【文章內(nèi)容簡介】 然后將所得分數(shù)轉(zhuǎn)化為修正比率 。 房 地產(chǎn)評估的市場比較法 因素修正－個別因素修正 土地個別因素修正 面積 、 形狀 、 臨路狀況 、 土地平整程度 、 宗地內(nèi)的基礎(chǔ)設施完備程度 、 地勢 、 地質(zhì)水文狀況 、 規(guī)劃管制條件 、 土地使用權(quán)年限等 建筑物個別因素修正 新舊程度 、 裝修 、 設施設備 、 平面布局 、 工程質(zhì)量 、 建筑結(jié)構(gòu) 、 樓層 、 朝向等 房 地產(chǎn)評估的市場比較法 因素修正－容積率修正 容積率修正后 可比實例價格 ＝ 可比實例價格 待估宗地容積率修正系數(shù) 可比實例土地容積率修正系數(shù) [例 ] 某城市土地容積率修正系數(shù)如表： 容積率 修正系數(shù) 選定的比較案例宗地地價為每平方米 800元，容積率為 ，被估宗地規(guī)劃容積率為 ，計算經(jīng)容積率修正后的價格。 經(jīng)容積率修正后可比實例價格 ＝ 800 ＝ （元 /平方米） 房 地產(chǎn)評估的市場比較法 因素修正－土地使用年限修正 K ＝ （ 1＋ r）m （ 1＋ r） n 1－ 1 1－ 1 式中： k － 將可比實例年期修正到被評估對象使用年期 的年期修正系數(shù)； r － 折現(xiàn)率 m － 被估對象的使用年限 n － 可比實例的使用年限 地價＝比較實例價格 k 房 地產(chǎn)評估的市場比較法 例：若選擇的比較實例成交地價為每平方米 1000元，對應使用年期為 30年，而待估宗地出讓年期為 20年，土地還原率為 8％，則年期修正如下： 土地使用年期修正后的價格 ＝ 1000 [1－ 1/（ 1＋ 8％） 20 ]/[1－ 1/（ 1＋ 8％） 30 ] ＝ 872（元 /平方米） 房 地產(chǎn)評估的市場比較法 房地產(chǎn)價格確定 常用方法 ? 簡單算術(shù)平均法 ? 加權(quán)算術(shù)平均法 ? 中位數(shù)法 ? 眾數(shù)法 例 1： 待評估宗地為一塊商業(yè)用途的空地 ， 面積為 3000平方米 ， 要求評估其 2022年 12月的公平市場價格 。 評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料 ， 選出 3個交易實例 （ A、 B、 C） 作為比較參照物 ， 交易實例的有關(guān)情況見表 。 房 地產(chǎn)評估的市場比較法 五、應用舉例 進行交易情況修正 評估人員經(jīng)過調(diào)查 ， 未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊 ， 均作為正常交易看待 ， 故無需修正 。 房 地產(chǎn)評估的市場比較法 A B C 待估對象 坐落 略 略 略 略 所處地區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 熟地 熟地 熟地 熟地 價格（元 /m2 ) 1550 1200 1400 交易時間 2022年 10月 2022年 12月 2022年 5月 2022年 12月 面積（ m2 ） 1800 2022 2200 3000 形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 地勢 平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設施 完備 完備 完備 完備 交通狀況 很好 很好 很好 很好 剩余使用年限 35 30 35 30 容積率 5 5 進行交易時間修正 根據(jù)調(diào)查， 2022年 10月以來，土地價格平均每月上漲 1％，則： 交易實例 A交易時間修正系數(shù)＝ 114/100＝ 交易實例 B交易時間修正系數(shù)＝ 112/100＝ 交易實例 C交易時間修正系數(shù)＝ 107/100＝ 進行區(qū)域因素修正 交易實例 A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實例 B、 C的區(qū)域修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。 表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標準，即待估宗地的區(qū)域因素分值為 100，則： 交易實例 B區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/86= 交易實例 C區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/93= 房 地產(chǎn)評估的市場比較法 區(qū)域因素 B 分值 C 分值 自然條件 相同 10 相同 10 社會環(huán)境 相同 10 相同 10 街道條件 稍差 8 相同 10 繁華程度 稍差 7 稍差 7 交通便捷度 稍差 8 稍差 8 規(guī)劃限制 相同 10 相同 10 交通管制 相同 10 相同 10 離公交站點距離 稍遠 7 相同 10 交通流量 稍少 8 稍少 8 周圍環(huán)境 較差 8 相同 10 合計 86 93 區(qū)域因素修正 房 地產(chǎn)評估的市場比較法 進行個別因素修正 （ 1）關(guān)于面積因素的修正。由于待估宗地的面積大于 3個交易實例的面積，對于商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高 3％。 （ 2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正。除交易實例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實例 A和 C均需作使用年限因素修正，修正計算如下，（假定折現(xiàn)率為 8％）： 交易實例 A及 C的使用年限修正系數(shù) ＝ [11/(1+8%)30 ]/[11/(1+8%)35 ] ＝ 房 地產(chǎn)評估的市場比較法 （ 3）關(guān)于容積率因素的修正。交易實例 A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例 B、 C的容積率與待估宗地不同，應進行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積率在 4－ 5之間，容積率增加 ，則土地價增加 2％，建立容積率地價指數(shù)表： 容積率 4 5 地價指數(shù) 100 110 120 個別修正因素修正系數(shù)如下： 交易實例 A的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實例 B的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實例 C的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝ 120/110＝ 房 地產(chǎn)評估的市場比較法 計算比準價格 A=1550 ＝ 1765（元 /m2 ） B=1200 ＝ 1755（元 /m2 ） C=1400 ＝ 1752（元 /m2 ） 采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果 因得到的 3個比準價格較接近，采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果： 待估宗地評估價（單價）＝（ 1765＋ 1755＋ 1752） /3 ＝ 1757（元 /m2 ） 待估宗地評估價（總價）＝ 1757 3000＝ 5271000（元） 房 地產(chǎn)評估的市場比較法 例 2 估價對象為一面積 140平方米的三室一廳住宅，位于北京市某花園小區(qū)內(nèi)?，F(xiàn)運用比較法評估該住宅價格，估價對象及可比交易實例的具體情況見下表。 估價對象 可比實例 1 可比實例 2 可比實例 3 可比實例 4 可比實例 5 出售價 待求 670000 750000 560000 669000 532022 交易情況 正常 分期付款 分期付款 正常 正常 正常 交易情況修正額 10000 10000 0 0 0 修正后價格 660000 740000 560000 700000 532022 成交日期 (估價時點 ) 2022年 6月 30日 2022年 6月 15日 2022年 5月 20日 1999年 5月 17日 1999年 12月 19日 1999年 6月 5日 修正系數(shù) 1 修正后價格 660000 750360 660240 722620 619780 區(qū)位及環(huán)境 相似 相似 相似 相似 相似 修正系數(shù) 1 1 1 1 1 房 地產(chǎn)評估的市場比較法 估價對象 可比實例 1 可比實例 2 可比實例 3 可比實例 4 可比實例 5 剩余年限 （ 折現(xiàn)率 10％ ） 60 60 65 60 60 55 修正系數(shù) 1 1 1 調(diào)整后價格 660000 749460 660240 722620 621020 建筑面積（平方米） 140 140 160 140 160 140 面積影響修正額 0 89460 0 89460 0 修正后價格 660000 660000 660240 633160 621020 固定的停車位 無 有 有 有 無 無 停車位修正額 27080 27080 27080 0 0 修正后價格 632920 632920 633160 633160 621020 樓層（無電梯） 多層 3 多層 3 多層 3 多層 3 多層 3 多層 6 樓層修正系數(shù) 1 1 1 1 修正后價格 632920 632920 633160 633160 658281 總修正額 37080 117080 73160 35840 126281 修正額占售價的百分率 ％ ％ ％ ％ 24％ 權(quán)重 35％ 12％ 12％ 35％ 6％ 房 地產(chǎn)評估的市場比較法 確定總價格為： 632920 ＋ 632920 ＋ 633160 ＋ 633160 ＋ 658281 ＝ （萬元） 房 地產(chǎn)評估的市場比較法 第四節(jié) 房 地產(chǎn)評估的收益法 房 地產(chǎn)評估的收益法 ? 收益法（ 收入資本化法、投資法、收益還原法 ）是將估價對象在評估基準日后的所有正常純收益，用適當?shù)恼郜F(xiàn)率（資本化率）折算到評估基準日價格（收益價格）的方法。 ? 基本步驟： 收集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料 估算潛在毛收入 估算有效毛收入 估算營運費用 估算凈收益 選擇和確定適當?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率 選用適宜的計算公式求出收益價格 ? 適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)價格的評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等；對于政府機關(guān)、學校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價格評估大多不適用。 一、基本思路及適用范圍 二、凈收益的估算 房 地產(chǎn)評估的收益法 凈收益指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益 凈收益 ＝ 潛在毛收入 －空置等造成的收入損失－營運費用 ＝ 有效毛收入－營運費用 潛在毛收入、有效毛收入、營運費用、凈收益通常以年度計。 房 地產(chǎn)評估的收益法 潛在毛收入 假定估價對象被全部利用或出租情況下，按照市場平均經(jīng)營狀況或市場租金水平，估算估價對象所能夠產(chǎn)生的總收入。 可以用類似房地產(chǎn)的毛收入進行市場比較、以及對估價對象經(jīng)營歷史上的毛收入資料分析確定 。 房 地產(chǎn)評估的收益法 有效毛收入 指從潛在毛收入中，扣除估價對象預期可能存在的閑置、拖欠租金（延遲支付或不付租金）、壞賬以及其他原因造成的收入損失后所得的收入，即估價對象在正常經(jīng)營情況下預期產(chǎn)生的實際收入， 包括租賃保證金及押金的利息 。 營運費用 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營、或使用必須支付的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。一般包括：經(jīng)營管理費、日常維修費、保險費、稅金等。 房 地產(chǎn)評估的收益法 出租型房地產(chǎn)凈收益的估算 是收益法評估的典型對象 凈收益 ＝ 租賃收入－維修費－管理費－保險費 －房地產(chǎn)稅－租賃代理費 實際估算中，各項費用是否需扣除，應在分析租賃合同的基礎(chǔ)上決定。 房 地產(chǎn)評估的收益法 直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的凈收益 商業(yè)用房地產(chǎn) 凈收益＝商品銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費用 －商品銷售稅金及附加－管理費用 －財務費用－商業(yè)利潤 工業(yè)用房地產(chǎn) 凈收益＝產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－廠商利潤 自用或未使用房地產(chǎn)的凈收益 可以參照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料，按上述