【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)金融的含義和特點。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新參考點介紹。產(chǎn)市場交易等活動中的各種資金融通活動。式上看，它既包括資金籌集，也包括資金貸放；包括地產(chǎn)融資活動。于房地產(chǎn)經(jīng)濟活動產(chǎn)生的特殊性。房地產(chǎn)貸款金額大，償還期長。房地產(chǎn)抵押貸款相對其他抵押貸款安全性高，債。抵押貸款是房地產(chǎn)貸款的最重要形式。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間，存在著一種相互依存、金融業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)與其相結(jié)合。據(jù)統(tǒng)計，在2020～2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資資。60％是金融機構(gòu)提供的預(yù)售商品房按揭貸款，商業(yè)銀行向購房者提供個人住房抵押貸款，表明房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成。為中國銀行金融機構(gòu)信貸投向的重要方面。開發(fā)貸款、個人住房貸款等占了1／5左右。貸款達到了20200億。2020年12月底，全部金融機構(gòu)人民幣貸款。各項存款余額為24萬億元，同比增長16%。非金融性公司存款增加，財政。4327億元，在消費性貸款中短期貸款增加173億元，1399億元，中長期貸款增加199億元。續(xù)經(jīng)濟增長過程。前20年的投資主要集中

　　

【正文】 般為房地產(chǎn)企業(yè)原股東或房地產(chǎn)項目原所有者）簽訂協(xié)議，約定在一定時間，相關(guān)當(dāng)事人按約定價格（溢價部分為信托投資收益）購買信托投資公司的股權(quán)或所有權(quán)。 中國最大的資料庫下載 例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的融資 ? 重慶國際信托投資有限公司（重慶國信）通過發(fā)“ 景龍國際公寓項目股權(quán)投資信托 ” ，募集 8000萬元人民幣信托資金，此信托資金以重慶國信名義采取股權(quán)投資方式投入北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，信托計劃為期一年，信托期滿，北京中建嵐森建設(shè)投資有限公司（北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的股東）采取股權(quán)溢價 9%收購方式歸還信托資金及收益，銀基擔(dān)保有限公司對該收購款項提供全額連帶擔(dān)保。 中國最大的資料庫下載 例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的融資 ? 在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)除了實現(xiàn)融資目的外，還能夠提高企業(yè)的融資能力。因為根據(jù) 121號文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的 30%，而這 30%必須是所有者權(quán)益，以前對 30%的理解比較寬泛，只要你開發(fā)項目前期融來資金達到 30%就可以開工，現(xiàn)在則必須是開發(fā)商的所有者權(quán)益。一般來說開發(fā)商的所有者權(quán)益都非常小。一個項目公司的所有者權(quán)益無非是公積金加注冊資本金，這很難達到 30%的要求。而通過向信托投資公司增資擴股，則能夠達到這一要求。 中國最大的資料庫下載 例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的融資 ? 另外，如果向其他企業(yè)增資擴股，則房地產(chǎn)企業(yè)的原有股東將向新股東一起分享房地產(chǎn)項目的收益，在收益比較高的項目里，這種做法很不合算。而向信托投資公司增資擴股，由于簽訂協(xié)議，在約定時間內(nèi)按一定溢價相關(guān)當(dāng)事人購買信托投資公司的股權(quán)，因此，出讓的收益也就局限于溢價部分，按目前情況，溢價率也就 6－ 8％，這與房地產(chǎn)項目動則高達百分之幾十的收益率而言，絕對是合算的。 中國最大的資料庫下載 債務(wù)融資 ? 債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向信托投資公司貸款實現(xiàn)融資，或通過購房者向信托投資公司貸款買房從而間接實現(xiàn)融資。 ? 根據(jù)貸款主體的不同，債務(wù)融資可進一步細分為直接債務(wù)融資和間接債務(wù)融資兩種模式。 ? 直接債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)作為貸款主體，直接向信托投資公司貸款融資。 ? 間接債務(wù)融資是指購房者作為貸款主體，向信托投資公司貸款買房從而間接實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資。 中國最大的資料庫下載 例：香蜜湖 水榭花都項目融資 ? 深圳國際信托投資有限責(zé)任公司發(fā)行 深國投穩(wěn)健 水榭花都項目集合資金信托 ，募集 金，用于向深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貸款，貸款期限 2年，貸款利率為中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率，每年根據(jù)中國人民銀行的規(guī)定進行調(diào)整，貸款期限內(nèi)，深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于每季度第三個月的第 20日支付貸款利息。貸款由深圳信托房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行保證擔(dān)保。 中國最大的資料庫下載 間接債務(wù)融資模式 ? 間接債務(wù)融資操作流程如下：首先，信托投資公司通過發(fā)行資金信托，向投資者募集資金。然后，信托投資公司以自己的名義將募集的資金以按揭貸款的形式貸款給購房者。購房者以購房款的形式將資金給支付給開發(fā)商，并在結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之前，每月定期向信托公司償還貸款。待到結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之后，也就是說符合銀行按揭貸款時，信托公司將把貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給銀行，這樣，銀行每月將從買房人那里獲得按揭貸款償還。 中國最大的資料庫下載 例：今典集團 蘋果社區(qū)消費信托 ? 北京國投針對蘋果社區(qū)發(fā)行資金信托，向國內(nèi)外機構(gòu)和個人融資。在項目樓盤封頂之前，北京國投用其所募集資金為蘋果社區(qū)購房人提供從拿到銷售許可證到銀行封頂按揭前的短期按揭需求。所有蘋果社區(qū)的購房人只要通過了北國投和按揭銀行的按揭審查以及委托的專門個人貸款風(fēng)險評估機構(gòu)的評估，均可獲得蘋果社區(qū)消費信托提供的短期信托按揭貸款，購房人在申請?zhí)O果消費信托短期按揭貸款時必須同意其所購房屋封頂后，其短期信托按揭貸款自動轉(zhuǎn)為銀行正式按揭，北國投將按揭項目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國投相應(yīng)的購房款，購房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。由此，很好地彌補了央行 121號文關(guān)于 封頂按揭 政策所造成的消費信貸斷裂，并且使得今典集團提前獲得購房款，實現(xiàn)融資目的。 中國最大的資料庫下載 . ? 混合融資是指房地產(chǎn)企業(yè)采取權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資，是上述兩種融資方式的結(jié)合使用。 中國最大的資料庫下載 例 浙江力寶科技建材城 項目 ? 浙江省國際信托投資有限責(zé)任公司通過發(fā)行 浙江力寶科技建材城 資金信托募集 4000萬元信托資金，其中 1000萬元信托資金入股溫嶺市力寶科技建材城有限公司，持有該公司 40%的股權(quán)，為第一大股東；另外 3000萬元信托資金借給溫嶺市力寶科技建材城有限公司，貸款利率根據(jù)中國人民銀行基準(zhǔn)貸款利率適當(dāng)上浮。浙江力寶高新建材股份有限公司承諾2年后以 1160萬元的價格購買浙江國信持有的溫嶺市力寶科技建材城有限公司 40%的股權(quán)。溫嶺市力寶科技建材城有限公司按季支付浙江國信 3000萬元貸款的利息， 2年后到期償還貸款本金。 中國最大的資料庫下載 財產(chǎn)信托 ? 財產(chǎn)信托融資的一般運作模式為：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目委托給信托投資公司，設(shè)立財產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)取得信托受益權(quán)；然后，房地產(chǎn)企業(yè)將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應(yīng)對價實現(xiàn)融資，或者將受益權(quán)抵押進行債務(wù)融資。 中國最大的資料庫下載 例：北京元鴻公司盛鴻大廈項目 ? 第一，元鴻公司將其開發(fā)、建設(shè)的房地產(chǎn)項目 北京盛鴻大廈（市場價值約 ）委托給北京國投，設(shè)立盛鴻大廈財產(chǎn)信托。元鴻公司取得該信托項下全部受益權(quán)。 中國最大的資料庫下載 例：北京元鴻公司盛鴻大廈項目 ? 第二，元鴻公司將其享有的受益權(quán)分級為優(yōu)先受益權(quán)和普通受益權(quán)，并將其享有的優(yōu)先受益權(quán)（人民幣約 ）以轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押的方式進行處置。北京國投作為獨家代理人代理其轉(zhuǎn)讓行為。投資人受讓優(yōu)先受益權(quán)后成為優(yōu)先受益人。 中國最大的資料庫下載 例：北京元鴻公司盛鴻大廈項目 ? 第三，北京國投作為盛鴻大廈財產(chǎn)信托的受托人，將處置信托財產(chǎn)所得全部收入存入北京國投開立的信托專戶并管理，優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益人本金和收益，在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不參與任何分配。 中國最大的資料庫下載 . . 中國最大的資料庫下載 . ? 中國經(jīng)濟增長歷史為什么每次都很繁榮，然后又逐步縮小，一個很重要的理論是，商人創(chuàng)造財富，賺錢之后把貨幣藏起來，這使得整個財富的擴張速度在縮小。個人理財可能在短期內(nèi)看不出變化，但是在從長期來看，一個微小的變化，在后來可能帶來很大的變化。個人的金融儲蓄現(xiàn)在在短短一年就可以增長到 。新增的居民財富，運用效率怎么樣？是拿去投資，或者是藏起來？還是投入到更有用的領(lǐng)域，這種途徑的選擇，涉及到中國經(jīng)濟下一步的命運。 中國最大的資料庫下載 . ? 唐朝時候的一缸古幣，如果規(guī)范地理財?shù)脑?，到現(xiàn)在都可以把美國買下來。 中國最大的資料庫下載 . ? 越是新興市場、不透明的市場，賺錢的機會越多，理論上說，在美國金融用途不多，在中國用途才大。 ? 《 華爾街日報 》 曾做過分析，讓頂尖的金融師選擇最好的股票，然后找一只猴子投標(biāo)，后來盈利和金融師差不多。為什么呢？因為美國的市場已經(jīng)成熟。 中國最大的資料庫下載 經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中的發(fā)展機會 與國外相比，我國的金融市場尚不發(fā)達，金融工具較少、市場缺乏效率，在很大程度上阻礙了企業(yè)資本運營的發(fā)展。但是，從另一個角度來看，我國大部分產(chǎn)業(yè)的資源配置失效，資產(chǎn)重組具有廣闊的空間；同時，我國的資本市場孕育著巨大的投資機會和某些歷史性的機遇。因此，企業(yè)只要能夠依據(jù)自身的需要和能力選擇恰當(dāng)?shù)姆绞竭M行資本運營，不僅可以極大地推動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還可以為企業(yè)帶來豐厚的投資回報。 中國最大的資料庫下載 . 中國企業(yè)現(xiàn)在比以往任何一個時候都需要銀行以及銀行家的支持，特別是投資銀行 中國最大的資料庫下載 . ? 永遠，永遠，永遠不要放棄 ? Never， Never， Never give up， ? 夢想終有一天會實現(xiàn) ? Dream will surely es true!