項(xiàng)目三房地產(chǎn)評(píng)估ppt課件(編輯修改稿)
2025-06-07 12:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 單層 二至三層 四至五層 六層 七層以上 ? 例題 某鋼筋混凝土 5層框架樓房 ， 經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分 ， 結(jié)構(gòu)部分 80 分 ， 裝修部分 70分 ， 設(shè)備部分 60分 。 再經(jīng)查表得出修正系數(shù) C＝ ， S＝ ， B＝ ， 成新率＝ （ 80 +70 +60 ） 247。 100 100％ ＝ ％ ? 在實(shí)踐中 ， 也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均 ， 得出成新率 。 ? 對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜 、 設(shè)備落后 、 式樣過(guò)時(shí)的建筑物 ， 還應(yīng)考慮其功能性貶值因素 。 可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正 。 ? 例題 某套住宅重新建造價(jià)為 300000元 ， 經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu) 、 裝修和設(shè)備三 大部分的各具體項(xiàng)目觀(guān)察 ， 確定其成新率為 80％ ， 但該住宅廳小且 暗 ， 廚房和衛(wèi)生間均小 ， 光線(xiàn)亦不足 。 經(jīng)分析和估測(cè) ， 決定在成新 率的基礎(chǔ)作 10％ 的減價(jià)修正 。 V＝ 300000 80％ （ 1－ 10％ ） ＝ 300000 72％ ＝ 216000（ 元 ） 第四部分 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 一 、 基本思路及步驟 ? 無(wú)限期：房地產(chǎn)價(jià)格＝純收益 /資本化率 （ 1） ? 有限期： （ 2） a－年純收益 r－折現(xiàn)率 二 、 適用范圍 有收益的房地產(chǎn) ， 不適宜公益性房地產(chǎn) 。 ????????? nrraP)1(11三 、 各參數(shù)的估算 （ 一 ） 凈收益 除去各種費(fèi)用后的收益 ， 必須是客觀(guān)收益 ， 而非實(shí)際收益 。 因此需通過(guò)計(jì)算客觀(guān)總收益和客觀(guān)總費(fèi)用來(lái)獲取 。 ＝ ＝ （ 二 ） 資本化率 實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率 （ 收益率 ） 。 凈收益 潛在收入 空置等造成的收入損失 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 有效毛收入 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 △ 求取方法： 收益與售價(jià)比法 （ 市場(chǎng)法 ） 尋找相類(lèi)似的交易案例 ， 通過(guò)交易案例的純收益與價(jià)格的比例獲取資本化率 ， 至少三個(gè)交易案例 。 累加法 ＝ + ? 資本化率的種類(lèi)：綜合資本化率 、 建筑物資本化率 、土地資本化率 。 資本化率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 （三）收益期的確定 單獨(dú)評(píng)房 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 單獨(dú)評(píng)地 —— 土地使用權(quán)年限 （ 1） 先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期 ， 然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值 。 （ 2） 假設(shè)未來(lái)收益無(wú)限期 。 但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷(xiāo) 。 ?????用以下兩種方法之一：土地使用權(quán)年限，可采建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期。地使用權(quán)年限確定收益土地使用權(quán)年限，據(jù)土建筑物經(jīng)濟(jì)壽命房地合一四、收益法的計(jì)算公式 （ 一 ） 房地合一評(píng)房地產(chǎn)價(jià)格 ? [例 ]某房地產(chǎn)公司于 1999年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 2022年 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓 ，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 3,800元 ， 經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60年 。 目前 ， 該類(lèi)型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元 。 該大樓總建筑面積為12,000平方米 ， 全部用于出租 。 據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝?lèi)型寫(xiě)字樓的租金一般為每天每平方米 ， 空置率在 10%左右 ， 每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %， 維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %，房產(chǎn)稅為租金收入的 12%， 其他稅為租金收入的 6%， 保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 資本化率確定為 6%。 試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫(xiě)字樓在 2022年 5月的價(jià)格 。 房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)純收益 /綜合資本化率 房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用 房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi) +維修費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi) +稅金 +空房損失費(fèi) 估算年有效毛收入 年有效毛收入＝ 365 12,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元 估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 （ 1） 管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝ 9,855,000 % ＝ 344,925元 （ 2） 維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝ 4,800 12,000 % ＝ 864,000元 （ 3） 保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,800 12,000 % ＝ 115,200元 （ 4） 稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元 （ 5） 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元 估算凈收益 年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元 計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年 ， 則： 房地產(chǎn)價(jià)格＝ 6,756,975247。 6% [1－ 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元 房地產(chǎn)單價(jià)＝ 104,434,671247。 12,000 ＝ 8,703元 評(píng)估結(jié)果 經(jīng)評(píng)估 ， 該寫(xiě)字樓房地產(chǎn)在 2022年 5月的價(jià)格為104,434,671元 ， 單價(jià)為每平方米 8,703元 。 ? 例題 : 某房地產(chǎn)公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓 ， 當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 2022元 ，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年 ， 殘值率為 2％ 。 目前 ， 該類(lèi)建筑重置價(jià)格為每平方米 2500元 。 該建筑物占地面積 500平方米 ， 建筑面積為 900平方米 ， 現(xiàn)用于出租 ， 每月平均實(shí)收租金為 3萬(wàn)元 。 另?yè)?jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米 50元 ， 空置率為 10％ ， 每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 ％ ， 維修費(fèi)為重置價(jià)的 ％ ， 土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米 20元 ，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 ％ ， 土地資本化率 7％ ， 建筑物資本化率 8％ 。 試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地 2022年 3月的土地使用權(quán)價(jià)格 。 選定評(píng)估方法 該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益 ， 適宜采用收益法 。 計(jì)算總收益 總收益應(yīng)該為客觀(guān)收益而不是實(shí)際收益 。 年總收益＝ 50 12 900 （ 1－ 10％ ） ＝ 486000（ 元 ） 計(jì)算總費(fèi)用 （ 1） 年管理費(fèi)＝ 486000 ％ ＝ 17010（ 元 ） （ 2） 年維修費(fèi)＝ 2500 900 ％ ＝ 33750（ 元 ） （ 3） 年稅金＝ 20 900＝ 18000（ 元 ） （ 4） 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 2500 900 ％ ＝ 4500（ 元 ） 年總費(fèi)用＝ （ 1） +（ 2）
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