房地產評估方法ppt課件(編輯修改稿)
2025-06-08 08:27 本頁面
【文章內容簡介】 – 土地價格 2． 建筑物價格 =（ 房地產純收益 – 土地純收益 ）/建筑物資本化率 六 、 應用舉例 第四節(jié) 房地產評估的市場法 一 、 基本思路 市場法是房地產評估方法中最常用的基本方法之一， 也是目前國內外廣泛應用的經典評估方法 。 市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產價格時 ， 依據替代原理 ， 將被估房地產與類似房地產的近期效果價格進行對照比較 ， 通過對交易情況 、 交易日期 、 區(qū)域因素和個別因素等修正 ， 得出被估房地產在評估基準日的價格 。 二 、 適用范圍 市場法只要有適合的類似房地產交易實例即可應用 ， 因此在房地產市場比較發(fā)達的情況下 ， 市場法得到廣泛應用 。 在同一地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)中 ， 與被評估房地產相類似的房地產交易越多 ，市場法應用越有效 。 三 、 計算公式 市場法的基本計算公式是： 被估房地產價格 = 可比交易實例價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù) 四 、 操用步驟 （ 一 ） 交易資料收集 運用市場法評估房地產價格 ， 必須有充裕的交易資料 ， 這是市場法運用的基礎和前提條件 。 （ 二 ） 可比交易實例確定 在進行一宗房地產價格評估時 ， 需要針對被估房地產的特點 ，從平時搜集的眾多房地產交易實例中選擇符合一定條件的交易實例作為供比較參照的交易實例 。 （ 三 ） 因素修正 因素修正包括：交易情況修正 、 期日修正 、 區(qū)域因素修正 、個別因素修正 、 容積率修正 、 土地使用年期修正等 。 五 、 應用舉例 第五節(jié) 房評估的成本法 一 、 基本思路 成本法是依據開發(fā)或建造被估不動產或類似不動產所需要的各項必要正常費用 ， 包括正常的利潤 、 利息和稅費 ，從而決定評估對象價格的方法 。 二 、 適用范圍 成本法與其他估價方法相比具有特殊用途 ， 一般特別適用于房地產市場發(fā)育不成熟 ， 成交實例不多 ， 無法利用市場法 、 收益法等方法進行曲估價的情況 。 三 、 土地評估的成本法操作步驟 （ 一 ） 計算土地取得費用 土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用 。 （ 二 ） 計算土地開發(fā)費用 一般來說 ， 土地開發(fā)費用涉及到基礎設施配套費 、公共事業(yè)建設配套費和小區(qū)開發(fā)配套費 。 （ 三 ） 計算投資利息 投資利息就是資金的時間價值 。 （ 四 ） 計算投資利潤 投資的目的是為了獲取相應的利潤 ， 用為投資伯回報 ， 對土地投資 ， 當然也要獲取相應的利潤 。 （ 五 ） 土地增值收益確定 土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的 。 四 、 新建房地產評估的成本法操作步驟 新建房地產項目 ， 如果估價基準日為房地產開發(fā)建成日 ， 無需考慮折舊 ， 則可直接接用開發(fā)成本計算 。 開發(fā)成本為房地產開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用 ， 包括土地征用及拆遷補償費 、 前期工程費 、 基礎設施費 、 建筑安裝工程費 、 配套設施費和管理費用等 。 五 、 舊建筑物評估的成本法操作步驟 運用成本法評估舊建筑物的現(xiàn)時價格時 ， 由于建筑物是在過去某時點建造的 ， 所以 ， 不能采用建筑物原來的建造成本 ， 而應以估價時點的重新建造成本為基礎 ，
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