房地產(chǎn)評(píng)估(ppt80頁)(編輯修改稿)
2025-02-09 00:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 r－折現(xiàn)率二、適用范圍有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。三、各參數(shù)的估算（一）凈收益 除去各種費(fèi)用后的收益，必須是 客觀收益 ，而非實(shí)際收益。因此需通過計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來獲取。 ＝ ＝（二）資本化率實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率（收益率）。 凈收益 潛在收入 空置等造成的收入損失 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用有效毛收入 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用△ 求取方法： 收益與售價(jià)比法（市場(chǎng)法）尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價(jià)格的比例獲取資本化率，至少三個(gè)交易案例。累加法 ＝ +n 資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。 資本化率 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值（三）收益期的確定 單獨(dú)評(píng)房 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評(píng)地 —— 土地使用權(quán)年限（ 1）先據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。（ 2）假設(shè)未來收益無限期。但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命 土地使用權(quán)剩余年限，據(jù)土地使用權(quán)剩余年限確定房地合一 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命 土地使用權(quán)剩余年限，可根據(jù)下列兩種方法之一：四、收益法的計(jì)算公式（一）房地合一評(píng) 房地產(chǎn) 價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)純收益 /綜合資本化率房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi) +維修費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi) +稅金 +空房損失費(fèi)例題n 某房地產(chǎn)公司于 1999年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán)，并于 2023年 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元。該大樓總建筑面積為 12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?，空置率在 10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %，房產(chǎn)稅為租金收入的 12%，其他稅為租金收入的 6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %，資本化率確定為 6%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在 2023年 5月的價(jià)格。估算年有效毛收入 年有效毛收入＝ 36512,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（ 1）管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝ 9,855,000% ＝ 344,925元（ 2）維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝ 4,80012,000% ＝ 864,000元（ 3）保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,80012,000% ＝ 115,200元（ 4）稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元（ 5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年，則：房地產(chǎn)價(jià)格＝ 6,756,975247。6%[1 － 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元房地產(chǎn)單價(jià)＝ 104,434,671247。12,000 ＝ 8,703元評(píng)估結(jié)果 經(jīng)評(píng)估，該寫字樓房地產(chǎn)在 2023年 5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米 8,703元。 n 房地合一時(shí)，單獨(dú)土地或單獨(dú)建筑物價(jià)值如何估算？A CBEDn 例題 : 某房地產(chǎn)公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán)，并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 2023元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年，殘值率為 2％。目前，該類建筑 重置價(jià)格為每平方米 2500元 。該建筑物占地面積 500平方米，建筑面積為 900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為 3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)?同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米 50元 ，空置率為 10％，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 ％，維修費(fèi)為重置價(jià)的％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米 20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 ％，土地資本化率 7％， 建筑物資本化率 8％ 。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地 2023年 3月的 土地使用權(quán)價(jià)格 。（注：土地使用權(quán)出讓年限屆滿國(guó)家無償收回地上建筑物，且不計(jì)殘值）選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益＝ 5012900（ 1－ 10％）＝ 486000（元）計(jì)算總費(fèi)用（ 1）年管理費(fèi)＝ 486000％＝ 17010（元）（ 2）年維修費(fèi)＝ 2500900％＝ 33750（元）（ 3）年稅金＝ 20900＝ 18000（元）（ 4）年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 2500900％＝ 4500（元）年總費(fèi)用＝（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） ＝ 17010+33750+18000+4500＝ 73260（元 ）計(jì)算 房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費(fèi)用＝ 486000－ 73260＝ 412740（元）計(jì)算房屋純收益（ 1）計(jì)算年折舊費(fèi)。（ 2）計(jì)算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值 ＝房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi) 已使用年數(shù) ＝ 2500900－ 468754＝ 2062500（元）（ 3）計(jì)算 房屋純收益 ：房屋年純收益＝ 房屋現(xiàn)值 房屋資本化率＝ 20625008％＝ 165000（元）計(jì)算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益 ＝ 412740－ 165000＝ 247740（元）計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在 2023年 3月的剩余使用年期為 50－ 6＝ 44（年）。單價(jià)＝ ＝ （元）評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在 2023年 3月的土地使用權(quán)價(jià)格為 ，單價(jià)為每平方米 。 （二）房地合一評(píng)土地（土地殘余法） 由于房地合一凈收益 a中含有折舊，故在計(jì)算土地凈收益時(shí)，應(yīng)扣除建筑物折舊。土地價(jià)值建筑物價(jià)值建筑物資本化率土地資本化率例：在一幅 3000m2的土地上建有建筑面積為2023m2的房屋，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為20231200＝ 240（萬元），該建筑物尚可使用 20年，建筑物還原利率 12％，土地的還原利率為 10％。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米 100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的 60％，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為 72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格。（ 1）計(jì)算房地合一純收益 100202360％ 12－ 720230＝ 720230（元）（ 2）計(jì)算建筑物的純收益 240（ 12％ +1/20）＝ （萬元）（ 3）計(jì)算屬于土地的純收益 72－ ＝ （萬元）（ 4）土地的價(jià)格為： 247。10％＝ 312（萬元） 單方土地價(jià)格為： 312247。3000＝ 1040（元 /m2）（三）房地合一評(píng)房（建筑物殘余法）若純收益 a不含折舊，則注：該方法要求建筑
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