【正文】 變動(dòng)因素調(diào)整法 對(duì)在建工程實(shí)際完成部分因價(jià)格變化和設(shè)計(jì)變更因素 ， 分別計(jì)算各調(diào)整額 ， 經(jīng)歸集加總后 ， 與在建工程實(shí)際支出相加減 ， 確定在建工程的評(píng)估值 。即超過(guò) 100英尺的第一個(gè) 25英尺價(jià)值為路線(xiàn)價(jià)的 9%，第二個(gè) 25英尺為 8%，第三個(gè) 25英尺為 7%，第四個(gè) 25英尺為 6%。這種隨深度變化而引起的相對(duì)價(jià)格關(guān)系，編制成表即為深度百分率表。 ? 實(shí)際估價(jià)中的標(biāo)準(zhǔn)深度 ， 通常是路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的眾數(shù) 。 ? 路線(xiàn)價(jià)區(qū)段劃分完畢 ， 對(duì)每一路線(xiàn)段求取該路線(xiàn)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均地價(jià) ， 附設(shè)于該路線(xiàn)段上 。 為帶狀地段 。 房地產(chǎn)評(píng)估的路線(xiàn)價(jià)法 二、路線(xiàn)價(jià)法的計(jì)算公式 正常情況 （ 待估宗地臨街 、 形狀為矩形 ） 下： 宗地總價(jià)＝路線(xiàn)價(jià) 深度百分率 臨街寬度 若宗地條件特殊 ， 如屬街角地 、 兩面臨街地 、 三角型地 、梯形地 、 不規(guī)則型地等： 宗地總價(jià)＝路線(xiàn)價(jià) 深度百分率 臨街寬度 其他條件修正率 或 宗地總價(jià)＝路線(xiàn)價(jià) 深度百分率 臨街寬度 177。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 三、估價(jià)步驟 調(diào)查和堪察待估土地的基本情況 明確區(qū)域整體影響因素狀況 收集政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)資料 。 房地產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)開(kāi)發(fā)（剩余）法 求取地價(jià) ⑴ 樓價(jià) ＝ 5000 2022/（ 1＋ 10％ ） 3 ＋ 3500 18000 30％ /（ 1＋ 10％ ） 3 ＋ 3500 18000 50％ /（ 1＋ 10％ ） ＋ 3500 18000 20％ /（ 1＋ 10％ ） 4 ＝ （ 萬(wàn)元 ） ⑵ 建筑總費(fèi)用＝ 1000 20220＝ 2022（ 萬(wàn)元 ） 建筑費(fèi)用＝ 2022 50％ /（ 1＋ 10％ ） ＋ 2022 30％ /（ 1＋ 10％ ） ＋ 2022 20％ /（ 1＋ 10％ ） ＝ （ 萬(wàn)元 ） 專(zhuān)業(yè)費(fèi)用＝ 6％ ＝ （ 萬(wàn)元 ） ⑶ 銷(xiāo)售費(fèi)用及稅費(fèi)＝ 4％ ＝ （ 萬(wàn)元 ） ⑷ 利潤(rùn) ＝ （ 總地價(jià)＋建筑費(fèi)用＋專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 ） 20％ ＝ （ 總地價(jià)＋ ＋ ） 20％ ＝ 總地價(jià) 20％ ＋ ⑸ 求取地價(jià) 總地價(jià)＝ 樓價(jià)－建筑費(fèi)用－專(zhuān)業(yè)費(fèi)用－銷(xiāo)售費(fèi)用及稅費(fèi)－利潤(rùn) ＝ － － － －總地價(jià) 20％ － 總地價(jià)＝ （ 萬(wàn)元 ） 單位地價(jià)＝ ＝ 11688(元 /平方米 ) 樓面地價(jià)＝ 11688/10= (元 /平方米 ) 第六節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 一、基本思路及計(jì)算公式 基本思路： 利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)作為參照 ， 按照替代原則 ，將被估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較 ， 對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正 ， 從而求取被估宗地評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格 。 房地產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)開(kāi)發(fā)（剩余）法 估算建設(shè)周期 預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為 3年 。 估算各項(xiàng)成本費(fèi)用 確定開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn) 估算待估房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)開(kāi)發(fā)（剩余）法 四、應(yīng)用舉例 待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ” 的待開(kāi)發(fā)空地 ，土地面積為 2022平方米 ， 土地形狀規(guī)則 ， 規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合 ， 允許容積率 10， 覆蓋率 ≤50％ ， 土地使用權(quán)年限為 50年 。 最重要的是選擇最佳的土地用途 。 房地產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)開(kāi)發(fā)（剩余）法 注意： 由于預(yù)期樓價(jià)、建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用等實(shí)際發(fā)生時(shí)間不盡相同，評(píng)估過(guò)程中要考慮貨幣時(shí)間價(jià)值，將發(fā)生在各個(gè)時(shí)期的收入或費(fèi)用統(tǒng)一化為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。 銷(xiāo)售費(fèi)用－土地開(kāi)發(fā)建設(shè)后產(chǎn)品的銷(xiāo)售費(fèi)用 ， 通常按預(yù)期樓價(jià)的一定比例計(jì)算 。 該法亦稱(chēng) 倒算法 、 預(yù)期開(kāi)發(fā)法 。 樓內(nèi)辦公家具由出租人提供 ， 原價(jià)值 400萬(wàn)元 ，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 10年 ， 殘值率為 2％ 。 市場(chǎng)調(diào)查分析表明 ， 該寫(xiě)字樓已經(jīng)全部租出 。 房 地產(chǎn)評(píng)估的收益法 r ＝ r L L + r B B r －綜合折現(xiàn)率 r L －土地資本化率 r B －建筑物資本化率 L － 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值中土地價(jià)值所占比率 B－估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值中建筑物價(jià)值所占比率 房 地產(chǎn)評(píng)估的收益法 四、殘余法 在房地合一產(chǎn)生的凈收益中 ， 扣除歸屬于建筑物 （ 土地 ） 的凈收益 ， 得到歸屬于土地 （ 建筑物 ） 的凈收益 ， 再用土地 （ 建筑物 ） 的資本化率進(jìn)行資本化 ， 從而確定土地（ 建筑物 ） 價(jià)值的方法 。 房 地產(chǎn)評(píng)估的收益法 直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)的凈收益 商業(yè)用房地產(chǎn) 凈收益＝商品銷(xiāo)售收入－商品銷(xiāo)售成本－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 －商品銷(xiāo)售稅金及附加－管理費(fèi)用 －財(cái)務(wù)費(fèi)用－商業(yè)利潤(rùn) 工業(yè)用房地產(chǎn) 凈收益＝產(chǎn)品銷(xiāo)售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用－產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－廠(chǎng)商利潤(rùn) 自用或未使用房地產(chǎn)的凈收益 可以參照同一市場(chǎng)上有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料，按上述相應(yīng)公式計(jì)算，或直接比較得出。 房 地產(chǎn)評(píng)估的收益法 有效毛收入 指從潛在毛收入中，扣除估價(jià)對(duì)象預(yù)期可能存在的閑置、拖欠租金（延遲支付或不付租金）、壞賬以及其他原因造成的收入損失后所得的收入，即估價(jià)對(duì)象在正常經(jīng)營(yíng)情況下預(yù)期產(chǎn)生的實(shí)際收入， 包括租賃保證金及押金的利息 。 ? 基本步驟： 收集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料 估算潛在毛收入 估算有效毛收入 估算營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 估算凈收益 選擇和確定適當(dāng)?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率 選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格 ? 適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅館、公寓等；對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估大多不適用。交易實(shí)例 A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例 B、 C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。 表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為 100，則： 交易實(shí)例 B區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/86= 交易實(shí)例 C區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/93= 房 地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)比較法 區(qū)域因素 B 分值 C 分值 自然條件 相同 10 相同 10 社會(huì)環(huán)境 相同 10 相同 10 街道條件 稍差 8 相同 10 繁華程度 稍差 7 稍差 7 交通便捷度 稍差 8 稍差 8 規(guī)劃限制 相同 10 相同 10 交通管制 相同 10 相同 10 離公交站點(diǎn)距離 稍遠(yuǎn) 7 相同 10 交通流量 稍少 8 稍少 8 周?chē)h(huán)境 較差 8 相同 10 合計(jì) 86 93 區(qū)域因素修正 房 地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)比較法 進(jìn)行個(gè)別因素修正 （ 1）關(guān)于面積因素的修正。 評(píng)估人員通過(guò)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料 ， 選出 3個(gè)交易實(shí)例 （ A、 B、 C） 作為比較參照物 ， 交易實(shí)例的有關(guān)情況見(jiàn)表 。 修正方法 ? 直接比較法：以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素為基準(zhǔn) ， 交易實(shí)例的區(qū)域因素與其逐項(xiàng)比較打分 ， 然后將所得分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正比率 。 市場(chǎng)法難以適用的情況： ? 沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)； ? 對(duì)某些類(lèi)型很少見(jiàn)的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等； ? 對(duì)那些很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等； ? 風(fēng)景名勝區(qū)土地； ? 圖書(shū)館、體育館、學(xué)校用地等。 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 五 、 應(yīng)用舉例 例 1： 某塊地面積為 60， 000平方米 ， 該塊地的土地征地費(fèi)用 （ 含安置 、 拆遷 、 青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅 ） 為 15萬(wàn)元 /畝 ， 開(kāi)發(fā)費(fèi) 3億元 /平方公里 ， 其他費(fèi)用 （ 包括稅費(fèi) ） 3萬(wàn)元 /畝 ， 土地開(kāi)發(fā)周期為 2年 ， 第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的 60%， 目前 ， 市場(chǎng)上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資報(bào)酬率為 10%， 銀行貸款利率為 6%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?15％ ， 試評(píng)估該土地的價(jià)格 。通常因市場(chǎng)變化或政府行為引起。分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩類(lèi)。 ? 更新復(fù)原全價(jià)適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn) 、 已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料 、 建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備 ， 或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)已改變等 ， 使舊建筑物復(fù)原建造有困難的評(píng)估 。 ? 估算利潤(rùn)：關(guān)鍵是確定利潤(rùn)率或投資回報(bào)率。 ? 估算管理費(fèi)用 以土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本的一定比例測(cè)算 。 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 二、新開(kāi)發(fā)土地的評(píng)估步驟 新開(kāi)發(fā)土地包括： 填海造田 、 開(kāi)山造田 、 征用農(nóng)地后進(jìn)行“ 三通一平 ” 等開(kāi)發(fā)的土地及在城市舊區(qū)改造等開(kāi)發(fā)的土地。 其他銷(xiāo)售費(fèi)用：開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)、空房看管費(fèi)等 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 一般因素 ? 社會(huì)因素 ? 經(jīng)濟(jì)因素 ? 行政因素 區(qū)域因素 個(gè)別因素 ? 土地個(gè)別因素 ? 建筑物個(gè)別因素 第二節(jié) 房 地產(chǎn)評(píng)估的成本法 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 一、基本思路及計(jì)算公式 ? 成本法（ 成本逼近法、承包商法、原價(jià)法、重置成本法 ）是求取評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除損耗，以此估算房地產(chǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。一般應(yīng)計(jì)算利息的開(kāi)發(fā)資金包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 包括所需的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 包括：購(gòu)買(mǎi)土地的價(jià)款和應(yīng)繳納的稅費(fèi) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 開(kāi)發(fā)成本 取得開(kāi)發(fā)用地后進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)所需的費(fèi)用和稅金等 ， 理論上分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建造成本 。一般由 土地補(bǔ)償費(fèi) 、 土地投資補(bǔ)償費(fèi) 和 安置補(bǔ)償費(fèi) 三部分組成。 房地產(chǎn)評(píng)估概述 根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格表示單位：總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià) ? 總價(jià)格：房地產(chǎn)的整體價(jià)格 ? 單位價(jià)格：房地產(chǎn)的單位面積價(jià)格，可以是土地的單位面積價(jià)格、房屋建筑物單位面積價(jià)格或房地合一狀態(tài)下（房產(chǎn)）的單位面積價(jià)格（一般指建筑面積）。 ? 商品房?jī)r(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格 ? 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià) 我國(guó)土地市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。 ? 課稅價(jià)格：按照稅法規(guī)定，構(gòu)成房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價(jià)格。是政府根據(jù)土地出讓的年限、用途、地產(chǎn)市場(chǎng)行情等因素確定的待出讓宗地或成片土地在某時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 ? 評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等。 收益性房地產(chǎn)應(yīng)選用收益法作為估價(jià)的方法之一。 房地綜合考慮原則 ? 房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中要考慮土地的價(jià)格，即房地合一 。 ? 房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象包括：土地、建筑物、建筑物和土地合一 房地產(chǎn)評(píng)估概述 二、房地產(chǎn)的特性 不可移動(dòng)性（位置固定性） 差異性（異質(zhì)性、個(gè)別性） 耐用性（使用長(zhǎng)期性） 在我國(guó)，房地產(chǎn)自然方面的長(zhǎng)期性受土地使用權(quán)年限的限制：出讓最高年限居住用地 70年，工業(yè)用地 50年，教育、科技、文化、 衛(wèi)生、體育用地 50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年，綜合或者其他用地 50年。 ? 土地：地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 ? 建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑配件和設(shè)備等組成的集合體。 投資大量性 供給有限性 投資與消費(fèi)雙重性 房地產(chǎn)實(shí)體構(gòu)成的二元性 由非勞動(dòng)產(chǎn)品和勞動(dòng)產(chǎn)品構(gòu)成 ? 居住類(lèi)房地產(chǎn)：專(zhuān)供人們生活居住的房地產(chǎn) ? 商業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)：用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn) ? 休閑類(lèi)房地產(chǎn) ：娛樂(lè)、健身類(lèi)活動(dòng)用