資產(chǎn)評估ppt54-資產(chǎn)管理(參考版)
2024-08-22 12:01本頁面
【正文】 重置成本法 ? 1定義 ? C重置成本 ?重置完全成本 ? C1物理損耗 有形磨損 ? C2功能性損耗 ? C3經(jīng)濟性損耗 ? 2計算 ? ①評估值 =重量成本 C1C2C3 ? ② 評估值 =重量成本成新率 ?與歷史成本的異同 ?適用前提：已用，能繼續(xù)用 ?決定重置成本的兩個基本因素 ?構(gòu)成相同 ?現(xiàn)行價格，現(xiàn)有技術(shù)條件，現(xiàn)在狀況 重置完全成本 損耗（貶值） 重置成本計算方法 ?直接法 ?功能價值法 ?物價指數(shù)法 ?規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 ?統(tǒng)計分析法 ?實體性貶值 ?效率法 ?合成計算法 ?功能貶值 ?經(jīng)濟貶值 ?例：某寫字樓的土地面積 1000平方米，建筑面積 50000平方米，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混土結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)年限 50年，從 90年 1月起計，可供出租的使用面積為 32020平方米，月租金按使用面積計算，為每月每平米 200元，出租率為90%，建筑物原值為 40000萬元（ 4億元）家具設(shè)備原值 4000萬元，經(jīng)常費用為每月 80元，房產(chǎn)稅建筑物原值減扣 30%的余值的 %交納，（每年）其他稅費為月總收入的 30%，用收益現(xiàn)值法計算該寫字樓的 95年 1月的轉(zhuǎn)讓價格。 ?缺： 1需要有公開及其活躍的市場作為基礎(chǔ)，不適用于缺少參照物交易的不完善市場。 ?解：估算過程如下： 1購置全新設(shè)備的年金為 =40（ A/%.12）=40 = 2全新資產(chǎn)的每年的費用為：設(shè)備年金 +每年營運費用 =+= 3擬評估資產(chǎn)與全新資產(chǎn)的功能比率為1500/2020 100%=75% 4擬評估資產(chǎn)的年總費用為： 75%= 5購置擬評估資產(chǎn)的年金成本為 年總費用 年營運費用 == ? 6擬評估資產(chǎn)的重置價值為：年金成本（ P/%.12） = = ? 7若擬評估資產(chǎn)尚可使用 4年（ 106），則擬評估資產(chǎn)的價值為 年金（ P/%.4）= =12,8847(萬元 ) ?優(yōu)： 1能更能反映市場現(xiàn)實價格。 M 交易日期 價格元 /平方米 A 15000 20200 B 4000 25000 C 80000 24000 D 11000 27000 E 20200 28000 F 60000 28500 現(xiàn)對該土地 ？ ? 從 ： 15% 12% 8% 0% 4% ? A 20200 (1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=28934 B 25000 (1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=36167 C 24000 (1+12%)(1+8%)(1+4%)=30192 D 27000 (1+8%)(1+4%)=30326 E 28000 (1+4%)=29120 F 28500 (1+4%)=29640 算術(shù)平均：（ 28934+36167+30192+30326+29120+29640） 6 ? =30730元 /M 土地 30730萬元 ?例 6 某企業(yè)有一種設(shè)備，擬用于某合資企業(yè)并作價折股，該設(shè)備的原值為 202000元，壽命期為 10年，已使用 6年，凈值為 90000元，年生產(chǎn)能力為 1500件，年運營費用為 15000元，為評估這一資產(chǎn)的價值。 ?2不適用于專用機器、設(shè)備，大部分的無形資產(chǎn)。 ?2評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。 ? 決定現(xiàn)行價格的基本因素： – 基礎(chǔ)價格 供求關(guān)系 質(zhì)量因素 ?程序：
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