【導(dǎo)讀】評(píng)估方法是資產(chǎn)評(píng)估的重要基礎(chǔ)。用條件和使用要求。4．掌握市場(chǎng)法、收益法和成本法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系；市場(chǎng)法也稱(chēng)市場(chǎng)價(jià)格比較法。市場(chǎng)法是一種最簡(jiǎn)單、有效的方法，是因?yàn)樵u(píng)估過(guò)。但是，市場(chǎng)法的應(yīng)用，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和發(fā)。展，資產(chǎn)的市場(chǎng)化程度密切相關(guān)。品，是市場(chǎng)發(fā)育的重要方面。技術(shù)參數(shù)能否獲取，是決定市場(chǎng)法運(yùn)用與否的關(guān)鍵。照物的不同，采取不同的方式。使是一個(gè)工廠出產(chǎn)的相同規(guī)格、型號(hào)的設(shè)備，在不同企業(yè)中使用，作用，其實(shí)體損耗也不可能是同步的。類(lèi)似的參照物價(jià)格，需要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。估基準(zhǔn)日相差時(shí)間所影響的被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的差異。地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)。3．分析整理資料并驗(yàn)證其真實(shí)性，判斷選擇參照。評(píng)估人員對(duì)收集到的資料，應(yīng)認(rèn)真分析其真實(shí)。一般說(shuō)，市場(chǎng)愈活躍，市場(chǎng)法運(yùn)用的空間越大，評(píng)。以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必

　　

【正文】 市價(jià)折扣法是指對(duì)清理資產(chǎn) ， 首先應(yīng)在市場(chǎng)上尋找相適應(yīng)的參照物 ， 然后根據(jù)參照物與評(píng)估對(duì)象間的差異 ， 包括實(shí)物差異 、 實(shí)物條件差異 、 時(shí)間差異和地區(qū)差異等 ， 按照快速變現(xiàn)原則估定一個(gè)折舊率 ， 用參照物的現(xiàn)行市價(jià)乘以折扣率來(lái)確定被評(píng)估對(duì)象的清算價(jià)格 。 例如評(píng)估一條生產(chǎn)線(xiàn) ， 同類(lèi)型全新生產(chǎn)線(xiàn)現(xiàn)行市價(jià)為85萬(wàn)元 ， 假若清算資產(chǎn)是全新的 ， 根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況調(diào)查 ， 折價(jià) 20%可當(dāng)即出售：該全新生產(chǎn)線(xiàn)清算價(jià)格為85 ()＝ 68萬(wàn)元 。 若該生產(chǎn)線(xiàn)是已使用過(guò)的 ， 經(jīng)技術(shù)鑒定其成新率為 30%。 則其清算價(jià)格為 68 ＝ 。 3 模擬拍賣(mài)法 模擬拍賣(mài)法，也叫意向詢(xún)價(jià)法。它是根據(jù)向被評(píng)估資產(chǎn)的潛在購(gòu)買(mǎi)者詢(xún)價(jià)的辦法取得市場(chǎng)信息，最后經(jīng)評(píng)估人員分析確定其清算價(jià)格的一種方法。 用這種方法確定的清算價(jià)格，受供需關(guān)系影響很大，要充分考慮其影響的程度。對(duì)被清算資產(chǎn)的處理往往不具備完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件。 因而，資產(chǎn)的清算價(jià)格一般都低于現(xiàn)行市場(chǎng)交易價(jià)格。 第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇 一 、 資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)系 （ 一 ） 評(píng)估方法之間的聯(lián)系 從實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的和目標(biāo)的角度來(lái)看，各種評(píng)估途徑以及它們所包括的資產(chǎn)評(píng)估方法都只是一種手段。 由于在特定經(jīng)濟(jì)行為中，在相同的市場(chǎng)條件下，對(duì)處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估值應(yīng)該是客觀的。 這個(gè)客觀的評(píng)估值不會(huì)因評(píng)估人員所選用的評(píng)估途徑的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。 如果在上述條件下，可以通過(guò)使用不同的評(píng)估途徑及其方法實(shí)現(xiàn)不同的評(píng)估結(jié)論，則資產(chǎn)評(píng)估本身由于其理論方法體系的不嚴(yán)密而會(huì)失去公正性和專(zhuān)家判斷的性質(zhì)，就會(huì)成為一種數(shù)字游戲。 從資產(chǎn)評(píng)估理論方法體系的角度看，各種資產(chǎn)評(píng)估途徑及方法共同構(gòu)一個(gè)完整的評(píng)估方法體系，這是資產(chǎn)評(píng)估理論體系的重要組成部分。每條評(píng)估途徑作為評(píng)估方法體系的組成部分，它們之間是內(nèi)在相關(guān)的和相互聯(lián)系的，它們之間的有機(jī)組合才構(gòu)成了一個(gè)較為科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)估方法體系。 評(píng)估人員運(yùn)用這個(gè)方法體系中的任一途徑及方法都可以獲得令人信服的評(píng)估結(jié)果。 評(píng)估途徑及方法的內(nèi)在聯(lián)系為評(píng)估人員運(yùn)用多種評(píng)估途徑及方法評(píng)估同一條件下的同一資產(chǎn)并相互驗(yàn)證提供了理論根據(jù)。 但需要指出的是，運(yùn)用不同的評(píng)估途徑及方法評(píng)估同一資產(chǎn)，必須保證評(píng)估目的、評(píng)估前提、被評(píng)估對(duì)象的狀態(tài)一致，以及運(yùn)用不同評(píng)估途徑和方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。 資產(chǎn)評(píng)估方法很多，各種方法都有其各自的特點(diǎn)。同時(shí)，這些方法之間又是相互關(guān)聯(lián)的。研究資產(chǎn)評(píng)估方法的特點(diǎn)．并分析比較各種方法之間的聯(lián)系和區(qū)別，對(duì)于選擇資產(chǎn)評(píng)估方法具有重要意義。 從整體上來(lái)說(shuō) ， 評(píng)估方法是由互相關(guān)聯(lián)的 、 內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的 ， 其共同目標(biāo)就是獲得令人信服的可靠的評(píng)估價(jià)值 。 成本和市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的分析通常是收益現(xiàn)值法運(yùn)用中不可缺少的部分；同樣 ， 折現(xiàn)和本金化的運(yùn)用也時(shí)常運(yùn)用于現(xiàn)行市價(jià)法和重置成本法中 。 ? 例如 ． 現(xiàn)行市價(jià)法中分析和調(diào)整參照物價(jià)格與被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的差異因素 ， 會(huì)用到折現(xiàn)和本金化技巧； ? 在重置成本法中 ， 對(duì)功能性損耗等的確定也要采用折現(xiàn)和本金化的方法 。 一般來(lái)說(shuō) ， 重置成本法 、 收益現(xiàn)值法的運(yùn)用都是建立在現(xiàn)行市價(jià)基礎(chǔ)之上的 ， 只是它們的運(yùn)用不像現(xiàn)行市價(jià)法運(yùn)用表現(xiàn)得那么直接而已 。 （二） 評(píng)估方法之間的區(qū)別 1市場(chǎng)法與成本法的區(qū)別 ? 資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中 ， 現(xiàn)行市價(jià)法和重置成本法往往容易混淆 。區(qū)別現(xiàn)行市價(jià)法和重量成本法具有重要的理論和實(shí)踐意義 。兩種方法的區(qū)別表現(xiàn)為： ? （ 1） 重置成本法是按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格確定重新購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值 ， 而現(xiàn)行市價(jià)法則是按市場(chǎng)上該項(xiàng)資產(chǎn)的交易價(jià)格確定的 。 前者主要從買(mǎi)者角度 ， 即以購(gòu)建某項(xiàng)資產(chǎn)的耗費(fèi)來(lái)確定；后者則是從賣(mài)者角度 、 即以市場(chǎng)上銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)確定 。 ? （ 2） 現(xiàn)行市價(jià)法中的現(xiàn)行市價(jià)指的是資產(chǎn)的獨(dú)立價(jià)格 ， 是交易過(guò)程中采用的 。 而重置成本不僅包括該項(xiàng)資產(chǎn)的自身價(jià)格 (購(gòu)建價(jià)格 )， 還包括該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)雜費(fèi) 、 安裝調(diào)試費(fèi)等 。 ? （ 3） 現(xiàn)行市價(jià)法與原始成本沒(méi)有直接聯(lián)系 ， 而重置成本法中的某項(xiàng)計(jì)算 ， 則要利用被評(píng)估資產(chǎn)的原始成本和原始資料 。 ? （ 4） 重置成本法是按全新資產(chǎn)的購(gòu)建成本扣除被評(píng)估資產(chǎn)的各項(xiàng)損耗 (或貶值 )后確定評(píng)估價(jià)值：現(xiàn)行市價(jià)法則是按參照物價(jià)格 ， 并考慮被評(píng)估資產(chǎn)與參照物的各項(xiàng)差異因素并進(jìn)行調(diào)整來(lái)確定評(píng)估值 。兩種方法具有不同的操作程序 ， 資料的獲得和指標(biāo)的確定有著不同的思路 。 收益法與重置成本法的區(qū)別 （ 1） 兩種方法的本質(zhì)不同 。 重置成本法是從資產(chǎn)重置成本角度評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法 ， 評(píng)估出的價(jià)格是資產(chǎn)的 “ 投入 ” 價(jià)格 。 而收益現(xiàn)值法是從資產(chǎn)收益折現(xiàn)的角度來(lái)評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值 ， 評(píng)估出的價(jià)格是資產(chǎn)獲利能力的量化與現(xiàn)值化 ， 是資產(chǎn)的 “ 產(chǎn)出 ” 價(jià)格 。 （ 2） 兩種方法的本質(zhì)性差異決定了兩種方法在評(píng)估原理與計(jì)算模型上存在著明顯差異 。 這一點(diǎn)可從前面幾節(jié)中看出 。 （ 3） 兩者的目的有所不同 。 資產(chǎn)重置成本評(píng)估法主要適應(yīng)于以資產(chǎn)保值為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù) ， 以及資產(chǎn)補(bǔ)償?shù)葮I(yè)務(wù) 。 如企業(yè)專(zhuān)利權(quán)的抵押 。 （ 4）兩者的影響因素不同。重置成本主要受重置成本全價(jià)、多種損耗與成新率影響；收益現(xiàn)值法主要受未來(lái)年收益和本金化率等影響。 二 、 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 前述的成本法 、 現(xiàn)行市價(jià)法 、 收益現(xiàn)值法等多種基本方法 ， 為評(píng)估人員提供了適當(dāng)選擇評(píng)估途徑 ， 有效完成評(píng)估任務(wù)的現(xiàn)實(shí)可能 。 選擇合適的資產(chǎn)評(píng)估方法有利于簡(jiǎn)捷 、 合理地確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值 。 現(xiàn)在我們從資產(chǎn)評(píng)估方法自身的特點(diǎn)和資產(chǎn)評(píng)估環(huán)境限制角度來(lái)分析資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇原則 。 (一 )合理選擇評(píng)估方法要考慮的一般性問(wèn)題 原則 ? 評(píng)估對(duì)象的復(fù)雜性 ， 包括被評(píng)估資產(chǎn)在不同的經(jīng)濟(jì)行為中表現(xiàn)出來(lái)的不同質(zhì)量特征和數(shù)量特征 。 這些不同的特征需要從不同角度 、 不同途徑的評(píng)估方法去評(píng)價(jià)它們 。 有的資產(chǎn)的價(jià)值已經(jīng)衰退 ， 有的資產(chǎn)未來(lái)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出現(xiàn)有的價(jià)值 ， 有的單個(gè)價(jià)值小而集合體價(jià)值大等等 ， 這就要求對(duì)不同的評(píng)估對(duì)象考慮使用不同的評(píng)估方法 。 2． 評(píng)估方法的選擇受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約 ? 各種方法的運(yùn)用都要根據(jù)一系列數(shù)據(jù) 、 資料進(jìn)行分析 、 處理和轉(zhuǎn)換 ， 沒(méi)有相應(yīng)的數(shù)據(jù)和資料 ， 方法就成為了數(shù)學(xué)公式 。 3． 選擇評(píng)估方法要考慮不同的評(píng)估途徑 ? 在同一評(píng)估價(jià)值類(lèi)型約束下 ， 由于方法的替代性 ， 可能會(huì)有幾種方法都可以使用 。 所以 ， 要充分考慮資產(chǎn)評(píng)估工作的效率 ， 選擇簡(jiǎn)便易行的方法 ， 并根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估人員的特長(zhǎng)進(jìn)行選擇 。 一般來(lái)說(shuō) ， 方法的選擇應(yīng)在評(píng)估開(kāi)始之前予以確定 。當(dāng)然 ， 也可以分別采取幾種方法進(jìn)行評(píng)估 ， 最后通過(guò)分析 、判斷 、 比較評(píng)估結(jié)果之后確定最終評(píng)估結(jié)果 。 4． 評(píng)估方法自身的限制 ? 由于每一種方法都有自己的功能和缺陷，而對(duì)特定的一種方法，不一定是所有評(píng)估對(duì)象、評(píng)估環(huán)境下的合理、有效的評(píng)估方法。所以，選擇評(píng)估方法時(shí)當(dāng)然要考慮評(píng)估方法自身的最佳使用原則，以提高評(píng)估工作效率和質(zhì)量。 5． 資產(chǎn)評(píng)估方法與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型的適應(yīng)性 估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明 “ 評(píng)估什么 ” ， 決定了應(yīng)該評(píng)估的價(jià)格類(lèi)型 ， 具有排他性 ， 對(duì)評(píng)估方法具有約束性 。 每一種價(jià)格類(lèi)型都有特定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源 ， 有著特定的影響價(jià)格的因素 ， 從而對(duì)獲取信息資料的處理 、 分析 、 利用都有一定的要求 ． 并要求采用與之相適應(yīng)的評(píng)估方法 。 所以 ， 評(píng)估方法是解決 “ 怎么評(píng) ” 的問(wèn)題 ， 并具有多樣性和替代性 ， 服務(wù)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 。 不同的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ， 有著不同的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源 ， 不同的影響因素 ， 因而要求采用不同的評(píng)估方法 。 (1)根據(jù)收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn) ， 可選用的具體方法有靜態(tài)收益現(xiàn)值法 、 動(dòng)態(tài)收益現(xiàn)值法等； (2)根據(jù)現(xiàn)行市價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ， 可選用市價(jià)折余法 、 市場(chǎng)價(jià)格類(lèi)比法； (3)根據(jù)重置成本標(biāo)準(zhǔn) ， 可選用細(xì)節(jié)分析法 、 趨勢(shì)法 、成本與生產(chǎn)能力關(guān)系法 。 (4)根據(jù)歷史成本標(biāo)準(zhǔn) ， 可選用歷史成本法； (5)根據(jù)清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) ， 可選用清算價(jià)格法； (6)其他評(píng)估方法，如外匯換算法、對(duì)等權(quán)益法、因素綜合法。 資產(chǎn)評(píng)估方法服務(wù)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的原則必須清晰 ， 不能含糊 。 不能用方法取代標(biāo)準(zhǔn) ， 以技術(shù)方法的多樣性模糊公允標(biāo)準(zhǔn)的確定性；否則 ， 便會(huì)出現(xiàn)張冠李戴 ， 假價(jià)真估的現(xiàn)象 ， 影響資產(chǎn)所有者和有關(guān)當(dāng)事人的權(quán)益 。 (二 )評(píng)估方法與評(píng)估目的相適用的討論 正確理解和認(rèn)識(shí)評(píng)估特定目的與評(píng)估方法之間的適用關(guān)系 ， 是正確使用評(píng)估方法的基本前提 。 資產(chǎn)評(píng)估的目的在實(shí)際操作中通常是指評(píng)估的特定目的 。 就其本意而言 ， 它是指特定的經(jīng)濟(jì)行為要求特定的資產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型 ，把特定的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型的要求概括成為資產(chǎn)評(píng)估的特定目的 。 其實(shí)不論是特定的資產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型 ， 還是資產(chǎn)評(píng)估的特定目的都要通過(guò)評(píng)估方法來(lái)實(shí)現(xiàn) 。 由于評(píng)估目標(biāo)的設(shè)定 ， 要求運(yùn)用評(píng)估方法去實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的時(shí) ， 評(píng)估過(guò)程將所涉及到的各種要素 ， 都要與實(shí)現(xiàn)目的的總體要求相適應(yīng) 。 假如不把評(píng)估方法看作僅僅是評(píng)估資產(chǎn)的計(jì)算公式 ， 而是把它看做一個(gè)由實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的思路 、 有效途徑 、 計(jì)算公式和能滿(mǎn)足評(píng)估方法實(shí)現(xiàn)評(píng)估目標(biāo)的各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)組成的評(píng)估報(bào)告生產(chǎn)過(guò)程 。 (三 )評(píng)估方法的選擇順序和合理替代 盡管資產(chǎn)評(píng)估方法本身具有中性的特點(diǎn) ， 每一種評(píng)估方法都可以實(shí)現(xiàn)不同的評(píng)估目的 ， 或者說(shuō)不同的評(píng)估方法可以實(shí)現(xiàn)同一評(píng)估目的 ， 但是 ， 多種評(píng)估方法同時(shí)并存本身也說(shuō)明了不同的評(píng)估方法之間是有差別的 。 那么怎樣理解和認(rèn)識(shí)評(píng)估方法的中性特點(diǎn)以及它們之間的差別 ， 對(duì)于恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評(píng)估方法提供判斷標(biāo)準(zhǔn)呢 ? 資產(chǎn)評(píng)估方法的中性特點(diǎn) ， 是從評(píng)估方法本身作為實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的手段和工具的角度來(lái)歸納的 。 各種評(píng)估方法并存的事實(shí)是因每種評(píng)估方法都是從某一特定角度 ， 按照某一特定的途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的 ，這就是它們自身存在的價(jià)值所在 。 評(píng)估方法之間的差別主要是評(píng)估角度和實(shí)現(xiàn)評(píng)估目標(biāo)的評(píng)估途徑上的差別 。 如果評(píng)估目標(biāo)是一致的 ， 各種評(píng)估方法就會(huì) “ 殊途同歸 ” 。 這種 “ 殊途同歸 ” 不僅僅是一個(gè)實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的及方向問(wèn)題 ， 而且還包括了實(shí)現(xiàn)程度的問(wèn)題 。 它是建立在各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)都能完全滿(mǎn)足評(píng)估方法所需的假設(shè)之上的 。 這個(gè)假設(shè)在理論上是成立的 ， 因此 ， 在理論上各種評(píng)估方法 “ 殊途同歸 ” 也是成立的 。 資產(chǎn)評(píng)估方法的中性特點(diǎn)和各種評(píng)估方法的內(nèi)在聯(lián)系構(gòu)成了一個(gè)完整的資產(chǎn)評(píng)估方法體系 ， 同時(shí) ， 它也是各種評(píng)估方法之間的可相互替代的理論基礎(chǔ) 。 總之 ， 在評(píng)估途徑及方法的選擇過(guò)程中 ， 應(yīng)注意因地制宜和因事制宜 ， 不可機(jī)械地按某種模式或某順序進(jìn)行選擇 。 但是 ， 不論選擇什么樣的評(píng)估途徑和方法進(jìn)行評(píng)估 ，都要保證評(píng)估目的 、 評(píng)估時(shí)所依據(jù)的各種假設(shè)和條件與評(píng)估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù) ， 及評(píng)估結(jié)果在性質(zhì)上和邏輯上的 — 致 ， 尤其是在運(yùn)用多種途徑及方法評(píng)估同一評(píng)估對(duì)象時(shí) ， 更要保證每種評(píng)估途徑及方法運(yùn)用中所依據(jù)的各種假設(shè) 、 前提條件 、 數(shù)據(jù)參數(shù)的對(duì)比性 ，以便能夠確保運(yùn)用不同評(píng)估途徑所得到的評(píng)估結(jié)果的可比性和相互可驗(yàn)證性 。 本章練習(xí)題 單項(xiàng)選擇題 (1)被評(píng)估賓館因市場(chǎng)原因 ， 在未來(lái) 3年內(nèi)每年收益凈損失額約為 5萬(wàn)元 ， 假定折現(xiàn)率為 10%， 該賓館的經(jīng)濟(jì)性貶值最接近于 ( )萬(wàn)元 。 ? a． 15 ． 6 ? c． 10 ， (2)用物價(jià)指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的 ( )。 ? a． 復(fù)原重置成本 ? b． 既可以是復(fù)原重置成本 ， 也可以是更新重置成本 ? c． 更新重置成本 ? d． 既不是復(fù)原重置成本 ， 也不是更新重置成本 (3)某項(xiàng)資產(chǎn) 1997年購(gòu)建 ， 賬面原值 100000元 ， 2020年進(jìn)行評(píng)估 ，若以構(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)為 100%， 則三年間同類(lèi)資產(chǎn)物價(jià)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為 110%、 120%、 115%， 則該項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本應(yīng)為( )元 。 a． 145 000 b． 115000 c． 152020 d． 151 800 (4)某被評(píng)估資產(chǎn) 1980年購(gòu)建賬面價(jià)值為 50萬(wàn)元 ， 1989年進(jìn)行評(píng)估 ， 1980年 、 1989年該類(lèi)資產(chǎn)的定基物價(jià)指數(shù)分別為 120%、170%， 則被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為 ( )萬(wàn)元 。 a． 50 b． 70． 8 c． 35． 3 d． 85 (5)某設(shè)備的年收益額為 50萬(wàn)元 ， 適用本金化率為 20%， 則該設(shè)備的收益現(xiàn)值為 ( )萬(wàn)元 。 a． 200