房地產(chǎn)估價課件ppt8收益法-wenkub.com
2024-12-31 00:31 本頁面
【正文】 經(jīng)過了五年后 ， 現(xiàn)在甲乙雙方重新簽訂協(xié)議 ， 乙方將出資購買該寫字樓的全部產(chǎn)權(quán) ， 甲方也愿意將歸屬自己的產(chǎn)權(quán)價值賣給乙方 ， 問雙方應(yīng)達到成的價格是多少 ？ （ 另調(diào)查得知目前寫字樓正常經(jīng)營月租為 60元 /m2， 空置率為 10%， 租賃面積占總建筑面積是 80%。年經(jīng)營總收入約為 80萬元，經(jīng)營成本約 30萬元，預(yù)計今后每年年收入將按%的比率增長，年經(jīng)營成本將按 1%比率遞增。 ? ? ????????? nrrAV11139。 87 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù) 二、剩余技術(shù)（ 投資組合的逆運算） 土地剩余技術(shù) 建筑物剩余技術(shù) —— 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價值 第五章 收益法 第八章 收益法 —— 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價值 房地產(chǎn)估價 利用公式 討論這一技術(shù)的應(yīng)用 ? ? ????????? nr111raV土地剩余技術(shù) ? ?? ?? ? 1r1r1rVar111raaVnBnBBBBnLLBoL??????????????式中：建筑物剩余技術(shù) ? ?? ?? ? 1r1r1rVar111raaVnLnLLLLnBBLoB??????????????式中：第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 8－ 13 某房地產(chǎn)的年凈收益為 500萬元，建筑物價值 2022萬元，建筑物還原利率 8%，土地還原利率 6%，收益年限為 50年。 %)101(25%)101(24%)101(26%101251%)101(%)101(%1043244???????????????????aa%)101(11%1040 ??????????V第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 167。試估算該商場 2022年 12月 1日帶租約出售時的正常價格。該商店共兩層，每層可出租面積各為 200平方米。 84 凈收益的求取 ? ??? ??n1iir1aV房地產(chǎn)價格的高低取決于 3個因素： 可獲凈收益的大小，即 ai的大小； 獲得該凈收益的可靠性，即 r的大??； 可獲得凈收益期限的長短，即 n的大小。 0 1 2 3 4 5 （ ） 200 220 250 280 300 .….. 300 ? ? ? ? ? ??? ? ?????????????41445111111i ntirrraiaV? ? ? ? ? ? ? ? ? ?%811%8111%8300%81280%81250%81220%81200???????????????????? ?第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 習題 ?某人擬以 500萬元的價格購入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經(jīng)營。 ? ? ? ??? ????t1ittiir1Vr1aV? ? ? ?? ?? ? 22 %101%101%101%10155??????? VV萬元1 1 0 0?V第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 七、有效毛收入與運營費用的變化不同 設(shè)： Ai—— 每一期的經(jīng)營收入； Ci—— 每一期的經(jīng)營費用， 則： ai=Ai－ Ci ? ? ? ?? ?? ? ????niniiiiirCrAV1 1 11第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 Ai每一期以一定的比率 gA遞增， Ci 每一期以一定的比率 gC遞增，且收益年限為 n ???????? ??????????????????? ???????????nCCnAA r1g11grCr1g11grAVAi每一期不變， Ci 每一期以一定的比率 gC遞減，且收益年限為 n ? ? ???????? ????????????????????nCCn rggrCrrAV111111Ai每一期以一定的數(shù)額 b遞增， Ci 每期固定不變，且收益年限為無限年 rCrbrAV2 ??????? ??Ai每一期以一定的比率 gA遞增， Ci每一期以一定的比率 gC遞減，且收益年限為無限 CA grCgrAV????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 89 某房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的租金收入為 100萬元，以后每年會在上一年的基礎(chǔ)上遞增 2%；未來第一年的費用為 30萬元，以后每年會在上一年的基礎(chǔ)上遞增 %；收益年限為 45年，報酬率為 9%，試評估該房地產(chǎn)的價格。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。 2rbraV ?? %91%982 ???第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 遞減沒有無限年 1?? banbnaa n )1( ???abn ?? )1(第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 五、預(yù)知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價格 Vt a1 a2 a3 …… at 0 1 2 3 …… t ? ? ? ? ? ? tttt221r1V.... ..r1a.... ..r1ar1aV????????? ? ? ??? ????tittiirVraV1 11第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 若 t年前的純收益每年相等 ? ? ? ? ttt r1Vr111raV???????????若 t年前的純收益每年按一定比率 g遞增 ? ? tttrVrggraV???????????????? ????? 1111若 t年前的純收益每年按一定數(shù)額 b遞增 ? ? ? ? ? ? tttt rVrrnbrrbraV?????????????????? ??111112第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 87 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為 3000元 /㎡ ，年凈收益為 200元 /㎡ ，還原利率為 %。 ? ?? ?平方米元 /%6111%611115005048504850 ?????????????????????KKVV宗地價格 =基準地價 K日 K區(qū) K個 K容 K年 …… 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 a發(fā)生在期初 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1……n 1 n a a a a a ……
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