【導(dǎo)讀】評估方法是資產(chǎn)評估的重要基礎(chǔ)。用條件和使用要求。4．掌握市場法、收益法和成本法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系；市場法也稱市場價格比較法。市場法是一種最簡單、有效的方法，是因為評估過。但是，市場法的應(yīng)用，與市場經(jīng)濟體制的建立和發(fā)。展，資產(chǎn)的市場化程度密切相關(guān)。品，是市場發(fā)育的重要方面。技術(shù)參數(shù)能否獲取，是決定市場法運用與否的關(guān)鍵。照物的不同，采取不同的方式。使是一個工廠出產(chǎn)的相同規(guī)格、型號的設(shè)備，在不同企業(yè)中使用，作用，其實體損耗也不可能是同步的。類似的參照物價格，需要進行價格調(diào)整。估基準日相差時間所影響的被評估資產(chǎn)價格的差異。地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)。3．分析整理資料并驗證其真實性，判斷選擇參照。評估人員對收集到的資料，應(yīng)認真分析其真實。一般說，市場愈活躍，市場法運用的空間越大，評。以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。該法并不要求參照物與評估對象必

　　

【正文】 市價折扣法是指對清理資產(chǎn) ， 首先應(yīng)在市場上尋找相適應(yīng)的參照物 ， 然后根據(jù)參照物與評估對象間的差異 ， 包括實物差異 、 實物條件差異 、 時間差異和地區(qū)差異等 ， 按照快速變現(xiàn)原則估定一個折舊率 ， 用參照物的現(xiàn)行市價乘以折扣率來確定被評估對象的清算價格 。 例如評估一條生產(chǎn)線 ， 同類型全新生產(chǎn)線現(xiàn)行市價為85萬元 ， 假若清算資產(chǎn)是全新的 ， 根據(jù)市場銷售情況調(diào)查 ， 折價 20%可當即出售：該全新生產(chǎn)線清算價格為85 ()＝ 68萬元 。 若該生產(chǎn)線是已使用過的 ， 經(jīng)技術(shù)鑒定其成新率為 30%。 則其清算價格為 68 ＝ 。 3 模擬拍賣法 模擬拍賣法，也叫意向詢價法。它是根據(jù)向被評估資產(chǎn)的潛在購買者詢價的辦法取得市場信息，最后經(jīng)評估人員分析確定其清算價格的一種方法。 用這種方法確定的清算價格，受供需關(guān)系影響很大，要充分考慮其影響的程度。對被清算資產(chǎn)的處理往往不具備完全市場競爭條件。 因而，資產(chǎn)的清算價格一般都低于現(xiàn)行市場交易價格。 第五節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇 一 、 資產(chǎn)評估方法的關(guān)系 （ 一 ） 評估方法之間的聯(lián)系 從實現(xiàn)評估目的和目標的角度來看，各種評估途徑以及它們所包括的資產(chǎn)評估方法都只是一種手段。 由于在特定經(jīng)濟行為中，在相同的市場條件下，對處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進行評估，其評估值應(yīng)該是客觀的。 這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估途徑的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。 如果在上述條件下，可以通過使用不同的評估途徑及其方法實現(xiàn)不同的評估結(jié)論，則資產(chǎn)評估本身由于其理論方法體系的不嚴密而會失去公正性和專家判斷的性質(zhì)，就會成為一種數(shù)字游戲。 從資產(chǎn)評估理論方法體系的角度看，各種資產(chǎn)評估途徑及方法共同構(gòu)一個完整的評估方法體系，這是資產(chǎn)評估理論體系的重要組成部分。每條評估途徑作為評估方法體系的組成部分，它們之間是內(nèi)在相關(guān)的和相互聯(lián)系的，它們之間的有機組合才構(gòu)成了一個較為科學嚴謹?shù)脑u估方法體系。 評估人員運用這個方法體系中的任一途徑及方法都可以獲得令人信服的評估結(jié)果。 評估途徑及方法的內(nèi)在聯(lián)系為評估人員運用多種評估途徑及方法評估同一條件下的同一資產(chǎn)并相互驗證提供了理論根據(jù)。 但需要指出的是，運用不同的評估途徑及方法評估同一資產(chǎn)，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象的狀態(tài)一致，以及運用不同評估途徑和方法所選擇的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)合理。 資產(chǎn)評估方法很多，各種方法都有其各自的特點。同時，這些方法之間又是相互關(guān)聯(lián)的。研究資產(chǎn)評估方法的特點．并分析比較各種方法之間的聯(lián)系和區(qū)別，對于選擇資產(chǎn)評估方法具有重要意義。 從整體上來說 ， 評估方法是由互相關(guān)聯(lián)的 、 內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的 ， 其共同目標就是獲得令人信服的可靠的評估價值 。 成本和市場銷售數(shù)據(jù)的分析通常是收益現(xiàn)值法運用中不可缺少的部分；同樣 ， 折現(xiàn)和本金化的運用也時常運用于現(xiàn)行市價法和重置成本法中 。 ? 例如 ． 現(xiàn)行市價法中分析和調(diào)整參照物價格與被評估資產(chǎn)價格的差異因素 ， 會用到折現(xiàn)和本金化技巧； ? 在重置成本法中 ， 對功能性損耗等的確定也要采用折現(xiàn)和本金化的方法 。 一般來說 ， 重置成本法 、 收益現(xiàn)值法的運用都是建立在現(xiàn)行市價基礎(chǔ)之上的 ， 只是它們的運用不像現(xiàn)行市價法運用表現(xiàn)得那么直接而已 。 （二） 評估方法之間的區(qū)別 1市場法與成本法的區(qū)別 ? 資產(chǎn)評估過程中 ， 現(xiàn)行市價法和重置成本法往往容易混淆 。區(qū)別現(xiàn)行市價法和重量成本法具有重要的理論和實踐意義 。兩種方法的區(qū)別表現(xiàn)為： ? （ 1） 重置成本法是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資產(chǎn)的價值 ， 而現(xiàn)行市價法則是按市場上該項資產(chǎn)的交易價格確定的 。 前者主要從買者角度 ， 即以購建某項資產(chǎn)的耗費來確定；后者則是從賣者角度 、 即以市場上銷售價格來確定 。 ? （ 2） 現(xiàn)行市價法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立價格 ， 是交易過程中采用的 。 而重置成本不僅包括該項資產(chǎn)的自身價格 (購建價格 )， 還包括該項資產(chǎn)的運雜費 、 安裝調(diào)試費等 。 ? （ 3） 現(xiàn)行市價法與原始成本沒有直接聯(lián)系 ， 而重置成本法中的某項計算 ， 則要利用被評估資產(chǎn)的原始成本和原始資料 。 ? （ 4） 重置成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本扣除被評估資產(chǎn)的各項損耗 (或貶值 )后確定評估價值：現(xiàn)行市價法則是按參照物價格 ， 并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項差異因素并進行調(diào)整來確定評估值 。兩種方法具有不同的操作程序 ， 資料的獲得和指標的確定有著不同的思路 。 收益法與重置成本法的區(qū)別 （ 1） 兩種方法的本質(zhì)不同 。 重置成本法是從資產(chǎn)重置成本角度評估資產(chǎn)價值的一種方法 ， 評估出的價格是資產(chǎn)的 “ 投入 ” 價格 。 而收益現(xiàn)值法是從資產(chǎn)收益折現(xiàn)的角度來評估資產(chǎn)的價值 ， 評估出的價格是資產(chǎn)獲利能力的量化與現(xiàn)值化 ， 是資產(chǎn)的 “ 產(chǎn)出 ” 價格 。 （ 2） 兩種方法的本質(zhì)性差異決定了兩種方法在評估原理與計算模型上存在著明顯差異 。 這一點可從前面幾節(jié)中看出 。 （ 3） 兩者的目的有所不同 。 資產(chǎn)重置成本評估法主要適應(yīng)于以資產(chǎn)保值為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù) ， 以及資產(chǎn)補償?shù)葮I(yè)務(wù) 。 如企業(yè)專利權(quán)的抵押 。 （ 4）兩者的影響因素不同。重置成本主要受重置成本全價、多種損耗與成新率影響；收益現(xiàn)值法主要受未來年收益和本金化率等影響。 二 、 資產(chǎn)評估方法的選擇 前述的成本法 、 現(xiàn)行市價法 、 收益現(xiàn)值法等多種基本方法 ， 為評估人員提供了適當選擇評估途徑 ， 有效完成評估任務(wù)的現(xiàn)實可能 。 選擇合適的資產(chǎn)評估方法有利于簡捷 、 合理地確定被評估資產(chǎn)價值 。 現(xiàn)在我們從資產(chǎn)評估方法自身的特點和資產(chǎn)評估環(huán)境限制角度來分析資產(chǎn)評估方法的選擇原則 。 (一 )合理選擇評估方法要考慮的一般性問題 原則 ? 評估對象的復(fù)雜性 ， 包括被評估資產(chǎn)在不同的經(jīng)濟行為中表現(xiàn)出來的不同質(zhì)量特征和數(shù)量特征 。 這些不同的特征需要從不同角度 、 不同途徑的評估方法去評價它們 。 有的資產(chǎn)的價值已經(jīng)衰退 ， 有的資產(chǎn)未來價值遠遠超出現(xiàn)有的價值 ， 有的單個價值小而集合體價值大等等 ， 這就要求對不同的評估對象考慮使用不同的評估方法 。 2． 評估方法的選擇受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約 ? 各種方法的運用都要根據(jù)一系列數(shù)據(jù) 、 資料進行分析 、 處理和轉(zhuǎn)換 ， 沒有相應(yīng)的數(shù)據(jù)和資料 ， 方法就成為了數(shù)學公式 。 3． 選擇評估方法要考慮不同的評估途徑 ? 在同一評估價值類型約束下 ， 由于方法的替代性 ， 可能會有幾種方法都可以使用 。 所以 ， 要充分考慮資產(chǎn)評估工作的效率 ， 選擇簡便易行的方法 ， 并根據(jù)資產(chǎn)評估人員的特長進行選擇 。 一般來說 ， 方法的選擇應(yīng)在評估開始之前予以確定 。當然 ， 也可以分別采取幾種方法進行評估 ， 最后通過分析 、判斷 、 比較評估結(jié)果之后確定最終評估結(jié)果 。 4． 評估方法自身的限制 ? 由于每一種方法都有自己的功能和缺陷，而對特定的一種方法，不一定是所有評估對象、評估環(huán)境下的合理、有效的評估方法。所以，選擇評估方法時當然要考慮評估方法自身的最佳使用原則，以提高評估工作效率和質(zhì)量。 5． 資產(chǎn)評估方法與資產(chǎn)評估價值類型的適應(yīng)性 估價標準說明 “ 評估什么 ” ， 決定了應(yīng)該評估的價格類型 ， 具有排他性 ， 對評估方法具有約束性 。 每一種價格類型都有特定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源 ， 有著特定的影響價格的因素 ， 從而對獲取信息資料的處理 、 分析 、 利用都有一定的要求 ． 并要求采用與之相適應(yīng)的評估方法 。 所以 ， 評估方法是解決 “ 怎么評 ” 的問題 ， 并具有多樣性和替代性 ， 服務(wù)于估價標準 。 不同的估價標準 ， 有著不同的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源 ， 不同的影響因素 ， 因而要求采用不同的評估方法 。 (1)根據(jù)收益現(xiàn)值標準 ， 可選用的具體方法有靜態(tài)收益現(xiàn)值法 、 動態(tài)收益現(xiàn)值法等； (2)根據(jù)現(xiàn)行市價標準 ， 可選用市價折余法 、 市場價格類比法； (3)根據(jù)重置成本標準 ， 可選用細節(jié)分析法 、 趨勢法 、成本與生產(chǎn)能力關(guān)系法 。 (4)根據(jù)歷史成本標準 ， 可選用歷史成本法； (5)根據(jù)清算價格標準 ， 可選用清算價格法； (6)其他評估方法，如外匯換算法、對等權(quán)益法、因素綜合法。 資產(chǎn)評估方法服務(wù)于估價標準的原則必須清晰 ， 不能含糊 。 不能用方法取代標準 ， 以技術(shù)方法的多樣性模糊公允標準的確定性；否則 ， 便會出現(xiàn)張冠李戴 ， 假價真估的現(xiàn)象 ， 影響資產(chǎn)所有者和有關(guān)當事人的權(quán)益 。 (二 )評估方法與評估目的相適用的討論 正確理解和認識評估特定目的與評估方法之間的適用關(guān)系 ， 是正確使用評估方法的基本前提 。 資產(chǎn)評估的目的在實際操作中通常是指評估的特定目的 。 就其本意而言 ， 它是指特定的經(jīng)濟行為要求特定的資產(chǎn)價格類型 ，把特定的經(jīng)濟行為對資產(chǎn)價格類型的要求概括成為資產(chǎn)評估的特定目的 。 其實不論是特定的資產(chǎn)價格類型 ， 還是資產(chǎn)評估的特定目的都要通過評估方法來實現(xiàn) 。 由于評估目標的設(shè)定 ， 要求運用評估方法去實現(xiàn)評估目的時 ， 評估過程將所涉及到的各種要素 ， 都要與實現(xiàn)目的的總體要求相適應(yīng) 。 假如不把評估方法看作僅僅是評估資產(chǎn)的計算公式 ， 而是把它看做一個由實現(xiàn)評估目的的思路 、 有效途徑 、 計算公式和能滿足評估方法實現(xiàn)評估目標的各種經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)組成的評估報告生產(chǎn)過程 。 (三 )評估方法的選擇順序和合理替代 盡管資產(chǎn)評估方法本身具有中性的特點 ， 每一種評估方法都可以實現(xiàn)不同的評估目的 ， 或者說不同的評估方法可以實現(xiàn)同一評估目的 ， 但是 ， 多種評估方法同時并存本身也說明了不同的評估方法之間是有差別的 。 那么怎樣理解和認識評估方法的中性特點以及它們之間的差別 ， 對于恰當選擇資產(chǎn)評估方法提供判斷標準呢 ? 資產(chǎn)評估方法的中性特點 ， 是從評估方法本身作為實現(xiàn)評估目的的手段和工具的角度來歸納的 。 各種評估方法并存的事實是因每種評估方法都是從某一特定角度 ， 按照某一特定的途徑來實現(xiàn)評估目的的 ，這就是它們自身存在的價值所在 。 評估方法之間的差別主要是評估角度和實現(xiàn)評估目標的評估途徑上的差別 。 如果評估目標是一致的 ， 各種評估方法就會 “ 殊途同歸 ” 。 這種 “ 殊途同歸 ” 不僅僅是一個實現(xiàn)評估目的及方向問題 ， 而且還包括了實現(xiàn)程度的問題 。 它是建立在各種經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)都能完全滿足評估方法所需的假設(shè)之上的 。 這個假設(shè)在理論上是成立的 ， 因此 ， 在理論上各種評估方法 “ 殊途同歸 ” 也是成立的 。 資產(chǎn)評估方法的中性特點和各種評估方法的內(nèi)在聯(lián)系構(gòu)成了一個完整的資產(chǎn)評估方法體系 ， 同時 ， 它也是各種評估方法之間的可相互替代的理論基礎(chǔ) 。 總之 ， 在評估途徑及方法的選擇過程中 ， 應(yīng)注意因地制宜和因事制宜 ， 不可機械地按某種模式或某順序進行選擇 。 但是 ， 不論選擇什么樣的評估途徑和方法進行評估 ，都要保證評估目的 、 評估時所依據(jù)的各種假設(shè)和條件與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù) ， 及評估結(jié)果在性質(zhì)上和邏輯上的 — 致 ， 尤其是在運用多種途徑及方法評估同一評估對象時 ， 更要保證每種評估途徑及方法運用中所依據(jù)的各種假設(shè) 、 前提條件 、 數(shù)據(jù)參數(shù)的對比性 ，以便能夠確保運用不同評估途徑所得到的評估結(jié)果的可比性和相互可驗證性 。 本章練習題 單項選擇題 (1)被評估賓館因市場原因 ， 在未來 3年內(nèi)每年收益凈損失額約為 5萬元 ， 假定折現(xiàn)率為 10%， 該賓館的經(jīng)濟性貶值最接近于 ( )萬元 。 ? a． 15 ． 6 ? c． 10 ， (2)用物價指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的 ( )。 ? a． 復(fù)原重置成本 ? b． 既可以是復(fù)原重置成本 ， 也可以是更新重置成本 ? c． 更新重置成本 ? d． 既不是復(fù)原重置成本 ， 也不是更新重置成本 (3)某項資產(chǎn) 1997年購建 ， 賬面原值 100000元 ， 2020年進行評估 ，若以構(gòu)建時物價指數(shù)為 100%， 則三年間同類資產(chǎn)物價環(huán)比價格指數(shù)分別為 110%、 120%、 115%， 則該項資產(chǎn)的重置成本應(yīng)為( )元 。 a． 145 000 b． 115000 c． 152020 d． 151 800 (4)某被評估資產(chǎn) 1980年購建賬面價值為 50萬元 ， 1989年進行評估 ， 1980年 、 1989年該類資產(chǎn)的定基物價指數(shù)分別為 120%、170%， 則被評估資產(chǎn)的重置成本為 ( )萬元 。 a． 50 b． 70． 8 c． 35． 3 d． 85 (5)某設(shè)備的年收益額為 50萬元 ， 適用本金化率為 20%， 則該設(shè)備的收益現(xiàn)值為 ( )萬元 。 a． 200