房地產估價房地產及描述)-wenkub.com
2025-04-28 03:12 本頁面
【正文】 經濟特性 :價值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現、保值增值。 ? “干凈 ”的含義 ： 房屋所有權和土地使用權為單獨所有，沒有出租、未設立地役權、抵押權或其他任何形式的他項權利，無拖欠建設工程價款，未被查封，房地產開發(fā)建設過程中的立項、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續(xù)齊全，產權明確。 外部性 正外部性 ——某經濟主體行為使他人受益，而受益者無需為此花費代價。 ? 供給有限造成房地產具有獨占性 。 沒有兩宗完全相同的房地產 難以出現相同的大量供給，使房地產之間不能完全替代，價格容易受個別因素的影響，房地產交易難以采取樣品交易方式 。 2022/5/24 Real Estate Appraisal 52 ? （位臵固定性） 房地產位臵固定，不可移動。 ? 租賃權 ：以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的占有和使用房地產的權利。 ? 建設用地使用權 （實質上是空間利用權利） 國有建設用地使用權，包括出讓土地使用權、劃撥土地使用權、其他建設用地使用權 宅基地使用權 宅基地使用權人依法對集體所有土地享有的占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及附屬設施 。 2022/5/24 Real Estate Appraisal 48 ? 有形的實體 房屋的建筑結構（磚木結構、磚混結構、鋼混結構、鋼結構） ? 房地產估價的概念 房地產 是 土地 與 建筑物 等 土地定著 物， 是實物 、 權益 和 區(qū)位 三者的結合體 。（ X） 為了提高土地或建筑物的使用價值或功能。 土地 符 著物與土地或建筑物物理上不可分。 2022/5/24 Real Estate Appraisal 44 熟悉房地產的含義，特性及種類，能從估價的角度充分認識房地產，以及從哪些方面對房地產進行了解并如何予以描述。 【 2022年真題】 2022/5/24 Real Estate Appraisal 41 答案： B ? 不同的房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為（ ）?！?2022年真題】 2022/5/24 Real Estate Appraisal 39 答案： C 【解析】房地產征用征收導致停業(yè)停產損失，并不直接導致房地產本身受損，而是屬于由于房地產停產停業(yè)順帶帶來的相關的經濟損失。 2022/5/24 Real Estate Appraisal 36 □ 房地產估價概念 □ 房地產估價的本質 □ 專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質區(qū)別 □ 房地產估價要素（估價人員、估價機構、估價目的、估價原則、估價方法、估價程序、估價對象和估價時點） □ 房地產估價目的（土地使用權出讓、房地產轉讓、租賃、抵押貸款、保險、課稅等） □ 房地產估價師職業(yè)要求 2022/5/24 Real Estate Appraisal 37 ? 例題 ：判斷 某注冊房地產估價師擬購買 A市 C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據自己對該套住房實物、權益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價值的價格成交。 □ 拓展了房地產估價業(yè)務領域。 概括為 ■ 獨立、客觀、公正 ■ 專業(yè)勝任能力 ■ 誠實守信 ■ 勤勉盡責 ■ 保守秘密 ■ 公平競爭 ■ 社會責任 2022/5/24 Real Estate Appraisal 34 □ 1995年 以法律形式確立了房地產估價的地位 房地產價格評估制度和房地產價格評估人員資格認證制度 □ 建立了房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度 .1995年起取得房地產估價師唯一途徑是通過全國房地產估價師職業(yè)資格考試。 租賃有房屋租賃、土地租賃、建設用地使用權出租等。 2022/5/24 Real Estate Appraisal 27 估價師分析、測算、判斷的估價對象價值及其提供的相關專業(yè)意見。 估價師應當對委托提供的有關情況和資料進行必要的核查 。 基本價值類型有六種 市場價值、快速變現價值、謹慎價值、在用價值、殘余價值和投資價值。是指估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應的時間。估價目的根據委托人的需要，還可以進一步細分。 2022/5/24 Real Estate Appraisal 16 （ 1） 法定代表人或執(zhí)行合伙事務的合伙人是注冊后從事房地產估價工作 3年以上的房地產估價師； （ 2） 資質等級 （由低到高） 分為：暫定期內的三級資質、三級資質、 二級資質、一級資質； （ 3） 從事的估價活動不受行政區(qū)域、行業(yè)限制；不同資質等級機構業(yè)務范圍按照估價目的劃分，估價機構應該在其資質等級允許的業(yè)務范圍內從事估價活動；房地產估價報告應由房地產估價機構出具 。 2022/5/24 Real Estate Appraisal 14 ? 三、房地產估價的必要性（三點） （ 1） 房地產 “量大面廣 ”，其他資產數量相對較 小。 2022/5/24 Real Estate Appraisal 12 ? （五） 既是一門科學也是一門藝術，但是應該增加其科學的成分，減少其藝術的成分。（掌握信息量不同） （ 2）所有評估價值都有一定的誤差。 如：房屋征收補償、房地產抵押貸款。 定價 是當事人個人行為。 價值 是物的真實所值，是內在的、相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價格波動的中心。 ? （三）提供價值意見而不是作價格保證。 2022/5/24 Real Estate Appraisal 4 ? （ 1）由專業(yè)機構和人員完成
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