【正文】 從題目中所給條件，應(yīng)考慮采用收益還原法。 3000＝ 1040（元 /m2） 例題 3 某公司于 1994年 11月以出讓方式取得一面積為 500平方米的地塊 50年土地使用權(quán)，并于 1995年 11月建成一建筑面積為 450平方米的建筑物，建筑物全部出租。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米 100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60％，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為 72萬元。 6% [1－ 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元 房地產(chǎn)單價(jià)＝ 104,434,671247。 該大樓總建筑面積為 12,000平方米 ， 全部用于出租 。 （ 2） 假設(shè)未來收益無限期 。 ? 土地還原率 ?求取土地價(jià)格時(shí)使用的還原率。 包括幾類： ? 綜合還原率 ?求取土地及其地上建筑物合為一體的價(jià)格時(shí)使用的還原率。 ＝ = 具體估算可以分為出租型 、 直接經(jīng)營型及自用型進(jìn)行 。 （ 2） 關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實(shí)例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外 ， 交易實(shí)例 A和 C均需作使用年限因素修正 ， 修正計(jì)算如下 （ 假定折現(xiàn)率為 8%） ： （ 3） 關(guān)于容積率因素的修正 :交易實(shí)例 A與待估宗地的容積率相同 ， 故不作修正 ， 交易實(shí)例 B、 C的容積率與待估宗地不同 ， 應(yīng)進(jìn)行修正 。 交易實(shí)例 比較交易 A B C D 坐落 略 略 略 略 所處地區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 熟地 熟地 熟地 熟地 價(jià)格（元 / M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易時(shí)間 2022年 10月 2022年 12月 2022年 12月 2022年 12月 面積（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 地勢(shì) 平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 完備 完備 完備 完備 交通狀況 很好 較好 較好 很好 剩余使用年限 35 30 35 30 容積率 5 5 評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查 ， 未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況 ， 均作為正常交易看待 ， 故無需修正 。所以在評(píng)估地價(jià)時(shí)要進(jìn)行容積率的修正，通過容積率修正，消除由于容積率的不同而造成的地價(jià)水平的差異。 ? ?? ?100 100?修正系數(shù)＝估價(jià)對(duì)象狀況 交易案例狀況 個(gè)別因素修正 ?個(gè)別因素，主要有宗地 (地塊 )的位置、面積、形狀、宗地基礎(chǔ)及市政設(shè)施狀況、地形、地質(zhì)、臨街類型、臨街深度、臨街位置、宗地內(nèi)開發(fā)程度、水文狀況，規(guī)劃限制條件 ?個(gè)別因素計(jì)算方法程序及公式基本同于區(qū)域因素的修正方法 土地使用權(quán)年期修正 ，年期修正系數(shù)按下式計(jì)算： K=[11／ (1+r)m] /[11/（ 1+r） n] 式中： K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù)； r——土地還原率； m—— 待估宗地的使用權(quán)年期 ； n——比較案例的使用權(quán)年期。若選擇的 案例交易形式為協(xié)議 ，成交價(jià)每平方米 1000元，而待估土地則要求評(píng)估拍賣成交價(jià)格，那么情況修正的計(jì)算過程為： 情況修正后的交易案例價(jià)格＝ 1000 （ 1/）＝ 1111(元／平方米 ) 交易形式 協(xié)議 招標(biāo) 拍賣 修正系數(shù) 1 交易日期修正 若選擇比較案例 A是在 2022年成交，成交額為 1000元／平方米，而待估土地的估價(jià)期是為 2022年 9月 1日，要求根據(jù)上表進(jìn)行期日修正，則計(jì)算如下： 修正為估價(jià)期日的交易實(shí)例價(jià)格：1000 ()＝ 1409． 47(元／平方米 ) 估價(jià)對(duì)象 2022 實(shí)例 A2022 交易期日地價(jià)指數(shù) 區(qū)域因素比較與修正 回顧：地區(qū)的繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地使用限制、區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚程度等 區(qū)域因素修正包括以下幾個(gè)步驟： 1．確定比較因子。 5．交易案例必須為正常交易 (即成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格 )，所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。 3．與待估宗地的交易類型 (價(jià)格類型 )相同，交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、股份制改造、抵債、抵押等。 2．與待估宗地用途應(yīng)相同或相似 (按用地類型細(xì)類 )。 3．市場(chǎng)比較法的適用范圍 從市場(chǎng)比較法的適用條件來看，市場(chǎng)比較法主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易案例的地區(qū) 二、市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟 1．調(diào)查與選擇比較案例； 2．確定價(jià)格可比基準(zhǔn)； 3．交易情況修正； 4．估價(jià)期日修正； 5．區(qū)域因素比較與修正； 6．個(gè)別因素比較與修正； 7．其它相關(guān)修正； 8．土地使用年期修正； 9．容積率修正； 9．確定比準(zhǔn)價(jià)格。 (3)交易資料的可靠性。 2．市場(chǎng)比較法的適用條件 市場(chǎng)比較法的應(yīng)用基礎(chǔ)是發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)及豐富的交易案例資料，所以比較法僅適用于市場(chǎng)比較穩(wěn)定有大量交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性，交易案例甚少或無交易案例的地區(qū)則不適用。 第二節(jié) 市場(chǎng)法 一．市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍 市場(chǎng)比較法具有現(xiàn)實(shí)性，有較強(qiáng)的說服力。這也是成本法評(píng)估的理論依據(jù)。 1．計(jì)算土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi)為： (4． 5+1． 5) 108247。 例 1某開發(fā)區(qū)征用土地總面積 5k㎡ ，現(xiàn)已完成了“七通一平”，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地 1． 5k㎡ 。 當(dāng)待估宗地為出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正 。 土地增值收益率一般為 10—30％。按照開發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際，確定開發(fā)中各項(xiàng)投資的正常回報(bào)率，估計(jì)土地投資應(yīng)取得的投資利潤。 利息計(jì)息方式（掌握） 土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)利息是以整個(gè)取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期；開發(fā)費(fèi)的利息可采用兩種方法計(jì)算：一是以整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù)， 計(jì)息期為開發(fā)期 (或資金投入期 )的一半 ；二是以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期?！捌咄? 一平”的說法實(shí)際上最早來源于房地產(chǎn)開發(fā)和土地開發(fā)區(qū)的開發(fā)，比如在開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，政府或開發(fā)商通常應(yīng)實(shí)現(xiàn)開發(fā)區(qū)內(nèi)的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等，但這種開發(fā)程度對(duì)開發(fā)區(qū)來說，是指區(qū)內(nèi)的“通”和“平”， 而具體對(duì)于開發(fā)區(qū)內(nèi)某一塊地 (宗地 )來說，各種設(shè)施一般只建設(shè)到宗地紅線外，而宗地內(nèi)若還沒有建成房屋等建筑物的話，一般來說是不通的，但通常應(yīng)達(dá)到平整 。 3．小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面。 (二 )土地開發(fā)費(fèi)的概念和內(nèi)容 土地開發(fā)費(fèi)理論上把它作為土地資本來看待，土地開發(fā)部門所進(jìn)行的最起碼的土地開發(fā)工程和投入資金應(yīng)視為土地資產(chǎn)；城市的配套設(shè)施、市政服務(wù)和費(fèi)用也應(yīng)考慮放進(jìn)土地開發(fā)總成本。 3．從市場(chǎng)取得土地使用權(quán)時(shí)，土地取得費(fèi)就是土地使用權(quán)的取得價(jià)格 (應(yīng)為客觀合理的公開市場(chǎng)價(jià)格，非特殊交易 )。 1)拆除 房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi) 應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來確定?？h級(jí)以上人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)組織辦理各類建設(shè)項(xiàng)目征用土地有關(guān)事宜，由用地單位在征地費(fèi)總額中按一定比例支付給土地管理部門使用的管理費(fèi)用。 新菜地開發(fā)建設(shè)基金的收取標(biāo)準(zhǔn)按城市規(guī)模大小而有所不同。 ? 2)相關(guān)稅費(fèi) A、占用耕地時(shí)的 耕地占用稅 根據(jù) 《 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 》 ，凡占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或個(gè)人，都必須繳納耕地占用稅，以實(shí)際占用的耕地面積，按照規(guī)定稅額一次征收。征地費(fèi)用包括兩部分：土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)，詳情如下： 1)土地取得費(fèi) 國家征用集體土地，而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，根據(jù) 《 中華人民共和國土地管理法 》 中第四十七條規(guī)定：“征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上物補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)。 五、各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容 (一 )土地取得費(fèi)的概念、構(gòu)成及計(jì)算方法 土地取得費(fèi)的概念 土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用。 第二節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估中的成本法 一、基本思路（地產(chǎn)評(píng)估） 成本法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。 交納營業(yè)稅：稅率 5%. 交納城建稅和教育費(fèi)附加：營業(yè)稅的 10%. 土地增值稅：視增值額的大小適用 30%60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率。 競(jìng)買獲勝者與市土地局簽訂土地出讓合同，繳付定金。 市土地局向競(jìng)爭(zhēng)者提供土地使用合同書文本、土地使用規(guī)劃及其他有關(guān)文件。 對(duì)有效標(biāo)書進(jìn)行評(píng)審，市土地局向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書，未中標(biāo)者由市土地局退保證金。 有意投標(biāo)人到指定地點(diǎn)購買土地使用規(guī)劃、投標(biāo)須知、土地投票書、土地使用合同書文本及其它有關(guān)文件。 雙方協(xié)商達(dá)成一致意見。 ?其他 ? ① 面積：宗地面積必須適宜，過大、過小都不適宜土地利用 ? ②寬度：臨街寬度過窄，影響土地使用，也影響展示效果和收益 ? ③深度：宗地臨街進(jìn)深過淺、過深，都不適合利用，影響地價(jià) ? ④形狀：宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、不規(guī)則形等都不便于利用 ? ⑤坡度：坡度過大，不容易開發(fā)或使開發(fā)成本過高 ? ⑥宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：指與宗地直接相關(guān)的上下水、供電、供氣、供暖、電訊設(shè)施等 ? ⑦宗地臨街狀況：宗地是否臨街，前后均臨街或街角地等，對(duì)宗地地價(jià)都有很大影響 ? ⑧城市規(guī)劃限制：作為個(gè)別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等 ? ⑨土地使用年限：決定了可以使用該土地并獲取收益的時(shí)間，從而直接影響地價(jià) 對(duì)象 因素條件 待估土地 實(shí)例 A 工業(yè)區(qū) 鎮(zhèn)土地 實(shí)例 B 開發(fā)區(qū) 土地 實(shí)例 C 工業(yè)開發(fā)區(qū) 土地區(qū)域等級(jí) 十級(jí) 十級(jí) 十級(jí) 十級(jí) 交易日期 交易單價(jià) (元 /m2) 210 190 180 交易情況 正常 正常 正常 區(qū) 域 因 素 道路級(jí)別 主干道 公路 主干道 公路 主干道 公路 主干道 公路 產(chǎn)業(yè)聚集度 較高 一般 較高 較小 距火車站、機(jī)場(chǎng)、碼頭距離 距火車站較遠(yuǎn)，機(jī)場(chǎng)、碼頭較近 距火車站較遠(yuǎn)，機(jī)場(chǎng)、碼頭較近 距火車站、機(jī)場(chǎng)較遠(yuǎn)，碼頭較近 距火車站較遠(yuǎn)，機(jī)場(chǎng)、碼頭較近 環(huán)境狀況優(yōu)劣度 較好 較好 較好 較好 個(gè) 別 因 素 容積率 小于 1 小于 1 小于 1 小于 1 使用年限 假設(shè) 50年 50年 50年 50年 宗地自然條件 地勢(shì)平坦 適于建廠 地勢(shì)平坦 適于建廠 地勢(shì)平坦 適于建廠 地勢(shì)平坦 適于建廠 宗地臨路條件 臨主干道 臨主干道 臨主干道 臨主干道 宗地面積 較大，適宜建 大型廠房 較大，適宜建 大型廠房 較大，適宜建 大型廠房 較大，適宜建 大型廠房 宗地形狀 矩形較規(guī)則 矩形較規(guī)則 矩形較規(guī)則 矩形較規(guī)則 市政配套 齊全度 紅線外 “ 六通一平 ” 紅線外 “ 六通一平 ” 紅線外 “ 六通一平 ” 紅線外 “ 六通一平 ” 比較因素 待估房地產(chǎn) 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 交易日期 100 100 100 100 交易情況 100 100 100 100 區(qū) 域 因 素 道路級(jí)別 100 100 100 100 產(chǎn)業(yè)聚集度 100 97 100 95 距火車站、機(jī)場(chǎng)、碼頭距離 100 102 100 102 環(huán)境狀況優(yōu)劣度 100 100 100 100 個(gè) 別 因 素 容積率 100 100 100 100 使用年限 100 100 100 100 宗地自然條件 100 100 100 100 宗地臨路條件 100 100 100 100 宗地面積 100 100 100 100 宗地形狀 100 100 100