房地產(chǎn)估價(jià)ppt課件-wenkub.com
2024-10-31 21:43 本頁(yè)面
【正文】 2） 房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué) 、 藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)的有機(jī)結(jié)合 ? 必須有明確的估價(jià)目的； ? 必須遵循房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序； ? 必須依賴(lài)充足的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料； ? 必須選擇科學(xué)而合適的估價(jià)方法； ? 必須充分了解和掌握待估房地產(chǎn)的各種權(quán)利狀態(tài)； ? 必須有明確的估價(jià)時(shí)點(diǎn)； ? 房地產(chǎn)估價(jià)的整個(gè)過(guò)程都要有估價(jià)人員的推測(cè)和判斷。 1） 房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)本身固有的價(jià)值的客觀反映 。所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等。 ? 權(quán)益性 土地并非人工勞動(dòng)產(chǎn)品，但有價(jià)格。 ? 增值性 土地因其本身非人工勞動(dòng)產(chǎn)品，不存在折舊問(wèn)題。因此，對(duì)于土地的使用者而言，在土地使用的年限內(nèi)他將收回包括購(gòu)地資本在內(nèi)的所有投入，從而存在類(lèi)似折舊的問(wèn)題（成本法中會(huì)有相關(guān)的內(nèi)容）。 ? 無(wú)折舊性 所有人工建造物或人工產(chǎn)品而言，均存在折舊問(wèn)題，因?yàn)楫a(chǎn)品隨著時(shí)間的推移而發(fā)生不同程度的磨損，其價(jià)值將隨之降低，建筑物也是這樣。 廣義概念下的土地是有價(jià)值的。房地產(chǎn)價(jià)格既可能是交易價(jià)格，也可能是租賃價(jià)格（租金收益） 按質(zhì)論價(jià)，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)質(zhì)量呈正比，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 生產(chǎn)力的提高 人口的增長(zhǎng) 生活水平的提高 人的欲望本質(zhì) 自然資源的有限性 自然資源的稀缺 性是絕對(duì)的 但在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期 ， 這種絕對(duì)性表現(xiàn)為一定程度的不足 ， 即相對(duì)稀缺性 。 由于房地產(chǎn)的諸多方面的不可替代性，生活、居住、學(xué)習(xí)、工作等均離不開(kāi)房地產(chǎn)這一基本要素，因此房地產(chǎn)的效用是明顯的且重要的。 正常市場(chǎng)狀態(tài)下的價(jià)格水平 ， 而不是實(shí)際的成交價(jià)格 ， 盡管在估價(jià)實(shí)務(wù)中往往需要通過(guò)實(shí)際的成交價(jià)格來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格 。 不同的利用類(lèi)型和方式 ，所產(chǎn)生的收益水平或?qū)θ藗兊男в檬怯胁町惖?，且一旦采用了某種類(lèi)型或方式 ， 不易改變 ， 因此選擇時(shí)要慎重 ， 充分比較 。 使用的持久性，指對(duì)土地實(shí)體的利用的持久性，但對(duì)產(chǎn)權(quán)而言，我國(guó)的土地所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，出讓土地使用權(quán)有一定年限的要求， ? 如居住用地最高出讓年期為 70年 ? 綜合用地最高 50年 ? 商業(yè)用地最高 40年 出讓土地的土地使用者必須在有限的使用年限內(nèi)將包括購(gòu)地資本在內(nèi)的所有投資全部回收，這是我國(guó)土地使用制度的特殊性，在土地評(píng)估和房地產(chǎn)估價(jià)中必須注意這一問(wèn)題。 土地?cái)?shù)量的有限性以及人口的增長(zhǎng)性導(dǎo)致人們對(duì)土地的獨(dú)占性和壟斷性欲望 。 1） 空間位置的固定性：自然地理位置 ， 源于土地本身的不可移動(dòng)
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