房地產(chǎn)評估學(xué)習(xí)課件-wenkub.com
2025-01-21 17:55 本頁面
【正文】 專業(yè)費用＝ 3,6% ＝ 租售費用及稅費＝ 11,4 ％＝ 投資利潤＝（總地價＋總建筑費用＋專業(yè)費用） 20 ％ ＝總地價 20 ％＋（ 3,＋ ） 20 ％ ＝總地價 20 ％＋ 總地價＝（ 11,－ 3,－ － － ） /(1＋ 20%) ＝ 6,＝ 5, 單位地價＝ 5,000＝ /平方米 由于在估算總建筑費用、專業(yè)費用以及總地價時均考慮了貨幣的時間價值，上述各種費用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計算。預(yù)計商業(yè)用房的平均售價為每平方米 8,500元，住宅的平均售價為每平方米 6,500元。 該宗地為待建筑土地，適用剩余法進行評估，故確定采用剩余法進行評估。 地價＝預(yù)期樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費用－利息－稅費－利潤三、操作步驟四、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法（一）現(xiàn)金流折現(xiàn)法考慮貨幣時間價值采用折現(xiàn)的方式。則： 交易實例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝ 110/100＝ 個別因素修正系數(shù)計算如下： 交易實例 A的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實例 B的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實例 C的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ A＝ 1,550 ＝ 1,758（元 / M2 ） B＝ 1,200 ＝ 1,771（元 / M2 ） C＝ 1,400 ＝ 1,762（元 / M2 ） 因得到的 3個比準(zhǔn)價格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果： 待估宗地評估價值（單價）＝（ 1,758＋ 1,771＋ 1,762） /3 ＝ 1,764（元 / M2 ） 待估宗地評估價值（總價）＝ 1,7643,000 ＝ 5,292,000元第六節(jié) 假設(shè)開發(fā)法 一、基本思路和計算公式 基本公式 :待開發(fā)房地產(chǎn)價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 開發(fā)成本 管理費用 資金成本銷售稅費 開發(fā)利潤 取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費應(yīng)用較廣泛的公式：二、適用范圍及注意事項交易實例 B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。[例 ] 待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為 5,000平方米，要求評估其 2023年 12月的市場價格。（四）建立價格可比基礎(chǔ)（五）差異因素的比較修正交易實例成交價格 交易情況修正系數(shù) =交易實例正常市場價格 交易實例成交價格 (1177。（ 2）計算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價－年折舊費 已使用年數(shù) ＝ 2500900 － 468754 ＝ 2062500（元）（ 3）計算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值 房屋資本化率＝ 20625008 ％＝ 165000（元）土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益 ＝ 412740－ 165000＝ 247740（元）土地使用權(quán)在 2023年 3月的剩余使用年期為 50－ 6＝ 44（年）。試根據(jù)以上資料評估該宗地 2023年 3月的土地使用權(quán)價格 。 [例題 ] 某房地產(chǎn)公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán)，并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米 2023元，經(jīng)濟耐用年限為 55年，殘值率為 2％。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在 2023年 5月的價格。240 ＝ （元）[例 ]某房地產(chǎn)公司于 1999年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán)，并于 2023年 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米 3,800元，經(jīng)濟耐用年限為 60年。3000 ＝ 1040（元 /m2）（二）建筑物殘余法若純收益 a不含折舊，則：注：該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米 100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的 60％，不含折舊費的年租賃費用為72萬元。（ 2）假設(shè)未來收益無限期。 凈收益 潛在毛收入 空置等造成的收入損失 營運費用有效毛收入 營運費用△ 求取方法： （市場法）尋找相類似房地產(chǎn)的交易案例，對類似房地產(chǎn)的凈收益、價格等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率 ＝ + V＝ 30000080 ％ （ 1－ 10％）＝ 30000072 ％＝ 216000（元） 第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路及步驟 常用計算公式 ： a－年凈收益 r－折現(xiàn)率二、適用對象和條件 收益性房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn) 房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險可以預(yù)期、量化三、各參數(shù)的估算（一）凈收益的估算 除去各種費用后的收益，必須是客觀收益，而非實際收益。對于一些平面布置不合時宜、設(shè)備落后、式樣過時的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素。 （ 1）單位比較法 （ 2）分部分項法 （ 3）工料測量法（工料估算法） 該種方法評估中一般較少用。 四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟 新建房地產(chǎn)價格＝土地取
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