．面積因素。　　4．地塊形狀因素。　　5．土地利用因素。 第二節(jié) 企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置一、土地權(quán)屬的類型　?。ㄒ唬┩恋厮袡?quán)　?。ǘ﹦潛芡恋厥褂脵?quán)　　（三）出讓土地使用權(quán)　?。ㄋ模┘w土地所有權(quán)二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置第三節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的程序和原則一、土地使用權(quán)評(píng)估的程序　?。ㄒ唬┟鞔_委托項(xiàng)目的基本事項(xiàng)　　（二）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃　?。ㄈ┈F(xiàn)場勘察，搜集資料，選擇評(píng)估方案　?。ㄋ模┰u(píng)定估算土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果，撰定評(píng)估報(bào)告二、土地使用權(quán)評(píng)估的原則　?。ㄒ唬┨娲瓌t　?。ǘ┳钣行褂迷瓌t　?。ㄈ┳儎?dòng)原則　　（四）供需原則　?。ㄎ澹┴暙I(xiàn)原則第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的市場法一、市場法與適用的條件　　市場法是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。其公式為：二、市場法的操作步驟和方法　　（一）廣泛搜集交易資料，確定比較案例　　（二）進(jìn)行交易情況的修正　?。ㄈ┻M(jìn)行交易時(shí)間的修正　　（四）進(jìn)行區(qū)域因素修正　　（五）進(jìn)行個(gè)別因素修正　　個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要包括土地使用年限、容積率、臨街寬度、臨街深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)等。例如，土地使用年限修正時(shí)，修正系數(shù)可用下列公式計(jì)算：　　式中：K——年限修正系數(shù)；　　　　　n——比較案例土地使用權(quán)剩余年限；　　　　　m——待估土地使用權(quán)剩余年限；　　　　　r——折現(xiàn)率?！　。┐_定待估土地評(píng)估值第五節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的收益法一、收益法的應(yīng)用形式　　土地使用權(quán)評(píng)估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過預(yù)測土地未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評(píng)估值的方法?；竟奖硎緸椋骸　∈街校篜——土地使用權(quán)評(píng)估值；　　　　　A——土地收益；　　　　　r——還原利率；　　　　　n——土地收益年限。二、土地收益額的估算　　土地的收益可以分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是指在現(xiàn)狀下實(shí)際獲得的收益，實(shí)際收益一般來說不能用于評(píng)估，因?yàn)閭€(gè)別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營能力等對(duì)實(shí)際收益的影響較大?？陀^收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評(píng)估的依據(jù)?！　⊥恋厥找姘ㄓ行问找婧蜔o形收益，計(jì)算收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要包括各項(xiàng)無形收益?！　∏笕⊥恋丶兪找鏁r(shí)，通常按下步驟進(jìn)行：　　1． 計(jì)算總收入?！　?． 求取總費(fèi)用?！　?． 求取總收益?！　?． 確定房屋純收益。房屋純收益可以用房屋現(xiàn)值乘以房屋還原利率獲得?！　?． 求取土地純收益。三、土地還原利率及其測算　　還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值四、土地收益年限及其測算　　土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。第六節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的成本法一、成本法及其適用范圍　　成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加一一定的利潤、利息、稅金以及土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。其計(jì)算公式為：（土地價(jià)格）評(píng)估值=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地所有權(quán)收益　　成本法一般適用于新開發(fā)土地的評(píng)估，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場法等其他方法評(píng)估時(shí)采用。同時(shí)可在對(duì)既無收益又很少有交易情況的公園、學(xué)校、公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地評(píng)估時(shí)采用。二、成本法評(píng)估程序的步驟　　（一）估算土地取得費(fèi)　　1． 征用集體土地。　　2． 購買和征用城市舊有土地。　?。ǘ┕浪阃恋亻_發(fā)費(fèi)　　（三）估算稅費(fèi)　?。ㄋ模┕浪憷⒗?土地取得費(fèi)土地開發(fā)期相應(yīng)利息率+土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)期相應(yīng)利息率50%　?。ㄎ澹┕浪憷麧櫋　。┕浪阃恋厮袡?quán)收益 　　土地所有權(quán)收益=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤）增值收益率　　其中，收益率一般在20%~25%之間。　　按補(bǔ)交出讓金的40%計(jì)算?！　≈苯硬捎猛恋厥褂脵?quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)。　?。ㄆ撸┕浪阃恋厥褂脵?quán)評(píng)估值第六章 無形資產(chǎn)評(píng)估第一節(jié) 無形資產(chǎn)及其評(píng)估特點(diǎn)一、無形資產(chǎn)及其分類　　（一）無形資產(chǎn)的特點(diǎn)　　一般地說，無形資產(chǎn)是指由特定主體控制的不具有獨(dú)立實(shí)體，而對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營長期持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)資源。　　1．非實(shí)體性。　　2．壟斷性。　　3．效益性。　　4．不確定性。　?。ǘo形資產(chǎn)分類　　無形資產(chǎn)種類很多，可以按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類?！　?．按企業(yè)取得無形資產(chǎn)渠道，可分為企業(yè)自創(chuàng)（或自身擁有）的無形資產(chǎn)和外購的無形資產(chǎn)?！　?．按有無法律保護(hù)分類，可以分為法定無形資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn)。專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等均受到國家有關(guān)法律的保護(hù)，稱為法定無形資產(chǎn)；無法律保護(hù)的無形資產(chǎn)，如非專利技術(shù)等稱為收益性無形資產(chǎn)?！　?．按能否獨(dú)立存在，可以分為可確指無形資產(chǎn)和不可確指的無形資產(chǎn)。凡是那些具有專門名稱，可單獨(dú)地取得，轉(zhuǎn)讓或出售的無形資產(chǎn)，稱為可確指的無形資產(chǎn)，如專處權(quán)、商標(biāo)權(quán)等；那些不可特別辯認(rèn)、不可單獨(dú)取得，離開企業(yè)就不復(fù)存在的無形資產(chǎn)，稱為不可確指的無形資產(chǎn)，如商譽(yù)。二、影響無形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素　　1．無形資產(chǎn)的成本?！　?．機(jī)會(huì)成本?！　?．效益因素。　　4．使用期限?！　?．技術(shù)成熟程度?！　?．轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素。　　7．國內(nèi)外無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢，更新?lián)Q代情況和速度?！　?．市場供需狀況?！　?．同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價(jià)格水平。三、無形資產(chǎn)評(píng)估的程序　?。ㄒ唬┟鞔_評(píng)估目的　　1．市場上無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?！　?．無形資產(chǎn)投資?！　?．股份制改造、清算資產(chǎn)?！　?．法律訴訟中作為訴訟標(biāo)的。　　5．納稅需要。　　6．保險(xiǎn)需要及其目的。　?。ǘ╄b定無形資產(chǎn)　?。ㄈ┐_定評(píng)估方法，搜集相關(guān)資料　　（四）整理和報(bào)告，作為評(píng)估結(jié)論第二節(jié) 無形資產(chǎn)評(píng)估的收益法　　無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和投資價(jià)格的評(píng)估，是指以無形資產(chǎn)作為投資手段或確認(rèn)的轉(zhuǎn)讓對(duì)象所進(jìn)行的評(píng)估，或者說，是將無形資產(chǎn)作為獲利能力進(jìn)行的評(píng)估，顯然，收益法是無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和投資價(jià)格評(píng)估的重要方法。一、無形資產(chǎn)功能特性和評(píng)估前提　　（一）無形資產(chǎn)功能特性及其評(píng)估應(yīng)考慮的因素　　1．附著件。　　2．共益性。　　3．積累性。　　4．替代性?！　。ǘo形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資評(píng)估的前提　　無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資評(píng)估必須具有如下前提：　　1．能夠帶來超額利潤。　　2．能夠帶來壟斷利潤。二、無形資產(chǎn)評(píng)估中收益法的應(yīng)用　　根據(jù)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計(jì)價(jià)方式不同，收益法在應(yīng)用上可以表示為下列兩種方式： 　　式中：K——無形資產(chǎn)分成率；　　　　　Ri——分成基數(shù)，即銷售收入或銷售利潤；　　　　　i——收益期限；　　　　　r——折現(xiàn)率。　　無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額由以下因素決定：　　1． 重置成本。　　2． 機(jī)會(huì)成本?！　【C合考慮以上兩大因素評(píng)估最低收費(fèi)額，可得到如下一組公式： 無形資產(chǎn)最低收費(fèi)額=重置成本凈值轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的機(jī)會(huì)成本=無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益+無形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費(fèi)用　　當(dāng)購買獨(dú)家使用該無形資產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮蕿?。三、收益法應(yīng)用中各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定　?。ㄒ唬o形資產(chǎn)收益額的確定　　無形資產(chǎn)收益額是由無形資產(chǎn)帶來的超額收益。無形資產(chǎn)收益通過分成率的方法獲得，即： 無形資產(chǎn)收益額=銷售收入（利潤）銷售收入（利潤）分成率（1—所得稅率）　　 對(duì)于銷售收入（利潤）的測算已不是較難解決的問題，重要的是評(píng)估無形資產(chǎn)分成率?！　〖热环殖蓪?duì)象是銷售收入或銷售利潤，因而，就有兩個(gè)不同的分成率?！　∈找骖~=銷售收入銷售收入分成率（1—所得稅率）　　　　　=銷售利潤銷售利潤分成率（1—所得稅率）　　銷售收入分成率=銷售利潤分成率銷售利潤率 　　評(píng)估無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的利潤分成率有多種方法?！　?．邊際分析法?！　∵呺H分析法的步驟是：　　（1）對(duì)無形資產(chǎn)邊際貢獻(xiàn)因素進(jìn)行分析：①開辟新市場，壟斷加價(jià)的因素；②消耗量的降低，低廉材料的取代，成本費(fèi)用降低；③產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，質(zhì)量改進(jìn)，功能費(fèi)用降低，成本銷售收入率提高。　?。?）測算無形資產(chǎn)壽命期間的利潤總額及追加利潤總額，并折現(xiàn)。　?。?）按利潤總額現(xiàn)值和追加利潤總額現(xiàn)值計(jì)算利潤分成率?！　?．約當(dāng)投資分成法無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量=無形資產(chǎn)重置成本（1+適用成本利潤率）購買方約當(dāng)投資量=購買方投入的總資產(chǎn)的重置成本（1+適用成本利潤率） 　　確定無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量時(shí)，適用成本利潤率按轉(zhuǎn)讓方無形資產(chǎn)總成本占企業(yè)（產(chǎn)品）超額利潤的總額計(jì)算。沒有企業(yè)的實(shí)際數(shù)時(shí)，按社會(huì)平均水平確定。確定購買方約當(dāng)投資量時(shí)，適用的成本利潤率，按購買方的現(xiàn)有水平測算。　?。ǘo形資產(chǎn)評(píng)估中折現(xiàn)率的確定　　折現(xiàn)率的內(nèi)涵是指與投資于該無形資產(chǎn)相適應(yīng)的投資報(bào)酬率。折現(xiàn)率一般包括無風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨膨脹率。　?。ㄈo形資產(chǎn)收益期限的確定　　無形資產(chǎn)收益期或稱有效期限，是指無形資產(chǎn)發(fā)揮作用，并具有超額獲利能力的時(shí)間。第三節(jié) 無形資產(chǎn)評(píng)估的成本法一、無形資產(chǎn)成本特性　　無形資產(chǎn)成本包括研制或取得、持有期間的全部物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的費(fèi)用支出?！　。ㄒ唬┎煌暾浴　。ǘ┤鯇?duì)應(yīng)性　　（三）虛擬性二、無形資評(píng)估中成本法的應(yīng)用　　無形資產(chǎn)評(píng)估值=無形資產(chǎn)重置成本 成新率　　（一）自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的估算　　1．財(cái)務(wù)核算法。即按該無形資產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的材料、工時(shí)消耗量，按現(xiàn)行價(jià)格和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。即：　　2．市價(jià)調(diào)整法。自創(chuàng)無形資產(chǎn)在市場有類似無形資產(chǎn)出售時(shí)，可按照無形資產(chǎn)市場售價(jià)確定，或按市場售價(jià)一的一般比率，由類似無形資產(chǎn)的市場銷售價(jià)換算確定重置成本，可根據(jù)不同的評(píng)估目的確定其評(píng)估價(jià)值?！　。ǘ┩赓彑o形資產(chǎn)重置成本核算的估算　　1．市價(jià)類比法。在無形資產(chǎn)交易市場選擇類似的參照物，再根據(jù)功能和技術(shù)先進(jìn)性、適用性對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，從而確定其現(xiàn)行購買價(jià)格。購置費(fèi)用可根據(jù)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際情況核定。　　2．物價(jià)指數(shù)法。它是以無形資產(chǎn)的賬面歷史成本為依據(jù)，用物價(jià)指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而估算其重置成本。計(jì)算公式表示為： 　?。ㄈo形資產(chǎn)成新率的估算　　1．專家鑒定法?！　?．剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測法。第四節(jié) 專利權(quán)和非專利技術(shù)的評(píng)估一、專利權(quán)的特點(diǎn)及其評(píng)估目的　　（一）專利權(quán)的特點(diǎn)　　專利權(quán)是國家專利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對(duì)其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有