【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)使用期限長 ，還引起在產(chǎn)品使用過程中為保持和恢復其使用功能而進行的維護修繕活動 ， 引起為改善或改變其使用功能而需要進行的裝飾 、改擴建等活動 ， 以及在整個使用期間的物業(yè)管理和服務(wù)活動 。 ? ? （ 3） 異質(zhì)性 – 與其它產(chǎn)品不同 ， 房地產(chǎn)絕對沒有完全相同的產(chǎn)品 ， 即使其地面以上的房屋設(shè)施可能完全相同 ， 但由于所處位置不同 ， 也就產(chǎn)生了產(chǎn)品之間的差異 。 ? （ 4） 規(guī)模大 、 價格昂貴 – 房地產(chǎn)規(guī)模大 、 價格高是其它產(chǎn)品很難相比的 。 產(chǎn)品的規(guī)模和價格有一定聯(lián)系 ， 一般來講規(guī)模越大價格越高 。 現(xiàn)代城市化道路和城市經(jīng)濟的發(fā)展 ， 都導致房地產(chǎn)規(guī)模越來越大 ， 幾十層以至上百層高的大樓不斷出現(xiàn) ， 建筑標準和豪華程度越來越高 ，價格也越來越貴 。 城市土地及建材價格上漲 、 建筑物品質(zhì)提升 、市場需求旺盛等都是房地產(chǎn)價格不斷攀升的原因 。 ? （ 5） 效用多層次性 – 房屋的使用價值具有效用上的多層次性 ， 同時具備生存資料 、享受資料和發(fā)展資料三個不同層次的內(nèi)容 。 房屋為人們提供居住 、 休息的功能 ， 具有生存資料的特征；結(jié)構(gòu)合理 、 造型美觀 、裝飾典雅 、 設(shè)備齊全的房屋 ， 使人感到舒適方便 ， 從而具有享受資料的特征；房屋還為人們提供娛樂 、 學習 、 生活的場所和社交的環(huán)境 ， 從而使人們向更高層次追求 ， 因而具有發(fā)展資料的效用 。 房屋的這些特征 ， 是其它商品所無法比擬的 ， 并決定了它的需求彈性要超過其它商品 。 ? （ 6） 使用限制性 – 房地產(chǎn)是各種社會經(jīng)濟和文化活動的基本載體 ， 也是構(gòu)成城市最主要的物質(zhì)內(nèi)容 。 它對城市的功能 、 環(huán)境 、 形象和現(xiàn)代化進程 、 文明程度都發(fā)生重要影響 。 因此 ， 它必須根據(jù)城市發(fā)展的要求 ， 服從城市發(fā)展總體規(guī)劃的要求 。 所以 ， 開發(fā)商應(yīng)該仔細跟蹤 、 研究和掌握政府的有關(guān)政策 ， 了解和熟悉城市規(guī)劃中對每個地段和區(qū)域的功能 、 用途 、 層數(shù)和高度等具體細節(jié)的規(guī)定 ，以避免造成決策失誤 。 – 同時，房地產(chǎn)受國家和地區(qū)政策影響較大。住房政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會對房地產(chǎn)的使用產(chǎn)生直接或間接的影響。 ? （ 7） 保值增值性 – 一般物品在使用過程中由于老化 、 變舊 、 損耗 、 毀壞等原因 ，其價值會逐漸減少 。 與此相反 ， 從長期來看 ， 土地在正常的市場條件下的價值呈上升走勢 。 由于土地資源的有限性和固定性 ，制約了對房地產(chǎn)不斷膨脹的需求 ， 特別是對優(yōu)良地段物業(yè)的需求 ， 導致該土地價格上漲 。 同時 ， 對土地的改良和城市基礎(chǔ)實施的不斷完善 ， 使土地原有的區(qū)位條件改善 ， 也導致土地增值 。 ? （ 8） 投資風險性 。 – 房地產(chǎn)使用的長期性和保值增值性使之成為投資回報率較高的行業(yè) ， 同時房地產(chǎn)投資風險也比較大 。 房地產(chǎn)投資的風險主要來自三個方面：首先 ， 房地產(chǎn)無法移動 ， 建成后又不易改變用途 ， 如果項目定位不準 ， 銷售不佳 ， 很易造成大量的空置 、 積壓 。 其二 ， 房地產(chǎn)開發(fā)周期較長 ， 從取得土地到房屋建成銷售 ，通常要 3～ 5年的時間 ， 在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化 ， 都會對房地產(chǎn)的投資效果產(chǎn)生影響 。 其三 ， 自然災害 、戰(zhàn)爭 、 社會動蕩等 ， 都會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預見的影響 。 ? 房地產(chǎn)上述特征是互相聯(lián)系的 ， 這些特點決定著房地產(chǎn)經(jīng)濟運動的特殊性及其內(nèi)在規(guī)律 ， 也要求估價人員熟悉和掌握這些特點 。 ? 所有權(quán)結(jié)構(gòu) – 所有權(quán)以及衍生的各種權(quán)益如名義所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等 – 所有權(quán)、使用權(quán)（經(jīng)營權(quán)） ? 土地所有權(quán) – 國外 兩權(quán)合一 – 國內(nèi) 兩權(quán)分離 ? 建筑物 兩權(quán)合一 我國土地制度 ? （ 1）權(quán)屬 – 的所有權(quán)屬于國家， – 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有。 ? （ 2）市場準入 – 集體土地不能迸人市場流轉(zhuǎn)。兩權(quán)合一，不得改變用途。受律規(guī)定和保護。 – 城市土地的所有權(quán)土地也不能迸人市場流轉(zhuǎn)。 – 如能轉(zhuǎn)讓，只能是其它國家購買，那不成了新的租界嗎 ? （ 3）使用者可以擁有和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，因此地價一般是土地使用權(quán)的價格。 ? （ 4）土地使用權(quán)價格可因土地使用年限的長短區(qū)分為各種年期的使用權(quán)價格，如 40年、 50年、 70年的土地使用權(quán)價格。土地使用權(quán)出讓的最高年限由國務(wù)院確定。 二、房地產(chǎn)評估的含義 ? 1. 房地產(chǎn)評估或稱房地產(chǎn)估價 ， – 是指專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的 ， 遵循估價原則 ， 按照估價程序 ， 選用適宜的估價方法 ， 并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上 ， 對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動 。 ? 2. 房地產(chǎn)估價既是一門科學又是一門藝術(shù) 。 – 房地產(chǎn)估價是建立在科學的估價理論與方法基礎(chǔ)之上 ， 具有科學性；房地產(chǎn)估價必須遵循一套科學嚴謹?shù)墓纼r理論和方法 ，但又不能完全拘泥于理論和方法 ， 要求估價人員具有豐富的經(jīng)驗 ， 有很強的推理和判斷能力 ， 以及一定的估價技巧 ， 具有藝術(shù)性 。 ? 3. 房地產(chǎn)評估必須明確三個基本事項：估價目的、估價對象、估價時點。 明確估價目的 ? 應(yīng)由委托方提出 。 ? 根據(jù)委托者需要 ， 明確是為何目的而估價 ， 是為了買賣 、 租賃 、 拍賣 、 出讓 、 轉(zhuǎn)讓 、 交換而評估價格 ， 還是為了抵押 、 保險 、 征地拆遷 、 合資 、征稅 、 清產(chǎn)等而評估價格 ， ? 此外還需明確評估價格 （ 租金 ） 類型 ， 如是抵押價格 、 買賣價格 、 土地征用價格 、 租賃價格 、 征稅價格 ， 還是其它特定價格 。 明確估價對象 ? 應(yīng)包括明確估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。 – 通過與委托估價者商定，明確估價對象，即該房地產(chǎn)具體指的是土地，還是建筑物或是兩者的結(jié)合體。 ? 確定估價對象，可分為確定被估房地產(chǎn)的實體狀態(tài)與權(quán)利狀態(tài)兩部分。 – 前者是指估價對象的坐落位置、地段、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)類型等； – 后者是指估價對象的產(chǎn)權(quán)狀況，如是所有權(quán)還是使用權(quán)，使用權(quán)年限多長，已使用年數(shù)等。 ? 這些事項在實地調(diào)查、確認前均應(yīng)預先確定，它們是開展房地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)工作，如果這些事項事先不予以確定，則估價工作根本無法進行。 明確估價時點 ? 是要明確所要評估的價值是指哪個具體時間上的價值，因為同一宗房地產(chǎn)在不同的時間，價值會有所不同。 ? 估價時點應(yīng)根據(jù)估價目的確定。如果不明確估價時點，估價將成為毫無意義的行為。 三、房地產(chǎn)評估的特點 – 房地產(chǎn)評估不同于其他資產(chǎn)評估 ， 有其自身的特點： ? 1. 土地與房屋位置的固定性 、 不可移動性決定了房地產(chǎn)估價的特性 ， 且房地產(chǎn)價格受其周邊環(huán)境