房地產(chǎn)評估方法ppt課件-閱讀頁
2025-05-27 08:27本頁面
【正文】 直接接用開發(fā)成本計(jì)算 。 五 、 舊建筑物評估的成本法操作步驟 運(yùn)用成本法評估舊建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)格時(shí) ， 由于建筑物是在過去某時(shí)點(diǎn)建造的 ， 所以 ， 不能采用建筑物原來的建造成本 ， 而應(yīng)以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造成本為基礎(chǔ) ， 考慮評估對象的使用和磨損 ， 扣除建筑物的折舊 。 二 、 適用范圍 待開發(fā)土地的估價(jià) 、 將生地開發(fā)成熟的土地估價(jià) 、 待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價(jià) 。 五 、 應(yīng)用舉例 第七節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 一 、 基準(zhǔn)地價(jià)的含義 基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè) 、 住宅 、 工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格 。 三 、 基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)與作用 （ 一 ） 基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn) 1． 基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格； 2． 基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格； 3． 因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格 ， 因而必定是平均價(jià)格； 4． 基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整套城市建成區(qū)； 5． 基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)； 6． 基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性 ， 是評估出的一定時(shí)期內(nèi)的價(jià)格 。 四 、 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)的基本思路 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 ， 是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評估成果 ， 按照替代原則 ， 將被估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較 ，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正 ， 從而求取被估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格 的方法 。 六 、 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的程序 （ 一 ） 收集 、 整理土地定級估價(jià)成果資料； （ 二 ） 確定修正系數(shù)表； （ 三 ） 調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)指標(biāo)條件； （ 四 ） 制定被估宗地因素 修正系數(shù)； 確定被估宗地使用年限修正系數(shù)； 確定期日修正系數(shù)； 確定容積率修正系數(shù)； （ 五 ） 評估宗地地價(jià) 第八節(jié) 路 線 價(jià) 法 一 、 路線價(jià)估價(jià)法的含義和理論依據(jù) （ 一 ） 路線價(jià)估價(jià)法的含義 路線價(jià)估價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距離增大遞減的原理 ，在特定街道上設(shè)定單價(jià) ， 并依此單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率表 ， 用數(shù)學(xué)方法來計(jì)算臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法 。因此路線價(jià)法的理論基礎(chǔ)也是替代原理。 四 、 路線價(jià)估價(jià)法的程序 路線價(jià)估價(jià)法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價(jià)區(qū)段的劃分 ， 標(biāo)準(zhǔn)深度的確定 ， 路線 價(jià)的評估 ， 深度百分率表和其他修正率表的制作 ， 土地宗地價(jià)格的計(jì)算 。 地塊愈接近道路 ， 利用價(jià)值愈高 。 特點(diǎn)主要體現(xiàn)在：在建工程情況復(fù)雜 、 在建工程之間可比性較差 、 在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度 、 建設(shè)工期長短差別較大 、 在建工程的價(jià)格受后續(xù)工程的影響 。 （ 二 ） 評估人員到工程現(xiàn)場查勘工程進(jìn)度和工程形象進(jìn)度 ， 明確工程竣工 、 達(dá)到交付使用的日期以及評估基準(zhǔn)日工程形象進(jìn)度是否與總工程進(jìn)度計(jì)劃相符 。 （ 四 ） 收集有關(guān)法定參數(shù) 。 （ 二 ） 成本法 成本法評估在建工程是按在建工程客觀投入的成本評估 ， 即以開發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和 ， 再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估在建工程的價(jià)格的方法 。 四 、 在建工和評估方法的選擇 根據(jù)在建工和的上述特點(diǎn) ， 在建工程評估一般根據(jù)工和形象進(jìn)度 ， 選擇適用的方法進(jìn)行評
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