【正文】 7月2009年2月交易情況正常正常正常正常交易方式出讓出讓出讓 提供依據(jù) 區(qū)域因素基礎設施狀況較差較好較好較好公共設施完善度一般一般一般一般交通狀況較差一般一般一般區(qū)域土地利用方向商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)繁華程度較差較好較好較好環(huán)境質(zhì)量一般一般一般一般個別因素建筑結(jié)構框架結(jié)構框架結(jié)構框架結(jié)構框架結(jié)構物業(yè)管理情況一般一般一般一般設施設備情況一般一般一般一般裝修情況一般較差一般一般樓層6層7層2層6層居室朝向朝南朝南朝南朝南小區(qū)環(huán)境一般一般較好較好停車狀況較好較差較好較好面積90120140房屋狀況較好一般較好較好使用年限64年59年65年45年容積率2. 確定比較因素系數(shù)間下表 項目比較因素交易實例A 交易實例B交易實例C 交易價格355039104100交易日期9893100交易情況100100100區(qū)域因素基礎設施狀況 95100100公共設施完善度100100100交通狀況95100100區(qū)域土地利用方向100100100商業(yè)繁華程度97100100環(huán)境質(zhì)量100100100個別因素建筑結(jié)構100100100物業(yè)管理情況100100100設施設備情況100100100裝修情況10095100樓層10098105居室朝向100100100小區(qū)環(huán)境9898100停車狀況10095100面積98105110房屋狀況10097100使用年限119114120容積率9797913. 比準價格確定 項目比較因素交易實例A 交易實例B交易實例C 交易價格355039104100交易日期100/98100/93100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素基礎設施狀況100/95100/100100/100公共設施完善度100/100100/100100/100交通狀況100/95100/100100/100區(qū)域土地利用方向100/100100/100100/100商業(yè)繁華程度100/97100/100100/100環(huán)境質(zhì)量100/100100/100100/100個別因素建筑結(jié)構100/100100/100100/100物業(yè)管理情況100/100100/100100/100設施設備情況100/100100/100100/100裝修情況100/100100/95100/100樓層100/100100/98100/105居室朝向100/100100/100100/100小區(qū)環(huán)境100/98100/98100/100停車狀況100/100100/95100/100面積100/98100/105100/110房屋狀況100/100100/97100/100使用年限100/119100/114100/120容積率100/97100/97100/91比準價格373341753575采用簡單算術平均法求取評估結(jié)果。（2）應當具備可利用的歷史資料，同時，現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或者可比性。（一）、以市場法為主評估方法 市場法是指在評估房地產(chǎn)價值時，利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的已經(jīng)成交的房地產(chǎn)近期交易價格，經(jīng)過直接比較或者類比分析以估測資產(chǎn)價值的評估技術方法。累計到6月份，%，%。3）新建商品房銷售規(guī)模較快增長。，%。主要有有色 金屬（含貴金屬）、稀有金屬、黑色金屬、稀土礦產(chǎn)、瓷土礦產(chǎn)、建筑材料及冶金輔助礦產(chǎn)等，以稀有金屬鈾、有色金屬銅、瓷土礦和建筑材料礦產(chǎn)為優(yōu)勢。18′、北緯26176。隋廢郡擴州，以臨川郡并巴山郡之一部署撫州，隸屬洪州總管府，撫州從此定名。 三、區(qū)域因素分析（一）、地理位置 位于夢湖東岸，南靠臨川大道，是上頓渡鎮(zhèn)至撫州市中心的交通要塞。（四）、物業(yè)管理 小區(qū)內(nèi)有專業(yè)的物業(yè)管理，進行安全和清潔維護。（二）設計風格 陽光城在戶型設計上大量創(chuàng)新，每個戶型都是南北通透開揚，通風采光極佳，擁有極好的視覺景觀效果。（3）形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。運用市場法的基本前提是：第一，要有一個活躍的公開市場。(3)、可行性原則評估人員根據(jù)評估對象的特點和性質(zhì)以及當時所具備的條件，指定切實可行的評估方案，并采用合適的評估方法進行評估。委估對象地處主干道旁，交通便捷，乘2路、22路和23路公交車均可到達，且臨近洪客隆百貨臨川店、新城小商品市場、新城農(nóng)貿(mào)市場，繁華程度較高，人流量大。四、 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告五、 我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。，不對其他用途負責。 七、評估報告的有效使用期限：自評估基準日起一年，即在2011年 12月30日至2012年12月29日內(nèi)有效。評估的假設條件和限制條件一、評估的假設條件：1. 委托房地產(chǎn)位于臨川區(qū)臨川大道989號，周圍多為商鋪、企業(yè)，配套設施齊全，交通便捷，人流量大。、擔保、出租等他項權利對委估對象實際價格的影響。六、 我公司估價人員2011年12月20日至12月30日對該項目進行了實地的調(diào)查和研究，并對該區(qū)域的其他同類房產(chǎn)進行了比較，采集數(shù)據(jù)都是真實可靠的。周邊教育資源豐富，有第九小學、第七中學，同時第六醫(yī)院、第二醫(yī)院也為陽光城業(yè)主提供了就診便利。 （4）、簡易型原則 要求資產(chǎn)評估工作在達到相應準確度要求的前提下，盡量使評估工作簡便易行，以節(jié)約人力、物力、財力和時間，提高資產(chǎn)評估效率。第二，要有至少三個以上可比的資產(chǎn)及其交易活動。在滿足了以上三點后，我們采用成本法作為次評估方法。讓社區(qū)良好景觀和居住空間融為一體，從而保證了室內(nèi)和室外空間的直接交流。各路出口都設有保安，住宅底層入口配有門禁對講系統(tǒng)，設周界防越警報系統(tǒng)。且臨近洪客隆百貨臨川點、新城小商品市場、新城農(nóng)貿(mào)市場，左側(cè)為撫河，地理位置優(yōu)越。撫州市下轄10縣一區(qū)，南北長約222公里，東西寬約169公里，%。29′～28176。已探明儲量的230處礦床 中，內(nèi)有大型礦床1處，中型6處，小型223處。從上半年各月完成情況看，呈逐月加快的趨勢，%、%、%、%。 ，%。在樓市銷量增大的同時，房屋銷售均價也有所上升。運用市場法的基本前提是：第一，要有一個活躍的公開市場。（3）形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。房地產(chǎn)評估單價為（3733+4175+3575）/3= 元/㎡委估房地產(chǎn)總價==362672元（2） 、成本法運用成本法求取估價對象房地產(chǎn)價值，是根據(jù)被評估資產(chǎn)在基準日的重新價格，扣除損耗后確定被評估房地產(chǎn)的價格，新建房地產(chǎn)沒有折舊，其價格評估可以直接利用取得土地的價款，房地產(chǎn)的開發(fā)成本、開發(fā)費用、其他費用、稅金和利潤來計算。稅金=481（元/㎡） 利潤率參照開發(fā)類似房地產(chǎn)及文獻參考資料，確定為10%。目前撫州市下轄10縣2區(qū)，人口380萬，市政府駐在素有“才子之鄉(xiāng)”之稱的臨川區(qū)。本月商品住宅的銷售量僅為169套。 1是開發(fā)成本居高不下。二 資金鏈條繃緊，開發(fā)企業(yè)壓力加大。 3資金回籠遲緩。 將住房公積金貸款額度由目前的10萬元提高到20萬元(南昌、贛州市目前均提高到30萬元)，延長貸款期限，減輕職工購房付款壓力。選擇性地對符合經(jīng)濟適用住房購買資格的申購家庭發(fā)放購房補貼，用于其自主選購普通商品住房，補貼金額以不突破土地收益和稅費減免的貸幣總量為原則。 1是要規(guī)范執(zhí)法行為。建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，建立商品房預售網(wǎng)上備案制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。三年多以來，撫州市房地產(chǎn)的價格上漲具有客觀必然性，是全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果，相對較大的需求空間給放假的上漲提供了真實需求支持，雖然目前國家出臺了嚴厲的房價調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)在土地、融資等方面受到了諸多限制，房價也在短期內(nèi)呈現(xiàn)出一定的下降趨勢，但是從長遠來看，房價總的發(fā)展趨勢是上升的，交易市場仍很活躍，經(jīng)濟效益將進一步增加。（元/㎡）300（元/㎡）180（元/㎡）6 2 居民消費結(jié)構需求影響：隨著城鄉(xiāng)一體化的推進，有條件的農(nóng)民和外來務工人員會逐步增多，一定程度上擴大了在撫州的購房需求。 2是建立政銀企溝通協(xié)調(diào)機制。對開發(fā)企業(yè)為美化施工圍墻而做的墻體廣告等類似情況，應給予支持，不得罰款。二支持房產(chǎn)開發(fā)方面，建議出臺以下政策措施： 1是適當減免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設規(guī)費。允許職工提取本人、配偶及直系親屬住房公積金購買自住住房。 “新政”效果未顯，觀望仍在持續(xù)。1是房產(chǎn)開發(fā)貸款下降。據(jù)有關人員推算，市本級商品房綜合成本近2000元/平方米，其中建設規(guī)費153元/平方米，%，此外還有20項左右的服務性收費。從上月商品住宅銷售價格情況來看，20002500元/平方米的占