【正文】 重編預(yù)算工程進度法 假設(shè)開發(fā)法 。 路線價 每英尺 2022元 25英尺 10英尺 A＝ 2022 10＝ 8000（元） B＝ 2022 10＝ 14000（元） C＝ 2022 20＝ 36000（元） D＝ 2022 20＝ 40000（元） E ＝ 2022 (+) 30＝ 654000（元） 第八節(jié) 在建工程評估 在建工程評估 一、在建工程的特點 種類多 ， 情況復(fù)雜 可比性較差 投資完成額與其實際完成工作量較難一致 建設(shè)工期長短差別較大 在建工程評估 二、在建工程評估方法 工程進度法 以工程預(yù)算為依據(jù) ， 按堪察時確定的完工程度評估在建工程價值 。 深度（英尺） 25 50 75 100 125 150 175 200 單獨深度百分率 40 30 20 10 9 8 7 6 累計深度百分率 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度百分率 160 140 120 100 78 深度百分率表 房地產(chǎn)評估的路線價法 七、應(yīng)用舉例 現(xiàn)有臨街宗地 A、 B、 C、 D、 E， 深度分別為 25英尺、 50英尺 、 75英尺 、 100英尺和 125英尺 ， 寬度分別為 10英尺 、 10英尺 、 20英尺 、 20英尺和 30英尺 。 如果超過 100英尺，則需九八七六法則補充。 ? 深度百分率表的制作，是路線價法的難點和關(guān)鍵所在 計算宗地價格 房地產(chǎn)評估的路線價法 五、深度百分率 表 街道 a 1 a 2 a 3 … a n a n1 p－單價 I－深度指數(shù) ………….. p 1 ， I 1 ………….. p 2 ， I 2 ………….. p 3 ， I 3 …… ………….. p n1 ， I n1 ………….. p n ， I n 臨街地塊單價的差異隨其深度的增加而減少，即 ： p 1 － p 2 ＞ p 2 － p 3 ＞ … ＞ p n － p n1 隨著深度的增加，臨街宗地的平均單位價格是逐漸降低的，即： p 1 ＞（ p 1 + p 2 )/2＞ （ p 1 + p 2 + p 3 )/3 ＞ … ＞ （ p 1 + p 2 + p 3+…+p n )/n 房地產(chǎn)評估的路線價法 將單位價格變化為深度百分率的形式： I 1 ＞（ I 1 +I 2 )/2＞ （ I 1 + I 2 + I 3 )/3 ＞ … ＞ （ I 1 + I 2 +I 3+…+I n )/n —— 此種方式表示的深度百分率為平均深度百分率 I 1 ＞ I 3 ＞ … ＞ I n —— 此種方式表示的深度百分率為單獨深度百分率 I 1 ＜ I 1 +I 2 ＜ I 1 + I 2 + I 3 ＜ … ＜ I 1 + I 2 +I 3+…+I n —— 此種方式表示的深度百分率為累計深度百分率 根據(jù)深度百分率表制作要求，以標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均深度百分率（平均單價）作為 100％，將單獨深度百分率、平均深度百分率、累計深度百分率綜合制成一表，即得到深度百分率表。 深度百分率（深度指數(shù)）表的制定 ? 深度百分率：地價隨臨街深度長短變化的比率，具體而言，將某地塊沿平行街道的方向，以單位深度將地塊細(xì)分，地價隨地塊各部分距臨街的深度而變化的相對程度。 房地產(chǎn)評估的路線價法 路線價的評估 ? 路線價是設(shè)定在街道路線上標(biāo)準(zhǔn)地塊的單位價格，通常是同一路線價區(qū)段內(nèi)若干標(biāo)準(zhǔn)地塊單位價格的平均數(shù)或眾數(shù)。 ? 標(biāo)準(zhǔn)深度：標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度 ? 臨街深度：宗地離開街道的垂直距離 。 房地產(chǎn)評估的路線價法 標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定 ? 路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價格 ， 其設(shè)定必須首先確定標(biāo)準(zhǔn)宗地 。 ? 原則上街道不同的路段 ， 路線價不同；如果街道一側(cè)的繁華狀況與對側(cè)有顯著差異 ， 同一路段也可劃分為兩種不同的路線價；繁華街道有時需作多段劃分 ， 附設(shè)不同的路線價； 住宅區(qū)用地區(qū)位差異較小 ， 路線段較長 。 ? 劃分路線價區(qū)段時 ， 一般以接近性為標(biāo)準(zhǔn) ， 接近性大致相等的地段劃分為同一路線價區(qū)段 。 房地產(chǎn)評估的路線價法 四、路線價法的程序 路線價區(qū)段劃分 標(biāo)準(zhǔn)宗地確定 路線價的評估 深度百分率表的制作 計算宗地價格 房地產(chǎn)評估的路線價法 路線價區(qū)段劃分 ? 路線價區(qū)段：具有同一路線價的地段 。 其他條件修正額 房地產(chǎn)評估的路線價法 三、路線價法的適用范圍 ? 適用于同時對大量土地進行估價 ， 特別適宜于土地課稅 、 征地拆遷 、 土地重劃等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行估價的場合 。 路線價法實質(zhì)上也是市場法的一種 ， 路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價 ， 可看作比較實例 ， 對路線價進行的各種修正可視為因素修正 。 確定區(qū)域因素修正系數(shù) 確定時間因素修正系數(shù) 確定年限修正系數(shù) 確定容積率修正系數(shù) 確定其他因素修正系數(shù) 評估宗地地價 第七節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價法 房地產(chǎn)評估的路線價法 一、路線價法的含義 路線價：是指對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地， 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 ， 求取在該深度上數(shù)塊土地的平均單價并附設(shè)于該街道上 。 該法估價的精度取決于基準(zhǔn)地價及其修正系數(shù)的精度 ， 故 ， 一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法， 而作為一種 輔助方法 。 實質(zhì)上 是市場法的特例 ， 參照物是待估宗地所處地域由政府制定的區(qū)域平均價格 計算公式： 待估宗地價格＝待估宗地所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價 區(qū)域因素修正系數(shù) 時間因素修正系數(shù) 年限修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) 其他因素修正系數(shù) 基準(zhǔn)地價修正法 二、適用范圍及條件 適用于完成基準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價－首要條件 。 在未來 3年的建設(shè)周期中 ， 開發(fā)費用的投入情況預(yù)計如下：第一年需投入 50％ 的建筑費及相關(guān)的專業(yè)費用 ， 第二年需投入 30％ ， 第三年投入余下的 20％ 。 預(yù)計售樓價 經(jīng)分析預(yù)測 ， 該開發(fā)項目完成后 ， 其中全部的商業(yè)用房和30％ 的住宅部分即可售出 ， 住宅部分的 50％ 在半年后售出 ，其余 20％ 在 1年后售出 。 選擇和確定最佳開發(fā)方式 根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測，評估人員認(rèn)為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為 20220平方米，建筑層數(shù)為 20層，各層建筑面積均為 1000平方米，地上 1至 2層為商業(yè)用房，建筑面積 2022平方米， 3至 20層為住宅，建筑面積 18000平方米。 試估算該宗地目前的價格 。 ? 出租的房地產(chǎn)：如寫字樓和商業(yè)樓宇等 ， 首先采用市場法 ， 確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的純收益 ， 然后采用收益法將其轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價 。 估算建設(shè)周期 包括整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程所需要的時間 ， 以及開發(fā)過程中的各個時期各項費用的投入時間 。 適用范圍： 待開發(fā)土地的估價 將生地開發(fā)成熟地的土地估價 待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價 房地產(chǎn)評估的假設(shè)開發(fā)（剩余）法 三、操作步驟 調(diào)查被評估對象的基本情況 土地的限制條件 、 土地位置 、 土地面積大小和形狀等 、房地產(chǎn)的利用要求 、 宗地的權(quán)利狀況 確定被估房地產(chǎn)最佳的開發(fā)利用方式 包括確定用途 、 建筑容積率 、 建筑高度 、 建筑裝修檔次等 。 要注意不能重復(fù)計算，運用折現(xiàn)方法求取現(xiàn)值，以貸款利率為折現(xiàn)率，因此不用再單獨考慮投資利息。 通常是按全部投資的一定比例或預(yù)期樓價的一定比例估算 。 利息－全部的開發(fā)投資 （ 買地價 、 建筑費和專業(yè)費用 ） 的資金成本 。 專業(yè)費用－地質(zhì)勘察費 、 建筑設(shè)計費等專業(yè)技術(shù)費用 ， 通常按建筑費用一定比例計算 。 評估待開發(fā)土地價值時 ， 運用較為廣泛 。 房地產(chǎn)評估價值 ＝ ＋ ＋ (P/A,10%,)/ ＝ 72549（萬元） 每建筑平方米價格 ＝ 72549/5＝ （元） 第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的假設(shè) 開發(fā)（剩余）法 房地產(chǎn)評估的假設(shè)開發(fā)（剩余）法 一、基本思路、計算公式及適用范圍 基本思路： 求取待開發(fā)房地產(chǎn)價格時 ， 將待開發(fā)房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價值 ， 扣除正常的開發(fā)費用 、 稅金及正常的開發(fā)利潤 ， 以倒推算出的剩余值作為待估房地產(chǎn)價格。 日常管理及維修費用每月為 75萬元 ， 房產(chǎn)稅為房屋租金 （ 扣除家具部分 ） 的 12％ ， 其他稅費約為實際總租金收入的 6％ 。 同類物業(yè)的市場平均空置率預(yù)期將繼續(xù)保持在12％ 左右 。 目前的契約租金月平均為 250元 /平方米 ， 其中有 50％ 面積的租期截止到 2022年 12月底 ， 另外 50％ 面積的租期截止到 2022年 6月底 。 估價過程如下： 該估價對象為一收益性房地產(chǎn) ， 適宜選用收益法進行評估 。 V L ＝ (A－ V b r b ) / r L V b ＝ (A－ V L r L ) / r b A－ 總凈收益 V b －建筑物價值 V L －土地價值 房 地產(chǎn)評估的收益法 五、應(yīng)用舉例 估價對象為一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)寫字樓 。 排序法 思路： 收集社會上各種類型投資及其收益率的資料，按收益率大小進行排序，并制成圖表，評估人員再根據(jù)經(jīng)驗判斷待估房地產(chǎn)的貼現(xiàn)率應(yīng)在哪個范圍，從而確定。 房 地產(chǎn)評估的收益法 三、折現(xiàn)率估算 市場提取法 （ 比較法 ） 資本資本定價模型 （ 累加法 ） 投資資本結(jié)構(gòu)組合法 債務(wù)保證率法 排序法 房 地產(chǎn)評估的收益法 市場提取法 （ 比較法 ） 在市場上搜集 3個以上類似房地產(chǎn)的價格 、 凈收益資料 ，選用相應(yīng)的公式計算折現(xiàn)率的方法 。 房 地產(chǎn)評估的收益法 出租型房地產(chǎn)凈收益的估算 是收益法評估的典型對象 凈收益 ＝ 租賃收入－維修費－管理費－保險費 －房地產(chǎn)稅－租賃代理費 實際估算中，各項費用是否需扣除，應(yīng)在分析租賃合同的基礎(chǔ)上決定。 營運費用 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營、或使用必須支付的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。 可以用類似房地產(chǎn)的毛收入進行市場比較、以及對估價對象經(jīng)營歷史上的毛收入資料分析確定 。 一、基本思路及適用范圍 二、凈收益的估算 房 地產(chǎn)評估的收益法 凈收益指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益 凈收益 ＝ 潛在毛收入 －空置等造成的收入損失－營運費用 ＝ 有效毛收入－營運費用 潛在毛收入、有效毛收入、營運費用、凈收益通常以年度計。 估價對象 可比實例 1 可比實例 2 可比實例 3 可比實例 4 可比實例 5 出售價 待求 670000 750000 560000 669000 532022 交易情況 正常 分期付款 分期付款 正常 正常 正常 交易情況修正額 10000 10000 0 0 0 修正后價格 660000 740000 560000 700000 532022 成交日期 (估價時點 ) 2022年 6月 30日 2022年 6月 15日 2022年 5月 20日 1999年 5月 17日 1999年 12月 19日 1999年 6月 5日 修正系數(shù) 1 修正后價格 660000 750360 660240 722620 619780 區(qū)位及環(huán)境 相似 相似 相似 相似 相似 修正系數(shù) 1 1 1 1 1 房 地產(chǎn)評估的市場比較法 估價對象 可比實例 1 可比實例 2 可比實例 3 可比實例 4 可比實例 5 剩余年限 （ 折現(xiàn)率 10％ ）