【正文】 在開發(fā)商作為基金管理人 ? 如何杜絕關(guān)聯(lián)交易等有損基金合伙人利益的防火墻尚未建立的情況下 ? 地產(chǎn)基金在中國式改良下漸行漸遠 ? 地產(chǎn)基金若要真正成為房地產(chǎn)業(yè)的未來，尚需在 ? 投資者教育 ? 管理模式 ? 角色定位等方面完善制度性建設(shè) 第二部分 房地產(chǎn)保險資金融資創(chuàng)新 房地產(chǎn)企業(yè)保險融資創(chuàng)新 ? 2022年 9月 5日 ? 保監(jiān)會發(fā)布了 《 保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法 》 。 ? 這是保險行業(yè)首部完整的不動產(chǎn)投資辦法，覬覦不動產(chǎn)已久的保險商們終于拿到了通行證。 ? 保險資金這一合格機構(gòu)投資者的成熟，無疑會促進REITs等創(chuàng)新金融工具的早日落地； 房地產(chǎn)企業(yè)保險融資創(chuàng)新 ? 按照這一辦法規(guī)定 ? 險企投資不動產(chǎn)的賬面余額，不高于公司上季度末總資產(chǎn)的 10%。 ? 2022年第二季度末，我國保險資金總規(guī)模已經(jīng)達到，這意味著理論上有 4500億元資金可投向地產(chǎn)領(lǐng)域。 房地產(chǎn)企業(yè)保險融資創(chuàng)新 ? 在此之前，保監(jiān)會明令險資投資不動產(chǎn)“三不準”： ? 不得投資或銷售商業(yè)住宅 ? 不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（含一級土地開發(fā)） ? 不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項目公司除外） 房地產(chǎn)企業(yè)保險融資創(chuàng)新 ? 目前最有可能的一條險資投資房地產(chǎn)的途徑則是 ? 聯(lián)手地方政府參與保障性住房的建設(shè)和運營，特別是公租房領(lǐng)域 ? 在滿足自身資金安全和風(fēng)險回報的基礎(chǔ)上，平滑房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，可謂皆大歡喜。 房地產(chǎn)企業(yè)保險融資創(chuàng)新 ? 國務(wù)院辦公廳 《 關(guān)于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見 》 ? 鼓勵保險投資機構(gòu)投資企業(yè)債、公司債 ? 保險機構(gòu)每年可以從所收取的保險費總額中拿出百分之五投入不動產(chǎn)投資 ? 保險機構(gòu)雖不是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)，但卻有充足的資金 ? 基本模式： ? 1）為保險公司量身定制其投資的不動產(chǎn)項目 ? 2）吸引保險公司參與股權(quán)式開發(fā)房地產(chǎn)項目（保險資產(chǎn)管理公司） 壽險抵押貸款 ? 我國住房抵押貸款的發(fā)展給我國保險業(yè)提供了很大的發(fā)展空間： ? 除了開展財產(chǎn)保險及信用保證保險以外 ? 保險公司可以積極嘗試開辦壽險抵押貸款 壽險抵押貸款 ? 在歐洲國家，尤其是荷蘭 ? 普遍將住房抵押貸款與人壽保險相結(jié)合 ? 借款人獲得住房抵押貸款后，每月支付的費用由兩部分組成： ? 本金和利息 ? 其中 ? 利息付給銀行 ? 本金則交給保險公司： ? 貸款到期，保險公司將本金全部交還銀行 壽險抵押貸款 ? 壽險抵押貸款： ? 對貸款方來講： ? 它避免了借款人健康狀況帶來的風(fēng)險，到期由保險公司交還全部本金； ? 對借款方來講 ? 它在轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險時，給借款人送上了一份人壽保險； ? 對保險公司來說， ? 每月收到的本金可能帶來盈利 反向抵押貸款保險 ? 反向抵押貸款保險是指 ? 在老年居民中推行的“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險服務(wù)。 ? 投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司 ? 保險公司按月向投保人（受益人）支付給付金，也是終身支付 ? 直至投保人亡故，保險公司才將該房屋收回，進行銷售、出租或者拍賣。 反向抵押貸款保險 ? 反向抵押貸款保險業(yè)務(wù) ? 在英法等國已相當成熟 ? 因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，像是保險公司用分期付款的方式從投保人手中買房 ? 在美國也被稱為反向抵押貸款 中國反向抵押貸款保險設(shè)計 ? 根據(jù)保監(jiān)會的設(shè)計思路 ? 反向抵押貸款定位于新型的“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險服務(wù) ? 它將已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的投保人的房屋產(chǎn)權(quán)抵押 ? 按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命（男性 69歲，城鄉(xiāng)差異不計）計算 ? 將其房屋的價值化整為零，分攤到預(yù)期壽命年限中去，按年或月將現(xiàn)金支付給投保人。 中國反向抵押貸款保險設(shè)計 ? 它使得 ? 投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款，而投保人一直享有居住權(quán)和出租權(quán) ? 直至投保人亡故，保險公司才將其抵押的房屋收回，進行銷售或拍賣。 ? 這種貸款適合 : ? 即將退休或已經(jīng)退休后的老人（男 60歲、女 55歲） 第三部分 房地產(chǎn)信托融資創(chuàng)新 什么是信托 ? 信托 ? 顧名思義是信任和委托之意 ? 指委托人基于對受托人的信任 ? 資財?shù)乃腥耍ㄗ匀蝗嘶蚍ㄈ耍┌凑兆约旱哪康幕蚶? ? 將其所擁有的資財委（ 財產(chǎn)權(quán)）委托 給他人或信托機構(gòu)（ 受托人）由受托人按委托人的意愿以自己的名義為受益人的利益或特定目的， 代為管理或處理的一種經(jīng)濟行為。 房地產(chǎn)信托融資基本內(nèi)涵 ? 信托是 ? 它以財產(chǎn)為核心，以信任為基礎(chǔ)，以他人受托管理為方式的一種財產(chǎn)經(jīng)濟管理制度 ? 信托體現(xiàn)了多邊的經(jīng)濟關(guān)系 ? 即 ? 包括委托人、受托人、受益人在內(nèi)的多邊信托關(guān)系 ? 這三個當事人在一項信托行為中，缺一不可。 什么是信托 ? 信托 ? 是一種特殊的財產(chǎn)管理制度 ? 也是一種特殊的法律行為。 ? 信托用 16字概括信托： ? 得人之信，受人之托 ? 代人理財，履人之囑 信托關(guān)系示意圖 中國信托業(yè)的五次整頓 ? 中國的信托自 1979年恢復(fù)以來，經(jīng)歷五次整頓： ? 第一次整頓： ? 1982年整頓重點：行業(yè)清理、明確業(yè)務(wù)范圍 ? 第二次整頓： ? 1985年整頓重點：業(yè)務(wù)清理 ? 1986年頒布 《 金融信托投資機構(gòu)管理暫行規(guī)定 》 ? 第三次整頓： ? 1988 年整頓重點：業(yè)務(wù)、行業(yè)清理 ? “三停”：信托貸款、信托投資、拆出資金 中國信托業(yè)的五次整頓 ? 第四次整頓： ? 1993年銀行業(yè)、信托業(yè)“分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)管理” ? 第五次整頓： ? 1998年關(guān)閉中創(chuàng)和廣國投，所有的公司重新登記注冊。 ? 2022年 1月 《 信托投資公司管理辦法 》 ? 2022年 4月 《 中華人民共和國信托法 》 中國信托業(yè)的發(fā)展 ? 2022年信托新發(fā)展： ?產(chǎn)品創(chuàng)新、引進外資 ?與銀行業(yè)合作、個人認購 ?增資擴股 ?發(fā)展方向：保險、證券、融資租賃 中國信托業(yè)的發(fā)展 ? 2022年 10月 1日 ? 《 中華人民共和國信托法 》 正式實施。 ? 2022年 5月 9日 ? 《 信托投資公司管理辦法 》 實施 ? 2022年 7月 18日 ? 《 信托投資公司資金信托管理暫行辦法實施 》 ? 當天，愛建信托推出我國第一個規(guī)范的信托產(chǎn)品：外環(huán)隧道項目資金信托。 中國信托業(yè)的發(fā)展 ? 截至 2022年末 ? 我國信托資產(chǎn)規(guī)模已達 19569952萬元，平均為 425434萬元，同比平均增長 %。 ? 增幅超過 10%的公司多達 33家，超過 50%的也有 21家。 信托業(yè)的競爭優(yōu)勢 ? 信托業(yè)的競爭優(yōu)勢在于其獨特的制度優(yōu)勢： ? 信托作為一種財產(chǎn)管理制度，不僅具備一般意義上的資金融通功能 ? 其特殊的交易結(jié)構(gòu)賦予信托財產(chǎn)獨立性形成的破產(chǎn)隔離功能 ? 委托財產(chǎn)所有權(quán)、處置權(quán)、受益權(quán)的分離特性 信托業(yè)的競爭優(yōu)勢 ? 由此造就 ? 信托在滿足社會需求方面的廣泛適應(yīng)性與靈活性 ? 這是信托業(yè)最大的競爭優(yōu)勢 ? 即信托公司具有其他任何金融機構(gòu)和實業(yè)都不具備的制度優(yōu)勢。 信托業(yè)的競爭優(yōu)勢 ? 信托公司 ? 是進行資產(chǎn)證券化的天然的 SPV ? 資產(chǎn)證券化的市場空間巨大 ? 2022年 ? 中誠信托和中信信托率先分別與國家開發(fā)行和建行開展了 ABS、 MBS業(yè)務(wù) ? 成為了資產(chǎn)證券化的先行者 房地產(chǎn)信托融資基本類別 ? 信托業(yè)務(wù)按不同的角度可以有多種分類： ? 按信托關(guān)系建立的方式不同 ? 分為任意信托和法定信托； ? 按委托人或受托人的性質(zhì)不同 ? 分為法人信托和個人信托； ? 按受益對象不同 ? 分為自益信托和他益信托； 房地產(chǎn)信托融資基本類別 ? 按信托的目的不同 ? 分為公益信托和私益信托； ? 按信托事項的性質(zhì)不同 ? 分為商事信托和民事信托； ? 按信托資產(chǎn)的不同 ? 分為資金信托、動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托和其他財產(chǎn)信托 房地產(chǎn)信托的基本內(nèi)涵 ? 房地產(chǎn)信托是指 ? 信托機構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益 ? 代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險等代管代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項， ? 有些還以投資者身份參與對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務(wù)。 ? 房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)目前主要有三類： ? 一是房地產(chǎn)資金信托 ? 二是不動產(chǎn)信托 ? 三是按揭資產(chǎn)信托 房地產(chǎn)資金信托 ? 房地產(chǎn)資金信托是指 ? 個人或企業(yè) 、 團體 （ 統(tǒng)稱委托人 ） 基于對房地產(chǎn)信托機構(gòu)的信任 ? 將自己合法擁有的資金委托給信托公司 ? 由信托公司把資金集合到一定數(shù)量后投資到房地產(chǎn)項目或貸款給房地產(chǎn)公司 ? 取得投資回報或貸款利息后交給委托人的信托業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)資金信托 ? 房地產(chǎn)資金信托的方式主要是 ? 貸款或直接投資房地產(chǎn)項目 ? 或者是兩者的混合。 ? 貸款方式 ? 其收益是貸款利息 ? 受益人在規(guī)定的期限內(nèi)能得到比銀行同期存款利率稍高的收益。 ? 直接投資方式類似于股權(quán)投資 ? 信托文件有效期間，信托資金占有項目的一定比例的股權(quán) ? 受益人的收益相當于股權(quán)的分紅，視項目經(jīng)營的效果好壞而定，風(fēng)險略大于貸款方式。 房地產(chǎn)資金信托 ? 房地產(chǎn)資金信托 ? 房地產(chǎn)公司與信托投資公司合作，由房地產(chǎn)公司向信托投資公司申請，由信托投資公司依據(jù)信托法并根據(jù)房地產(chǎn)公司的項目具體情況制作信托計劃 ? 在社會上定向或公開發(fā)行單一或集合計劃與信托受益憑證，將社會上的閑散資金匯聚起來，集中使用在房地產(chǎn)信托計劃中 房地產(chǎn)資金信托基本程序 ? 房地產(chǎn)資金信托計劃要點是： ? （ 1）信托計劃購買人（信托受益憑證受益人）將自己的資金信托給信托機構(gòu)； ? （ 2）信托機構(gòu)將某一項目的信托資金集合在一起設(shè)立獨立帳戶，使信托資金獨立于信托公司自身的財產(chǎn)和其他信托計劃的財產(chǎn)與資金； ? （ 3）根據(jù)信托計劃，信托投資公司委托銀行將信托資金投入房地產(chǎn)公司的項目中； 房地產(chǎn)資金信托基本程序 ?（ 4）房地產(chǎn)開發(fā)公司向信托投資公司提供擔(dān)保，以股權(quán)質(zhì)押或以項目土地使用權(quán)及在建工程抵押及保險權(quán)益轉(zhuǎn)讓等擔(dān)保方式； ?（ 5）信托計劃完成后，項目發(fā)展商向信托投資公司返還信托資金本金及收益； ?（ 6）信托公司向各信托人返還資金及收益。 房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資方式 ? 房地產(chǎn)信托計劃又分 ? 房地產(chǎn)項目信托計劃（間接融資） ? 房地產(chǎn)公司股權(quán)信托計劃（直接融資方式） 房地產(chǎn)信托融資 ? 當前中國房地產(chǎn)業(yè)信托融資的主要模式是： ? 信托投資公司通過發(fā)行資金信托募集資金 ? 信托投資公司以自己的名義將資金運用于房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目。 ? 根據(jù)資金信托所募集資金運用方式的不同，又可以進一步細分為 ? 權(quán)益融資 ? 債務(wù)融資 ? 混合融資三種模式。 信托權(quán)益融資 ? 權(quán)益融資是指 ? 房地產(chǎn)企業(yè) ? 向信托投資公司增資擴股 ? 或者直接向信托投資公司出售房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)進行融資 ? 信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東或房地產(chǎn)項目的所有者。 ? 根據(jù)信托投資公司是否直接參與投資對象的經(jīng)營，權(quán)益融資又可分為 ? 經(jīng)營性權(quán)益融資 ? 非經(jīng)營性權(quán)益融資 信托經(jīng)營性權(quán)益融資 ? 經(jīng)營性權(quán)益融資是指 ? 信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者后，直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目 ? 并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項目所有權(quán)情況，獲得經(jīng)營所得，作為信托投資收益來源。 非經(jīng)營性權(quán)益融資 ? 非經(jīng)營性權(quán)益融資是指 ? 信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者后 ? 不直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目 ? 而是與相關(guān)當事人（一般為房地產(chǎn)企業(yè)原股東或房地產(chǎn)項目原所有者）簽訂協(xié)議 ? 約定在一定時間，相關(guān)