本科生房地產(chǎn)估價ppt課件-wenkub.com
2025-01-01 13:16 本頁面
【正文】 十 .其他因素 除上述九種因素以外，還有其他一些因素，也會影響到房地產(chǎn)的價格升降。 44 八 .心理因素 心理因素也會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。 42 交通管制主要有不允許車輛通行、步行街、單向行駛及在時間上加以限制等。 三是 限制土地使用強度的作用，如規(guī)定容積率、覆蓋率和對建筑物的高度等指標進行控制。 40 、土地利用規(guī)劃 規(guī)劃的作用有三個方面： 一是 為特定的用途分配土地資源的作用。目前我國實行的是土地公有，具體分為國家所有和集體所有，土地使用權(quán)有償有限期使用，允許土地轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 37 房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響有三種情況：引起房地產(chǎn)價格上漲 ,引起房地產(chǎn)價格下跌 ,起平抑房地產(chǎn)價格的作用。 指現(xiàn)有政權(quán)的穩(wěn)定程度。這種情況若持續(xù)的時間較長，對房地產(chǎn)的需求就會下降，房地產(chǎn)的價格也會下降。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動，也隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的周期性變化而起伏波動。通常通貨膨脹嚴重時，為減少貨幣貶值，人們會轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，以求保值、增值，刺激房地產(chǎn)價格比通貨膨脹率更高的速度上漲。一個家庭就是一個居住單位，當家庭規(guī)模發(fā)生變化時，即使人口總數(shù)不變，也會影響到居住單位數(shù)的變動，進而影響房地產(chǎn)需求的變動，最終影響房地產(chǎn)價格的變動。 29 人口素質(zhì)也會引起房地產(chǎn)價格發(fā)生變化。 人口數(shù)量與房地產(chǎn)價格呈正相關關系，人口增加，對房地產(chǎn)的需求增加，房地產(chǎn)價格上升。 (2)商業(yè)設施，商業(yè)設施完善可以為人們的生活提供方便，會使這一地區(qū)房地產(chǎn)價格上升。 26 三 .環(huán)境因素 環(huán)境因素可以分為自然環(huán)境因素和社會環(huán)境因素 (1)各種噪聲，如工廠、汽車、人群等都可能產(chǎn)生噪聲，噪聲過大，會使房地產(chǎn)價格下降。 (4)臨街狀態(tài)。 24 二 .自身因素 房地產(chǎn)的自身因素也可以說是房地產(chǎn)的個別因素，是指房地產(chǎn)本身的個別特性對房地產(chǎn)價格的影響因素。 ? 。 23 一 供求狀況 ? 房地產(chǎn)的供給和需求是影響房地產(chǎn)價格的兩個最終因素，其他因素最終都是通過影響房地產(chǎn)的供給與需求來影響房地產(chǎn)的價格。這種分類方法主要用于房地產(chǎn)價格評估的市場比較法中。 20 房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅按房屋造價的一定比例征收，征收標 準按國家的有關規(guī)定執(zhí)行。 19 利息是占有和使用房屋資金的補償，是房租中不可缺少的因素。 管理費是管理出租房屋所花費的費用。從理論上分析，房租構(gòu)成包括折舊費、維修費、管理費、利潤、利息、地租、保險費和稅金八項因素。 (4)商品房流通費用。 （ 3）房屋建筑成本， 包括： ：人工費，材料費，施工機械使用費，其他費用（如不可預見費等）。 16 二 .房地合一 (商品房 )價格構(gòu)成： ： (1)土地出讓金 (地租 )。征用郊區(qū)集體所有土地的補償費包括土地收益補償費和土地投資補償費。 14 、拆遷、安置費用 征地拆遷費是對原土地所有者或使用者的經(jīng)濟補償。較優(yōu)土地除支付絕對地租外，還須支付 級差地租 。 ? 、現(xiàn)房價。 ? 、成本價、福利價。在房地產(chǎn)估價中對房地產(chǎn)的權(quán)益狀態(tài)進行認真的研究、了解和認識是非常關鍵的；因為房地產(chǎn)的每種權(quán)益都會影響價格，同一宗房地產(chǎn)，由于轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，其價格也會明顯不同。如受交易主體各自的知識水平及對房地產(chǎn)市場的看法等因素影響較大。同時，房地產(chǎn)
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