【文章內(nèi)容簡介】 是全市商品房銷售高峰區(qū)，5月份銷售規(guī)模有所回落，6月份銷售規(guī)?；厣?。、。4）商品住房價格持續(xù)上漲，銷售單價漲勢依然堅挺。 今年以來，全市房地產(chǎn)整體市場表現(xiàn)良好，商品住房價格一直上升，銷售金額增長較快，銷售單價穩(wěn)步增長。累計到6月份，%，%。在樓市銷量增大的同時，房屋銷售均價也有所上升。從2010年10月份開始，全市商品房及住宅單價持續(xù)上漲，今年2月份，全市商品房銷售均價2869元/平方米，6月份，全市商品房銷售均價已達(dá)3002元/平方米，%；%。黃金地段、交通便利區(qū)域、學(xué)區(qū)房仍是購房者首選的房源，不僅銷量大，房價還攀高，如5月底君臨福泰住房均價高達(dá)5000元/平方米，與2010年5月開盤時住房均價比，%。熱點房源和高價房的熱銷成為推動全市房價上漲重要推手。5）主要先行指標(biāo)大幅增長。 全市房地產(chǎn)開發(fā)本年購置土地面積、待開發(fā)土地面積和本年土地成交價款等指標(biāo)增幅明顯。其中，房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積480238平方米，%，；土地成交價款69571萬元，%，五、 評估方法的選用 評估人員在實地勘查的基礎(chǔ)上，對待評估房地產(chǎn)的各種資料和信息進行了認(rèn)真地分析，根據(jù)估價日期委估房地產(chǎn)用途，估價目的，資料狀況和撫州市房地產(chǎn)市場的實際情況，決定采用市場比較法和成本法來評估房地產(chǎn)的價格。（一）、以市場法為主評估方法 市場法是指在評估房地產(chǎn)價值時，利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的已經(jīng)成交的房地產(chǎn)近期交易價格，經(jīng)過直接比較或者類比分析以估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)方法。運用市場法的基本前提是：第一，要有一個活躍的公開市場。第二，要有至少三個以上可比的資產(chǎn)及其交易活動。第三，可以搜集到可比的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)。此次評估活動滿足此三點要求且相關(guān)指標(biāo)很容易獲取，故采用此方法為主要評估方法。具體說來采用的技術(shù)方法是市場售價類比法。（二）、以成本法為次評估方法 成本法是以重新建造委估房地產(chǎn)或同類房地產(chǎn)的建筑物部分所需花費的成本為基礎(chǔ)，扣除與新建筑物相比的價值損耗部分，再加上房屋建筑物基地地價來確定房地產(chǎn)價值。它的前提條件是：（1）委估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)。（2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料，同時，現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或者可比性。（3）形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。在滿足了以上三點后，我們采用成本法作為次評估方法。六、評估過程（一）市場法一般來說參照物不得少于三個，參照物的比較實例應(yīng)符合以下條件：（1） 與待估房地產(chǎn)處于同一地區(qū)或在同一市場供需圈內(nèi)，這樣參照物與待估房地產(chǎn)才具有可比性和可替代性。（2） 與待估房地產(chǎn)在具體條件上同一或類似，能進行個別因素比較。（3） 必須是正常交易或可調(diào)整為正常交易，待估對象和交易行為都符合法律規(guī)定。（4） 與待估房地產(chǎn)評估基準(zhǔn)日接近。因為房地產(chǎn)價格會經(jīng)常變，與變動日期越接近，可比較性越大。 項目比較因素交易實例A 交易實例B交易實例C 待評估房產(chǎn)坐落環(huán)城北路學(xué)府路西湖綠洲陽光城小區(qū)所處地區(qū)偏遠(yuǎn)臨近臨近一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅商業(yè)交易價格355039104100待估 交易日期2008年1月2003年4月2009年7月2009年2月交易情況正常正常正常正常交易方式出讓出讓出讓 提供依據(jù) 區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況較差較好較好較好公共設(shè)施完善度一般一般一般一般交通狀況較差一般一般一般區(qū)域土地利用方向商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)繁華程度較差較好較好較好環(huán)境質(zhì)量一般一般一般一般個別因素建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理情況一般一般一般一般設(shè)施設(shè)備情況一般一般一般一般裝修情況一般較差一般一般樓層6層7層2層6層居室朝向朝南朝南朝南朝南小區(qū)環(huán)境一般一般較好較好停車狀況較好較差較好較好面積90120140房屋狀況較好一般較好較好使用年限64年59年65年45年容積率2. 確定比較因素系數(shù)間下表 項目比較因素交易實例A 交易實例B交易實例C 交易價格355039104100交易日期9893100交易情況100100100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況 95100100公共設(shè)施完善度100100100交通狀況95100100區(qū)域土地利用方向100100100商業(yè)繁華程度97100100環(huán)境質(zhì)量100100100個別因素建筑結(jié)構(gòu)100100100物業(yè)管理情況100100100設(shè)施設(shè)備情況100100100裝修情況10095100樓層10098105居室朝向100100100小區(qū)環(huán)境9898100停車狀況10095100面積98105110房屋狀況10097100使用年限119114120容積率9797913. 比準(zhǔn)價格確定 項目比較因素交易實例A 交易實例B交易實例C 交易價格355039104100交易日期100/98100/93100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/95100/100100/100公共設(shè)施完善度100/100100/100100/100交通狀況100/95100/100100/100區(qū)域土地利用方向100/100100/100100/100商業(yè)繁華程度100/97100/100100/100環(huán)境質(zhì)量100/100100/100100/100個別因素建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100物業(yè)管理情況100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備情況100/100100/100100/100裝修情況100/100100/95100/100樓層100/100100/98100/105居室朝向100/100100/100100/100小區(qū)環(huán)境100/98100/98100/100停車狀況100/100100/95100/100面積100/98100/105100/110房屋狀況100/100100/97100/100使用年限100/119100/114100/120容積率100/97100/97100/91比準(zhǔn)價格373341753575采用簡單算術(shù)平均法求取評估結(jié)果。房地產(chǎn)評估單價為（3733+4175+3575）/3= 元/㎡委估房地產(chǎn)總價==362672元（2） 、成本法運用成本法求取估價對象房地產(chǎn)價值，是根據(jù)被評估資產(chǎn)在基準(zhǔn)日的重新價格，扣除損耗后確定被評估房地產(chǎn)的價格，新建房地產(chǎn)沒有折舊，其價格評估可以直接利用取得土地的價款，房地產(chǎn)的開發(fā)成本、開發(fā)費用、其他費用、稅金和利潤來計算。通過國家出讓方式取得的土地使用權(quán)，去的土地使用權(quán)所支付的金額包括土地出讓金額和相關(guān)的登記費、手續(xù)費。根據(jù)撫州市洪亮房產(chǎn)開發(fā)有限公司，洪亮陽光城商品住宅成本基本參數(shù)可知，該房地產(chǎn)的去的土地使用權(quán)所字符的金額為154（元/㎡）。 與土地開發(fā)成本不同，新建房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括：前期工程費用、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費以及其他費用。其中，房屋建筑安裝工程費是指取得土地后直至工程完工投入使用，開發(fā)商支付的建筑費用、安裝費用、招標(biāo)費用和質(zhì)量監(jiān)督費用等。陽光城商品住宅成本基本參數(shù)：（1） 土地使用權(quán)取得費用 154（2） 前期工程費（元/㎡） 81可行性研究費 6勘察設(shè)計費 30三通一平費 45（3） 房屋開發(fā)費（元/㎡） 1576建筑安裝工程費 1050公共配套設(shè)施建設(shè)費 245基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 281（4）管理費用（元/㎡） 90（5）財務(wù)費用（元/㎡） 140（6）銷售費用（元/㎡） 140（7）其他費用（元/㎡） 184（8）相關(guān)稅費（元/㎡） 481 前期工程費用=可行性研究費+勘察設(shè)計費+三通一平費 =6+30+45 =81（元/㎡） 房屋開發(fā)費=建筑安裝工程費+公共配套設(shè)置建設(shè)費+基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費 =1050+245+281 =1576（元/㎡）開發(fā)成本=前期工程費+房屋開發(fā)費 =81+1576 =1657（元/㎡） 開發(fā)費用是指房屋建設(shè)相關(guān)的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用和其他費用。 開發(fā)費用=管理費用+財務(wù)費用+銷售費用+其他費用 =90+140+140+184 =554（元/㎡）稅金是指取得土地和房屋開發(fā)建設(shè)過程中向國家繳納的稅金、附加費，包括營業(yè)稅、城建稅、