【正文】 200（元/㎡）180（元/㎡）300（元/㎡）115055（元/㎡）6（元/㎡）另附洪亮房產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的陽光城二期房產(chǎn)開發(fā)成本基本參數(shù)：每平方米建筑面積商品住宅平均成本（元/㎡） 4 投資房地產(chǎn)拉動需求：由于投資房地產(chǎn)具有保值、增值等功能，因此一定數(shù)量的投資需求是必然存在的。 2 居民消費結構需求影響：隨著城鄉(xiāng)一體化的推進，有條件的農(nóng)民和外來務工人員會逐步增多，一定程度上擴大了在撫州的購房需求。三年多以來，撫州市房地產(chǎn)的價格上漲具有客觀必然性，是全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然結果，相對較大的需求空間給放假的上漲提供了真實需求支持，雖然目前國家出臺了嚴厲的房價調控政策，房地產(chǎn)業(yè)在土地、融資等方面受到了諸多限制，房價也在短期內呈現(xiàn)出一定的下降趨勢，但是從長遠來看，房價總的發(fā)展趨勢是上升的，交易市場仍很活躍，經(jīng)濟效益將進一步增加。積極引導開發(fā)商成立房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會，幫助企業(yè)提高市場競爭力、抗風險能力和應對房地產(chǎn)形勢變化的能力。鼓勵銀行在國家宏觀調控政策指導下，增加有效的信貸投入，盡量滿足符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，有效支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 2是建立政銀企溝通協(xié)調機制。建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，建立商品房預售網(wǎng)上備案制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。四 健全機制，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 2是強化服務。對開發(fā)企業(yè)為美化施工圍墻而做的墻體廣告等類似情況，應給予支持，不得罰款。 1是要規(guī)范執(zhí)法行為。三 強力整治，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。根據(jù)市場需求，在堅持“凈地”出讓的基礎上，科學制訂土地供應計劃，合理調整土地供應節(jié)奏、數(shù)量和結構，適當回調土地出讓底價，適當放寬土地出讓金支付期限和項目開工、竣工期限，對經(jīng)審批同意延期開工、竣工的項目，免收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置費。二支持房產(chǎn)開發(fā)方面，建議出臺以下政策措施： 1是適當減免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設規(guī)費。選擇性地對符合經(jīng)濟適用住房購買資格的申購家庭發(fā)放購房補貼，用于其自主選購普通商品住房，補貼金額以不突破土地收益和稅費減免的貸幣總量為原則。 3是鼓勵實行拆遷房貨幣化安置和經(jīng)濟適用房貨幣化補貼。 對個人購買超過2年的普通住房對外銷售的，不再征收營業(yè)稅；對出售自住住房，并在售房前后一年內新購房的納稅人，不再收取個人所得稅；對居民首次購買144平方米以下的普通住房，契稅按購房款的1％收取。允許職工提取本人、配偶及直系親屬住房公積金購買自住住房。 將住房公積金貸款額度由目前的10萬元提高到20萬元(南昌、贛州市目前均提高到30萬元)，延長貸款期限，減輕職工購房付款壓力。同時，市民也在等待政府鼓勵個人住房消費更加優(yōu)惠的政策出臺，既使有購房需求，也仍然持幣觀望。據(jù)調查了解，撫州市各國有商業(yè)銀行目前均已經(jīng)針對政府的“救市”政策，出臺了相應的實施細則，但多家銀行申請門檻過高，使群眾難得實惠。 “新政”效果未顯，觀望仍在持續(xù)。 3資金回籠遲緩。為了避免資金鏈斷裂，維持企業(yè)運轉，許多房地產(chǎn)開發(fā)商采取應對辦法，有的互相聯(lián)合開發(fā)，有的高息在市場上進行融資。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的下降，對撫州市一些經(jīng)濟實力較弱的開發(fā)商是嚴峻的考驗。1是房產(chǎn)開發(fā)貸款下降。二 資金鏈條繃緊，開發(fā)企業(yè)壓力加大。 3是房產(chǎn)糾紛攀升。 一些相關執(zhí)法部門，對房地產(chǎn)企業(yè)隨意檢查，存在亂罰款，強收費的現(xiàn)象，開發(fā)商意見很大。據(jù)有關人員推算，市本級商品房綜合成本近2000元/平方米，其中建設規(guī)費153元/平方米，%，此外還有20項左右的服務性收費。 1是開發(fā)成本居高不下。%，增速比1—，比1—。 據(jù)了解，近期撫州樓市低迷主要受商品房信貸控制政策影響。從上月商品住宅銷售價格情況來看，20002500元/平方米的占3%，25003000元/平方米的占8%，30004000元/平方米的占55%、40005000元/平方米的占23%。本月商品住宅的銷售量僅為169套。在隨后樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”的9月、10月份，銷售量稍有起色但仍不樂觀，銷售量分別為722套和827套。購房者觀望和期待房價下跌的情緒濃重。二、 撫州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 隆冬時節(jié)，撫州樓市也遭遇“寒流”。目前撫州市下轄10縣2區(qū)，人口380萬，市政府駐在素有“才子之鄉(xiāng)”之稱的臨川區(qū)。同時我們也感謝陽光城的業(yè)主，給我們提供了以上詳細的信息。，您更看重的因素是） 答。目的 ：通過實地訪談獲取相對準確的數(shù)據(jù)資料，為委托方以咨詢?yōu)閷ο筮M行的房地產(chǎn)交易工作提供交易價格參考依據(jù)。稅金=481（元/㎡） 利潤率參照開發(fā)類似房地產(chǎn)及文獻參考資料，確定為10%。 開發(fā)費用=管理費用+財務費用+銷售費用+其他費用 =90+140+140+184 =554（元/㎡）稅金是指取得土地和房屋開發(fā)建設過程中向國家繳納的稅金、附加費，包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅和房產(chǎn)稅等。其中，房屋建筑安裝工程費是指取得土地后直至工程完工投入使用，開發(fā)商支付的建筑費用、安裝費用、招標費用和質量監(jiān)督費用等。根據(jù)撫州市洪亮房產(chǎn)開發(fā)有限公司，洪亮陽光城商品住宅成本基本參數(shù)可知，該房地產(chǎn)的去的土地使用權所字符的金額為154（元/㎡）。房地產(chǎn)評估單價為（3733+4175+3575）/3= 元/㎡委估房地產(chǎn)總價==362672元（2） 、成本法運用成本法求取估價對象房地產(chǎn)價值，是根據(jù)被評估資產(chǎn)在基準日的重新價格，扣除損耗后確定被評估房地產(chǎn)的價格，新建房地產(chǎn)沒有折舊，其價格評估可以直接利用取得土地的價款，房地產(chǎn)的開發(fā)成本、開發(fā)費用、其他費用、稅金和利潤來計算。因為房地產(chǎn)價格會經(jīng)常變，與變動日期越接近，可比較性越大。（3） 必須是正常交易或可調整為正常交易，待估對象和交易行為都符合法律規(guī)定。六、評估過程（一）市場法一般來說參照物不得少于三個，參照物的比較實例應符合以下條件：（1） 與待估房地產(chǎn)處于同一地區(qū)或在同一市場供需圈內，這樣參照物與待估房地產(chǎn)才具有可比性和可替代性。（3）形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。它的前提條件是：（1）委估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)。具體說來采用的技術方法是市場售價類比法。第三，可以搜集到可比的指標和技術參數(shù)。運用市場法的基本前提是：第一，要有一個活躍的公開市場。其中，房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積480238平方米，%，；土地成交價款69571萬元，%，五、 評估方法的選用 評估人員在實地勘查的基礎上，對待評估房地產(chǎn)的各種資料和信息進行了認真地分析，根據(jù)估價日期委估房地產(chǎn)用途，估價目的，資料狀況和撫州市房地產(chǎn)市場的實際情況，決定采用市場比較法和成本法來評估房地產(chǎn)的價格。5）主要先行指標大幅增長。黃金地段、交通便利區(qū)域、學區(qū)房仍是購房者首選的房源，不僅銷量大，房價還攀高，如5月底君臨福泰住房均價高達5000元/平方米，與2010年5月開盤時住房均價比，%。在樓市銷量增大的同時，房屋銷售均價也有所上升。 今年以來，全市房地產(chǎn)整體市場表現(xiàn)良好，商品住房價格一直上升，銷售金額增長較快，銷售單價穩(wěn)步增長。、。商品住宅放量成交，帶動市場銷售快速增長。 ，%。其中，%。其中，%；，%；，%；，%。2）房屋施工面積、竣工面積保持上升勢頭。從上半年各月完成情況看，呈逐月加快的趨勢，%、%、%、%。 今年上半年，%，房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)出以下特點：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長，增速逐月加快。撫州歷史悠久，文化源遠流長，人文底蘊深厚，自然風光宜人，名勝古跡眾多，革命勝跡遍布，藝術遺產(chǎn)獨特，地方物產(chǎn)豐富，形成獨特的旅游資源。（， ，），%。已探明儲量的230處礦床 中，內有大型礦床1處，中型6處，小型223處。 市內礦產(chǎn)資源豐富，有金屬礦產(chǎn)20多種，非金屬礦產(chǎn)30多 種。 撫州城區(qū) 市內各種資源十分豐富，%。東鄰福建省建寧縣、泰寧縣、光澤縣、邵武市，南接江西省贛州市石城縣、寧都縣，西連吉安市永豐縣、新干縣和宜春市的豐城市，北毗鷹潭市的貴溪市、余干縣和南昌市進賢縣。29′～28176。35′～117176。②經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況 撫州市位于江西省東部，撫河上中游。撫州區(qū)位條件優(yōu)越，交通十分便利。撫州市下轄10縣一區(qū)，南北長約222公里，東西寬約169公里，%。 ①地理位置撫州，位于江西東部，“襟領江湖，控帶閩粵”，東鄰 福建 ，南接贛州市達廣東，北臨鄱陽湖。夏季5:50冬季6:00始，可乘2路車（剪子口—上頓渡）；夏季6:30冬季6:50始，可乘22路車（長嶺辦事處—上頓渡）；夏季6:40冬季7:00始，可乘23路車（市行政中心—上頓渡），直達到陽光城門口，道路寬暢，交通便捷。新的城市行政中心、體育館、夢湖公園的規(guī)劃建設更為陽光城的未來生活增添無限便利。且臨近洪客隆百貨臨川點、新城小商品市場、新城農(nóng)貿(mào)市場，左側為撫河，地理位置優(yōu)越。用最美的自然風景作為屏障，隔絕了噪音，也隔絕了污染。撫州洪亮房產(chǎn)開發(fā)公司歷經(jīng)數(shù)年規(guī)劃，不懈努力，選址未來市中心稀有湖濱地段，打造2000畝湖岸溫馨生活，典范社區(qū)，以400000㎡大手筆完美規(guī)劃，更由實力建筑公司精心營造，新現(xiàn)代主義的建筑外形，全坡屋頂設計，超大中庭景觀花園，力求達到建筑與景觀、環(huán)境與人文的有機融合。陽光城的物業(yè)管理隊伍贏得了小區(qū)住戶的交口稱贊。各路出口都設有保安，住宅底層入口配有門禁對講系統(tǒng)，設周界防越警報系統(tǒng)。超大社區(qū)規(guī)劃，時尚商業(yè)街、超市、商業(yè)步行街、學校醫(yī)院一應俱全，花園、跑道、兒童游樂，動靜皆宜。房屋幾室?guī)讖d……小區(qū)內夏威夷海洋風情景觀設計，熱帶海洋風情主題大型園林多達16個景觀組團，演繹城中休閑度假生活。動靜干濕分離，公共空間與私密空間的有機結合，使人性的需求得到充分的滿足，為業(yè)主營建近乎完美的生活空間。讓社區(qū)良好景觀和居住空間融為一體，從而保證了室內和室外空間的直接交流。內墻地面為水泥砂漿。㎡，位于總樓層的第六層，位于撫州市臨川大道989號，框架結構。十一、評估報告有效期：