【正文】 。l 落葉松：材質(zhì)堅硬而脆，樹脂多，耐腐性強，干燥慢，干燥中易開裂。冷拔低碳鋼筋：其有較高的抗拉強度，是小型構(gòu)件的主要預(yù)應(yīng)力鋼材。按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標號、礦物組成和細度有關(guān)。常用水泥編號例如：324252625等?？蚣芙Y(jié)構(gòu)主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個整體剛架（或稱框架）。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。 工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。特別是對房地產(chǎn)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。增長性：一般情況下對房地產(chǎn)的消費總是不斷增長的，這是由社會進步和居民生活水平的提高決定的。其多種使用價值和多種效用為房地產(chǎn)消費者提供了多種選擇的機會，滿足了房地產(chǎn)各方面的消費。主流房產(chǎn)銷售狀況：根據(jù)注冊與交易狀況，分析出主流價格二手房的銷售狀況。土地規(guī)劃現(xiàn)狀：本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開發(fā)、市政建設(shè)及生活配套設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。市場的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的融合性。使用權(quán)：指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。在經(jīng)濟學(xué)上也叫不動產(chǎn)。第二節(jié)：商品房的哪些自身條件對價格產(chǎn)生影響。二、房屋的主要構(gòu)成內(nèi)容及其作用，突出強調(diào)本地區(qū)的特色部分。房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)知識及概念作者：日期：房 地 產(chǎn) 基 礎(chǔ) 知 識 教 程重 點 綱 要第一章：房地產(chǎn)基本概念第一節(jié)：一、區(qū)分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)三者間的概念差別，并明確三者間的聯(lián)系。 基礎(chǔ)的種類、特點及適用范圍 墻體的作用分類及各種尺寸規(guī)格 梁的類別與作用及其在建筑中的位置分布 地面的構(gòu)造 樓板按制作工藝的分類 門與窗的工藝類別及其使用范圍 各種類型屋頂?shù)幕靖拍畹谌?jié)：一、商品房在銷售中會遇到的各種面積概念二、各種特殊部位的面積分攤計算方法，如：外墻、樓梯間、電梯間伸縮縫等。第三節(jié)：挑選房產(chǎn)應(yīng)考慮的主要內(nèi)容。二、 地產(chǎn)的概念與分類地產(chǎn)：即指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。l 公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。市場的不充分性：由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠，因而房地產(chǎn)市場只是一個不充分市場。土地交易形式：本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標、拍賣等。包括：平均價格、坐落地點特征、消費群特點等。不可替代與差別性：房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無法替代的。此消費可以分為幾個層次：生理上的消費、安全的消費、社會交往的消費、價值欲望的消費等。對于居民住房消費影響最大的是國家的住房政策以及與住房有關(guān)的各項優(yōu)惠政策。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。（3）常用水泥的技術(shù)特性l 凝結(jié)時效性：水泥的凝結(jié)時間分為初凝與終凝。l 細度：指水泥顆粒的粗細程度。按強度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個級別。木材（1）木材的種類：分為針葉樹和闊葉樹兩類。主要用于檁條、地板、木樁等。原木是指伐倒后經(jīng)修枝，并截成一定長度的木材。水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在一起形成堅固整體。黏土磚的尺寸為：240mm115 mm53 mm。吸水率一般允許在8%—10%的范圍內(nèi)?；A(chǔ)：位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。（4）樓梯：是指樓層間垂直交通通道。按埋置深度可分為：淺基礎(chǔ)、深基礎(chǔ)。這種基礎(chǔ)適用于上部結(jié)構(gòu)荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性基礎(chǔ)不能滿足要求的情況。樁基的作用是將荷載通過樁傳給埋藏較深的堅硬土層，或通過樁周圍的摩擦力傳給地基?；A(chǔ)的埋置要有一個適當?shù)纳疃?，既保證建筑物的安全、又節(jié)約基礎(chǔ)用材，并加快施工進度。 墻體（1）墻體的分類：按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。對墻面進行裝修的墻稱為混水墻；墻面只做勾縫不進行其它裝飾的墻稱為清水墻。一般講，磚墻越厚，保溫隔熱效果越好。 地面與樓板（1）地面：是指建筑物底層的地坪。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石地面、瀝青砂漿地面等l 塊料地面：其面層不是一個整體，它是借助結(jié)合層將面層塊料粘貼或鋪砌在結(jié)構(gòu)層上。l 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應(yīng)各種形狀的建筑平面，設(shè)備留洞或設(shè)置預(yù)埋件都較方便，但模板消耗量大，施工周期長。它的構(gòu)造有利于采光和通風，便于安裝管道和布置電線，在同樣的凈空條件下，可減小建筑物的高度。空心板：它上下表面平整，隔音和隔熱效果好，大量應(yīng)用于民用建筑的樓蓋和屋蓋中。l 窗的類型：窗的類型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。門的尺寸、位置、開啟方式和立面形式，應(yīng)考慮人流疏散、安全防火、家具設(shè)備的搬運安裝以及建筑藝術(shù)等方面的要求綜合確定。彈簧門：是平開門的一種。轉(zhuǎn)門對隔絕室內(nèi)外空氣對流有一定作用，常用于寒冷地區(qū)和有空調(diào)的外門。它由邊框和上、中、下冒頭組成框架，在框架內(nèi)鑲?cè)氩ＡВ虏胯側(cè)腴T芯板，稱為玻璃鑲板門。拼版門扇多用于工業(yè)廠房的大門。l 單跑樓梯：當層高較低時，常采用單跑樓梯，從樓下起步一個方向直達樓上。（2）樓梯的組成：樓梯是由樓梯段、休息平臺、欄桿和扶手等部分組成。l 欄桿、欄板和扶手：欄桿和欄板是布置在樓梯段和平臺邊緣有一定剛度和安全度的攔隔設(shè)施。l 梁式樓梯：是指在樓梯段兩側(cè)設(shè)有斜梁，斜梁搭置在平臺梁上。屋頂?shù)膰o作用是防止自然界雨、雪和風沙的侵襲及太陽輻射的影響。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形式。第三節(jié) 房屋面積計算一、房屋面積的分類實用面積（凈面積）：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平面積計算。有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。1建筑物內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全出入口。講究色彩的搭配。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。屋脊同懸山式。如黑龍江哈爾濱市的南崗尼古拉教堂，為哥特式全木結(jié)構(gòu)的建筑，它的外表是兩根交叉曲線復(fù)雜結(jié)合，線條輕快的尖拱形拱門，內(nèi)部具有龐大的空間，頂上是巨大的蒼隆，光線通過彩色玻璃窗射入，變作血紅、紫石英和黃玉的華彩，造成一種向上的、天國的神秘幻覺，從而突出上帝的至高無上的權(quán)威。色彩運用也十分大膽，以紅色和白色為主調(diào)。如北京香山飯店是庭院式建筑物的代表。主樓周圍是一片綠色的大草坪，上面有數(shù)只白色的躺椅，供旅客休憩。房地產(chǎn)價格的特征主要有下列四個：房地產(chǎn)價格既可表示為代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金房地產(chǎn)價格與租金的關(guān)系，猶如本金與利息的關(guān)系。一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會經(jīng)濟位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價格是考慮該房地產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價格（或某特定時間的價格）。它是已經(jīng)完成了的事實。理論價格不是事實，但又是客觀存在的。評估價還可根據(jù)評估時采用的評估方法不同而有不同的稱呼。同一塊土地，在估價時考慮（或假設(shè)）的“生熟”程度不同，會有不同的價格。Ｃ房地產(chǎn)價格房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，往往同于上述人們平常所說的房價。認清單位價格，要認清貨幣單位、面積單位及面積含義。容積率弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。Ｂ使用權(quán)價格房地產(chǎn)的使用權(quán)價格，是指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價格。B租賃價格租賃價格常稱租金，在土地場合稱地租，在房地混合場合俗稱房租。具體的課稅如何，要視課稅政策而定。因此，通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標，拍賣的最高。B期望價期望價，一般是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時希望賣出的滿意價格。銷售風險預(yù)期損益值第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的影響因素房地產(chǎn)價格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。影響房地產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜，通常需要進行歸納分類。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。無論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。一般來說，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運輸，便利于廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。在城市土地中，尤其是在現(xiàn)代城市建設(shè)向高層化發(fā)展的情況下，地質(zhì)條件對地價的影響較大。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相應(yīng)較低。地價與土地形狀成正相關(guān)：土地形狀規(guī)則，地價就高；土地形狀不規(guī)則，地價就低。把降水量與地勢結(jié)合起來看，其對房地產(chǎn)價格的影響更明顯。這方面的因素有：聲覺環(huán)境噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格必然低下。大氣環(huán)境房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞的氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價格影響也很大。天然周期性災(zāi)害凡是天然周期性災(zāi)害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不能利用。房地產(chǎn)價格與日照的關(guān)系具有下列特征：一方面與日照成正相關(guān)；另一方面與日照成負相關(guān)。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的價格會大大高于較小面積土地的價格。地形地勢地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。故房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。房地產(chǎn)價格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型：A全國房地產(chǎn)總的供求狀況B本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C全國本類房地產(chǎn)總的供求狀況D本地區(qū)本類房地產(chǎn)總的供求狀況由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。但是，隨著時期的不同，地區(qū)的不同，或者房地產(chǎn)的類型不同，那些影響較大的因素也許會變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。C補地價補地價，是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。該法第三十二條規(guī)定：“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當定期確定并公布。拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格這是一組與房地產(chǎn)交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價格分類。C抵押價格抵押價格，是為抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價格?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格這是一組按照所交易的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來劃分的價格。土地總面積由于各國或個地區(qū)的土地面積的計量單位不同，單位面積土地價格表示方式不盡相同，如我國內(nèi)地通常采用每平方米地價，香港采用每平方英尺地價（），臺灣采用每坪地價（）。Ａ總價格房地產(chǎn)的總價格，簡稱總價，是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。購此土地者需進行征用補償，支付征地補償費；(b)已征用補償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋?。由上可見，需要評估的是客觀合理的價格，而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。評估價格也不是事實。市場價格可分為公平市價和非公平市價。房地產(chǎn)現(xiàn)實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體間的個別因素容易起作用這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、個別性等土地的自然特性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。相反，若要求取租金，只要能把握價格及期待的資本化率，即可求得。大樓的北側(cè)，有一幽靜小道通向“小村”。屋頂采用中國式的歇山式頂、懸山式頂、硬山式頂、墻面上的窗子仿照中國江南的花窗、漏窗建造。西式現(xiàn)代建筑：以新型的高層摩天大廈為代表。其造型上排斥象征神權(quán)至上的哥特式建筑風格，以人體美的對稱、和諧為其意表。羅馬式建筑線條簡單明確，造型重厚、敦實，其中有一部分最有封建城堡的特征，是教會威力的化身。歇山式建筑：采用四面坡和二面坡的結(jié)合，即東西兩側(cè)的屋面上部轉(zhuǎn)折成垂直的三角形，下部仍為斜坡。而北方的建筑物多色彩濃艷，對比強烈，如紅墻黃瓦的北京故宮，紅色的院墻，金光閃閃的屋頂，配上蔚藍色的天空作背景，強烈的對比，給人留下深刻的印象。建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。三、不計算建筑面積的范圍突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛板突出的藝術(shù)裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。1突出墻面的門斗、眺望間，按圍護