【正文】 選用評估方法 該宗地為待建筑土地，適用剩余法進行評估。 選擇和確定最佳開發(fā)方式 根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測，評估人員認為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為 20220平方米，建筑層數(shù)為 20層，各層建筑面積均為 1000平方米，地上 1至 2層為商業(yè)用房，建筑面積 2022平方米， 3至 20層為住宅，建筑面積 18000平方米。 房地產(chǎn)評估的假設(shè)開發(fā)（剩余）法 估算建設(shè)周期 預(yù)計正常情況下該項目的建設(shè)周期為 3年 。 預(yù)計售樓價 經(jīng)分析預(yù)測 ， 該開發(fā)項目完成后 ， 其中全部的商業(yè)用房和30％ 的住宅部分即可售出 ， 住宅部分的 50％ 在半年后售出 ，其余 20％ 在 1年后售出 。 預(yù)計商業(yè)用房的平均售價為每平方米5000元 ， 住宅的平均售價為每平方米 3500元 . 估算開發(fā)費用 預(yù)計建筑費為 1000元 /m2 ， 專業(yè)費為建筑費的 6％ ， 開發(fā)商要求的投資利潤率為 20％ ， 貸款年利率為 10％ ， 銷售費用和稅費合計為售樓價的 4％ 。 在未來 3年的建設(shè)周期中 ， 開發(fā)費用的投入情況預(yù)計如下：第一年需投入 50％ 的建筑費及相關(guān)的專業(yè)費用 ， 第二年需投入 30％ ， 第三年投入余下的 20％ 。 房地產(chǎn)評估的假設(shè)開發(fā)（剩余）法 求取地價 ⑴ 樓價 ＝ 5000 2022/（ 1＋ 10％ ） 3 ＋ 3500 18000 30％ /（ 1＋ 10％ ） 3 ＋ 3500 18000 50％ /（ 1＋ 10％ ） ＋ 3500 18000 20％ /（ 1＋ 10％ ） 4 ＝ （ 萬元 ） ⑵ 建筑總費用＝ 1000 20220＝ 2022（ 萬元 ） 建筑費用＝ 2022 50％ /（ 1＋ 10％ ） ＋ 2022 30％ /（ 1＋ 10％ ） ＋ 2022 20％ /（ 1＋ 10％ ） ＝ （ 萬元 ） 專業(yè)費用＝ 6％ ＝ （ 萬元 ） ⑶ 銷售費用及稅費＝ 4％ ＝ （ 萬元 ） ⑷ 利潤 ＝ （ 總地價＋建筑費用＋專業(yè)費用 ） 20％ ＝ （ 總地價＋ ＋ ） 20％ ＝ 總地價 20％ ＋ ⑸ 求取地價 總地價＝ 樓價－建筑費用－專業(yè)費用－銷售費用及稅費－利潤 ＝ － － － －總地價 20％ － 總地價＝ （ 萬元 ） 單位地價＝ ＝ 11688(元 /平方米 ) 樓面地價＝ 11688/10= (元 /平方米 ) 第六節(jié) 基準(zhǔn)地價修正法 基準(zhǔn)地價修正法 一、基本思路及計算公式 基本思路： 利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價作為參照 ， 按照替代原則 ，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較 ， 對基準(zhǔn)地價進行修正 ， 從而求取被估宗地評估基準(zhǔn)日價格 。 實質(zhì)上 是市場法的特例 ， 參照物是待估宗地所處地域由政府制定的區(qū)域平均價格 計算公式： 待估宗地價格＝待估宗地所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價 區(qū)域因素修正系數(shù) 時間因素修正系數(shù) 年限修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) 其他因素修正系數(shù) 基準(zhǔn)地價修正法 二、適用范圍及條件 適用于完成基準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價－首要條件 。 適用于進行大面積的 、 數(shù)量眾多的土地價格評估 。 該法估價的精度取決于基準(zhǔn)地價及其修正系數(shù)的精度 ， 故 ， 一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法， 而作為一種 輔助方法 。 基準(zhǔn)地價修正法 三、估價步驟 調(diào)查和堪察待估土地的基本情況 明確區(qū)域整體影響因素狀況 收集政府公布的基準(zhǔn)地價資料 。 確定區(qū)域因素修正系數(shù) 確定時間因素修正系數(shù) 確定年限修正系數(shù) 確定容積率修正系數(shù) 確定其他因素修正系數(shù) 評估宗地地價 第七節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價法 房地產(chǎn)評估的路線價法 一、路線價法的含義 路線價：是指對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地， 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 ， 求取在該深度上數(shù)塊土地的平均單價并附設(shè)于該街道上 。 路線價估價法：根據(jù)路線價 ， 配合深度百分率表 ， 用數(shù)學(xué)方法來計算臨接同一街道的各宗地地價的一種估價方法 。 路線價法實質(zhì)上也是市場法的一種 ， 路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價 ， 可看作比較實例 ， 對路線價進行的各種修正可視為因素修正 。 房地產(chǎn)評估的路線價法 二、路線價法的計算公式 正常情況 （ 待估宗地臨街 、 形狀為矩形 ） 下： 宗地總價＝路線價 深度百分率 臨街寬度 若宗地條件特殊 ， 如屬街角地 、 兩面臨街地 、 三角型地 、梯形地 、 不規(guī)則型地等： 宗地總價＝路線價 深度百分率 臨街寬度 其他條件修正率 或 宗地總價＝路線價 深度百分率 臨街寬度 177。 其他條件修正額 房地產(chǎn)評估的路線價法 三、路線價法的適用范圍 ? 適用于同時對大量土地進行估價 ， 特別適宜于土地課稅 、 征地拆遷 、 土地重劃等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行估價的場合 。 ? 路線價法是否運用得當(dāng) ， 依賴于較為完整的道路系統(tǒng)和排列整齊的宗地以及完善合理地深度修正率表和其他條件修正率 。 房地產(chǎn)評估的路線價法 四、路線價法的程序 路線價區(qū)段劃分 標(biāo)準(zhǔn)宗地確定 路線價的評估 深度百分率表的制作 計算宗地價格 房地產(chǎn)評估的路線價法 路線價區(qū)段劃分 ? 路線價區(qū)段：具有同一路線價的地段 。 為帶狀地段 。 ? 劃分路線價區(qū)段時 ， 一般以接近性為標(biāo)準(zhǔn) ， 接近性大致相等的地段劃分為同一路線價區(qū)段 。 一般以路線價顯著增減的地點作為兩個路線價區(qū)段的界限 。 ? 原則上街道不同的路段 ， 路線價不同；如果街道一側(cè)的繁華狀況與對側(cè)有顯著差異 ， 同一路段也可劃分為兩種不同的路線價；繁華街道有時需作多段劃分 ， 附設(shè)不同的路線價； 住宅區(qū)用地區(qū)位差異較小 ， 路線段較長 。 ? 路線價區(qū)段劃分完畢 ， 對每一路線段求取該路線段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均地價 ， 附設(shè)于該路線段上 。 房地產(chǎn)評估的路線價法 標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定 ? 路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價格 ， 其設(shè)定必須首先確定標(biāo)準(zhǔn)宗地 。 ? 標(biāo)準(zhǔn)宗地：從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度 、 寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地 。 ? 標(biāo)準(zhǔn)深度：標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度 ? 臨街深度：宗地離開街道的垂直距離 。 ? 實際估價中的標(biāo)準(zhǔn)深度 ， 通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的眾數(shù) 。 房地產(chǎn)評估的路線價法 路線價的評估 ? 路線價是設(shè)定在街道路線上標(biāo)準(zhǔn)地塊的單位價格，通常是同一路線價區(qū)段內(nèi)若干標(biāo)準(zhǔn)地塊單位價格的平均數(shù)或眾數(shù)。 ? 若干標(biāo)準(zhǔn)地塊單位價格的求取可采用收益法、市場法等評估方法。 深度百分率（深度指數(shù)）表的制定 ? 深度百分率：地價隨臨街深度長短變化的比率，具體而言，將某地塊沿平行街道的方向，以單位深度將地塊細分，地價隨地塊各部分距臨街的深度而變化的相對程度。這種隨深度變化而引起的相對價格關(guān)系，編制成表即為深度百分率表。 ? 深度百分率表的制作，是路線價法的難點和關(guān)鍵所在 計算宗地價格 房地產(chǎn)評估的路線價法 五、深度百分率 表 街道 a 1 a 2 a 3 … a n a n1 p－單價 I－深度指數(shù) ………….. p 1 ， I 1 ………….. p 2 ， I 2 ………….. p 3 ， I 3 …… ………….. p n1 ， I n1 ………….. p n ， I n 臨街地塊單價的差異隨其深度的增加而減少，即 ： p 1 － p 2 ＞ p 2 － p 3 ＞ … ＞ p n － p n1 隨著深度的增加，臨街宗地的平均單位價格是逐漸降低的，即： p 1 ＞（ p 1 + p 2 )/2＞ （ p 1 + p 2 + p 3 )/3 ＞ … ＞ （ p 1 + p 2 + p 3+…+p n )/n 房地產(chǎn)評估的路線價法 將單位價格變化為深度百分率的形式： I 1 ＞（ I 1 +I 2 )/2＞ （ I 1 + I 2 + I 3 )/3 ＞ … ＞ （ I 1 + I 2 +I 3+…+I n )/n —— 此種方式表示的深度百分率為平均深度百分率 I 1 ＞ I 3 ＞ … ＞ I n —— 此種方式表示的深度百分率為單獨深度百分率 I 1 ＜ I 1 +I 2 ＜ I 1 + I 2 + I 3 ＜ … ＜ I 1 + I 2 +I 3+…+I n —— 此種方式表示的深度百分率為累計深度百分率 根據(jù)深度百分率表制作要求，以標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均深度百分率（平均單價）作為 100％，將單獨深度百分率、平均深度百分率、累計深度百分率綜合制成一表，即得到深度百分率表。 房地產(chǎn)評估的路線價法 六、四三二一法則 含義： 將標(biāo)準(zhǔn)深度 100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分為四等分，即由臨街面算起，第一個 25英尺的價值占路線價的 40%，第二個 25英尺的價值占路線價的 30%，第三個 25英尺的價值占路線價的 20%，第四個 25英尺的價值占路線價的 10%。 如果超過 100英尺，則需九八七六法則補充。即超過 100英尺的第一個 25英尺價值為路線價的 9%，第二個 25英尺為 8%，第三個 25英尺為 7%，第四個 25英尺為 6%。 深度（英尺） 25 50 75 100 125 150 175 200 單獨深度百分率 40 30 20 10 9 8 7 6 累計深度百分率 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度百分率 160 140 120 100 78 深度百分率表 房地產(chǎn)評估的路線價法 七、應(yīng)用舉例 現(xiàn)有臨街宗地 A、 B、 C、 D、 E， 深度分別為 25英尺、 50英尺 、 75英尺 、 100英尺和 125英尺 ， 寬度分別為 10英尺 、 10英尺 、 20英尺 、 20英尺和 30英尺 。 路線價為2022元 /英尺 ， 標(biāo)準(zhǔn)深度為 100英尺 ， 試運用 “ 四三二一” 法則計算各宗土地的價格 。 路線價 每英尺 2022元 25英尺 10英尺 A＝ 2022 10＝ 8000（元） B＝ 2022 10＝ 14000（元） C＝ 2022 20＝ 36000（元） D＝ 2022 20＝ 40000（元） E ＝ 2022 (+) 30＝ 654000（元） 第八節(jié) 在建工程評估 在建工程評估 一、在建工程的特點 種類多 ， 情況復(fù)雜 可比性較差 投資完成額與其實際完成工作量較難一致 建設(shè)工期長短差別較大 在建工程評估 二、在建工程評估方法 工程進度法 以工程預(yù)算為依據(jù) ， 按堪察時確定的完工程度評估在建工程價值 。 變動因素調(diào)整法 對在建工程實際完成部分因價格變化和設(shè)計變更因素 ， 分別計算各調(diào)整額 ， 經(jīng)歸集加總后 ， 與在建工程實際支出相加減 ， 確定在建工程的評估值 。 重編預(yù)算工程進度法 假設(shè)開發(fā)法