房地產(chǎn)評估學(xué)習課件(編輯修改稿)
2025-02-10 17:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 收益，而非實際收益。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。 ＝ ＝具體估算可以分為出租型、直接經(jīng)營型及自用型進行。（二）資本化率的估算實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報酬率（收益率）。 凈收益 潛在毛收入 空置等造成的收入損失 營運費用有效毛收入 營運費用△ 求取方法： （市場法）尋找相類似房地產(chǎn)的交易案例，對類似房地產(chǎn)的凈收益、價格等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率 ＝ + 資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。 資本化率 無風險報酬率 風險報酬率（三）收益期的確定 單獨評建筑物 —— 建筑物的經(jīng)濟壽命單獨評土地 —— 土地使用權(quán)年限（ 1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期，然后計算土地超出建筑物經(jīng)濟壽命部分的價值。（ 2）假設(shè)未來收益無限期。但是在計算凈收益時應(yīng)扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。四、收益法的派生方法（一）土地殘余法由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計算土地凈收益時，應(yīng)扣除建筑物折舊。[例題 ]在一幅 3000m2的土地上建有建筑面積為 2023m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為 20231200 ＝ 240（萬元），該建筑物尚可使用 20年，還原利率 12％，土地的還原利率為 10％。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米 100元的租金標準出租，使用面積為建筑面積的 60％，不含折舊費的年租賃費用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格。（ 1）計算房地合一純收益 100202360 ％ 12 － 720230＝ 720230（元）（ 2）計算建筑物的純收益 240 （ 12％ +1/20）＝ （萬元）（ 3）計算屬于土地的純收益 72－ ＝ （萬元）（ 4）土地的價格為： 247。10 ％＝ 312（萬元） 單方土地價格為： 312247。3000 ＝ 1040（元 /m2）（二）建筑物殘余法若純收益 a不含折舊，則：注：該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離。（三）收益倍數(shù)法[例 ]某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積 200平方米，房屋建筑面積 240平方米，月租金 4800元，土地還原利率為 8％，建筑物還原利率為 10％，建筑物評估時的剩余使用年限為 25年，用殘余法評估該住宅建筑物價格。年房租總收入＝ 480012 ＝ 57600（元）年總費用：房租損失準備費（以半月租金計）＝ 2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的 12％計）＝ 5760012 ％＝ 6912（元）土地使用稅（每年按每平方米 2元計）＝ 2002 ＝ 400（元）管理費（按年租金 3％計）＝ 576003 ％＝ 1728（元）修繕費（按年租金 4％計）＝ 576004 ％＝ 2304（元）保險費每年＝ 576（元）年總費用＝ 2400+6912+400+1728+2304+576＝ 14320（元）年總純收益＝ 57600－ 14320＝ 43280（元）另運用市場比較法求得土地價格為每平方米 1200元，則土地總價為： 1200200 ＝ 240000（元）歸屬于土地的年純收益為： 2400008 ％＝ 19200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為： 43280－ 19200＝ 24080（元）建筑物折舊率＝ 1/25100 ％＝ 4％建筑物價格＝ 24080247。 （ 10％ +4％） ｛ 1－ [1/（ 1+14％） 25]｝ =172023 ＝ （元）建筑物每平方米價格為： 247。240 ＝ （元）[例 ]某房地產(chǎn)公司于 1999年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán)，并于 2023年 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米 3,800元，經(jīng)濟耐用年限為 60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米 4,800元。該大樓總建筑面積為 12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?，空置率在 10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的 %，維修費為建筑物重置價的 %，房產(chǎn)稅為租金收入的 12%，其他稅為租金收入的 6%，保險費為建筑物重置價的 %，資本化率確定為 6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在 2023年 5月的價格。 年有效毛收入＝ 36512,000 （ 1－ 10%）＝ 9,855,000元（ 1）管理費： 年管理費＝ 9,855,000% ＝ 344,925元（ 2）維修費： 年維修費＝ 4,80012,000% ＝ 864,000元（ 3）保險費： 年保險費＝ 4,80012,000% ＝ 115,200元（ 4）稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%）＝ 1,773,900元（ 5）年營運費用： 年營運費用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900＝ 3,098,025元年凈收益＝年有效毛收入－年營運費用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年，則：房地產(chǎn)價格＝ 6,756,975247。6%[1 － 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元房地產(chǎn)單價＝ 104,434,671247。12,000
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