【正文】 ? ②同時(shí)受多級(jí)功能影響時(shí)，每級(jí)僅取值一次并進(jìn)行加和 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第二節(jié) 土地定級(jí) ???niMijMjee1 各點(diǎn)商服繁華影響度作用分按下式計(jì)算： 交通條件資料整理 （ 1）道路通達(dá)度 （ 2）公交便捷度 （ 3）對(duì)外交通便利度 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第二節(jié) 土地定級(jí) （ 1）道路通達(dá)度 ①道路類型 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第二節(jié) 土地定級(jí) 道路類型 支路 次干道 主干道 交通型 生活型 混合型 交通型 生活型 張店區(qū)城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)共確定了37條具有代表性的道路作為抽樣調(diào)查的對(duì)象。 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第二節(jié) 土地定級(jí) 定級(jí)資料調(diào)查內(nèi)容 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第二節(jié) 土地定級(jí) 調(diào)查內(nèi)容 環(huán)境條件資料 基本設(shè)施狀況資料 交通條件資料 商服繁華程度資料 產(chǎn)業(yè)聚集資料 城鎮(zhèn)規(guī)劃資料 其他資料 土地定級(jí)驗(yàn)證資料 五、定級(jí)資料的整理與量化 （一）商服繁華程度資料 商服中心 （ 1）商服中心劃分 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第二節(jié) 土地定級(jí) 市級(jí) 、 區(qū)級(jí) 、 小區(qū)級(jí) 、 街區(qū)級(jí) 大城市 2— 4級(jí) 2022— 1500 中城市 2— 3級(jí) 1500— 1000 小城市 1— 2級(jí) 1000— 500 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第二節(jié) 土地定級(jí) 選擇商服業(yè)繁華突變的地段，以明顯的地物作為邊界 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第二節(jié) 土地定級(jí) （ 2）商服中心劃分依據(jù) A） 按商服中心的銷售總額、總利潤(rùn)或單位面積銷售額作為經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 （ g） 編制土地定級(jí)圖件，報(bào)告和基礎(chǔ)資料匯編 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第一節(jié) 概述 一 、 準(zhǔn)備工作： 編制定級(jí)任務(wù)書： a、 城鎮(zhèn)基本情況 b、 所需的技術(shù)資料和圖件資料； c、 工作的組織與領(lǐng)導(dǎo) d、 時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算 e、 土地定級(jí)成果 f、 定級(jí)技術(shù)方案 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第二節(jié) 土地定級(jí) 定級(jí)表格準(zhǔn)備 定級(jí)圖件準(zhǔn)備 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第二節(jié) 土地定級(jí) 地籍圖 級(jí)別邊界圖 地形圖 規(guī)劃圖 小城市 1:1000— 1:5000 中城市 1:5000— 1:1萬 大城市 1:1萬 — 1:5萬 地籍圖 土地級(jí)別圖 各類工作底圖 輔助圖件： 滿足需要 比例尺與上一致 定級(jí)因素作用分值圖 二、城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素的選擇 繁華 程度 交通 條件 基本設(shè) 施狀況 環(huán)境 條件 其 他 定級(jí) 因素 商服 繁華 影響 度 通 達(dá) 度 工交 便捷 度 對(duì)外 交通 便捷 度 基礎(chǔ) 設(shè)施 完善 度 公共 設(shè)施 完善 度 環(huán)境 質(zhì)量 優(yōu)劣度 綠地 覆蓋 率 自然 條件 優(yōu)劣 度 人 口 度 選擇 性 必選 至少一種必選 至少一 種必選 備選 備選 重要性 1 2或 3 3或 2 4 5 權(quán)重 02— — — — 以下 定級(jí)因素 次因素 重要性順序 權(quán)重范圍 平均值 繁華程度 商服繁華度 1 — 交通 條件 道路通達(dá)度 2 — 公交便捷度 對(duì)外交通便利度 基本設(shè)施狀況 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 3 — 公用設(shè)施完備度 環(huán)境 條件 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 4 — 綠地覆蓋率 自然條件優(yōu)越度 人口狀況 人口密度 5 — 繁華 程度 交通 條件 基礎(chǔ) 設(shè)施 人 口 其 他 定級(jí) 因素 商服繁華 影響度 道 路 通 達(dá) 度 公 交 便 捷 度 對(duì) 外 交 通 便 利 度 基礎(chǔ)設(shè)施 完善度 人口 密度 環(huán) 境 選擇 性 必選 至少一 種必選 必選 備選 備選 重要 性 1 2或 3 3或 2 4 4 權(quán)重 — — — — — 定級(jí)因素 繁華 程度 交通條件 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 人口狀況 定級(jí)因子 商服繁華度 道路通達(dá)度 公交便捷度 對(duì)外交通便利度 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 人口密度 重要性順序 1 2 3 4 平均值 9 19 9 基礎(chǔ)設(shè) 施狀況 交通 條件 環(huán)境 條件 繁華 程度 人口 狀況 定級(jí) 因素 基礎(chǔ) 設(shè)施 完善 度 公用 設(shè)施 完備 度 道路 通達(dá) 度 工交 便捷 度 對(duì)外 交通 便利 度 自然 條件 優(yōu)劣 度 商服 繁華 影響 度 人口 密度 選擇 性 必選 至少一種必選 至少一 種必選 備選 備選 重要性 1 2或 3 3或 2 4或 5 5或 4 權(quán)重 — — — — — 定級(jí)因素 基本設(shè)施狀況 交通條件 環(huán)境條件 商服繁華程度 人口 狀況 定級(jí)因子 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 公用設(shè)施完備度 道路通達(dá)度 公交便捷度 對(duì)外交通便利度 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 綠地覆蓋率 商服繁華影響度 人口密度 重要性 1 2 3 4 5 權(quán)重范圍 平均值 23 38 31 00 85 31 54 8 0 交通條件 基礎(chǔ)設(shè)施 環(huán)境條件 產(chǎn)業(yè)聚集效益 定 級(jí) 因 子 道 路 通 達(dá) 度 對(duì)外 交通 便利 度 基礎(chǔ) 設(shè)施 完善 度 自然 條件 優(yōu)劣 度 產(chǎn)業(yè) 聚集 影響 度 選擇 性 必選 至少一種必選 至少一種必選 備選 重要性 1 2或 3 3或 2 4或 5 權(quán)重 — — — — 定級(jí)因素 交通條件 基本設(shè)施 狀況 環(huán)境條件 產(chǎn)業(yè)集聚效益 因子 道路 通達(dá)度 對(duì)外交通便利度 基礎(chǔ)設(shè)施 完善度 自然條件 優(yōu)劣度 產(chǎn)業(yè)集聚影響度 重要性順序 1 2 3 4 權(quán)重 范圍 — — — — 平均值 三、定級(jí)因素權(quán)重確定方法 （ 1） .特爾菲測(cè)定法 （ 2） .因素成對(duì)比較法 （ 3） .層次分析法 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第二節(jié) 土地定級(jí) 四、定級(jí)資料的調(diào)查 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第二節(jié) 土地定級(jí) 定 級(jí) 資料調(diào)查 一般資料：行政區(qū)劃 、 自然因素 、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、 社會(huì)因素 、 基礎(chǔ)設(shè)施 、 環(huán)境質(zhì)量 定級(jí)資料 資料調(diào)查的一般要求 ?（ 1）外業(yè)調(diào)查、收集到的資料，要按實(shí)地位置 標(biāo)注到定級(jí)工作輔助圖或底圖上。 （ b） 確定各因素的權(quán)重法 （ 特爾菲法 ） 。 第六章 估價(jià)報(bào)告 （三）具體內(nèi)容的錯(cuò)誤 估價(jià)目的不明確 估價(jià)依據(jù)不完整 價(jià)格定義界定不清 估價(jià)期日前后不一致 估價(jià)對(duì)象表述不清 第六章 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)原則不準(zhǔn)確 估價(jià)報(bào)告的有效期有誤 無估價(jià)方法選擇理由 估價(jià)報(bào)告有非估價(jià)師簽字和無估 價(jià)師簽字 第六章 估價(jià)報(bào)告 未注明估價(jià)機(jī)構(gòu)和無估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章 1只選用一種估價(jià)方法 四、其它錯(cuò)誤 一、發(fā)展過程 8087 探索階段 8892 試點(diǎn)研究階段 9398 全面開展階段 99至今 更新階段 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第一節(jié) 概述 二、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)體系（等和級(jí)） 分等： 通過對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟(jì) 、 社會(huì) 、自然等各項(xiàng)因素的綜合分析 ， 揭示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異 ， 運(yùn)用定量和定性相結(jié)合的方法對(duì)城鎮(zhèn)進(jìn)行分類排隊(duì) ， 評(píng)定城鎮(zhèn)土地等 。 ? 當(dāng) R=0時(shí)，則有： ? ? ? ? %10011%10011%100)1(1 ??????? ??????????? ??????????? ??? nt tRN nNRNtRq%100%100%1001 ???????????? ?? nt nNnNtq?2）根據(jù)建筑物的建成年代對(duì)上述計(jì)算結(jié)果做初步判斷，看是否 吻合。 一般損壞房：結(jié)構(gòu)一般性的損壞。 ?： ?（ 1）物質(zhì)折舊： ?（ 2）功能折舊： ?（ 3）經(jīng)濟(jì)折舊： （ 1）年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上 ? ?NSCNRCDDi????? 1（ 2）實(shí)際觀察法 ?是由估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)，直接觀察與估算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟(jì)方面的