ch4房地產(chǎn)評(píng)估new-資料下載頁(yè)
2024-12-31 02:49本頁(yè)面
【正文】 =463（元） ? 營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)： ? 15 444+1 081+463=16 988（元） 元）營(yíng)業(yè)稅稅率營(yíng)業(yè)稅稅率開(kāi)發(fā)利潤(rùn)投資利息土地開(kāi)發(fā)成本土地取得成本營(yíng)業(yè)稅(154 44%5%51238 00316 31123 000115 0001?????????????? （ 6）計(jì)算銷售費(fèi)用 ? 銷售費(fèi)用 =（ 115 000+123 000+31 631+23 800+16 988） 3%=9 313（元） ? （ 7）計(jì)算土地價(jià)值 ? 土地價(jià)格 =115 000+123 000+31 631+23 800+16 988+9 313=319 732（元） ? 土地單價(jià) =319732247。 500=639（元 /平方米） ? （ 8）評(píng)估結(jié)論 ? 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，經(jīng)分析確定評(píng)估對(duì)象土地的市場(chǎng)價(jià)值為 319 732元，土地單價(jià)為每平方米 639元。 ? 第五節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法和路線價(jià)法 一、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 （一） 假設(shè)開(kāi)發(fā)法基本思路 （剩余法、倒算法或預(yù)期開(kāi)發(fā)法） 將被估地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估地產(chǎn)價(jià)格的方法。 （二）適用范圍： 具有投資開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，主要包括待開(kāi)發(fā)、待拆遷的土地、未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 二 、 公式和基本步驟 （一）公式 ： 評(píng)估價(jià)值 =預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值－開(kāi)發(fā)成本－利息－利潤(rùn)－稅費(fèi) ： 地價(jià) =樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－利息－利潤(rùn)－稅費(fèi) 運(yùn)用該方法時(shí)需要注意： （ 1）正確選擇最佳開(kāi)發(fā)形式 （ 2）正確預(yù)期賣樓價(jià) （ 3）正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本、費(fèi)用 與收益發(fā)生的時(shí)間，必要時(shí)需折現(xiàn)。 （二）基本步驟 、稅費(fèi)、利息、利潤(rùn) （三）基本方法 ：現(xiàn)值法 ：終值法 例 88： P161 四、路線價(jià)估價(jià)法的應(yīng)用 （一）路線價(jià)法的含義 路線價(jià)估價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價(jià)，并依此單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來(lái)計(jì)算臨接同一街道的宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。 所謂路線價(jià)，是指面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價(jià)。 （二）路線價(jià)法的理論依據(jù) 關(guān)系很大，土地價(jià)值隨臨街深度而遞減，離開(kāi)街道越遠(yuǎn)價(jià)值就會(huì)遞減。 ，因此路線價(jià)的是理論基礎(chǔ)也是替代原理 ，可看做比較實(shí)例，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行的各種修正可視為因素修正 （三）路線價(jià)法的計(jì)算公式 宗地地價(jià)＝路線價(jià) 深度百分率 臨街寬度 如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需按下列公式計(jì)算： 宗地地價(jià)＝路線價(jià) 深度百分率 臨街寬度 其他條件修正率 宗地地價(jià)＝路線價(jià) 深度百分率 臨街寬度 177。修正額 ? ，用于體育用途的國(guó)有土地使用權(quán)最高出讓年限為（ ）。 A． 30年 B． 40年 C． 50年 D． 70年 ? 300萬(wàn)元，用于商業(yè)大樓開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為 500萬(wàn)元，用于工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為 280萬(wàn)元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為（ ）。 ? 某宗土地 1000平方米，國(guó)家規(guī)定容積率為 5，建筑密度小于或等于 60% ，下列建設(shè)方案比較起來(lái)最可行的方案是（ ）。 A. 建筑物建筑總面積為 5000平方米，底層建筑面積為 700平方米 B. 建筑物建筑總面積為 1500平方米，底層建筑面積為 300平方米 C. 建筑物建筑總面積為 4800平方米，底層建筑面積為 600平方米 D. 建筑物建筑總面積為 7000平方米，底層建筑面積為 400平方米 ? 用成本法評(píng)估土地時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為（ ）。 A. 整個(gè)開(kāi)發(fā)期 B. 整個(gè)銷售期 C. 整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷售期 D. 整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷售期的一半 ? 基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估一商業(yè)用地的價(jià)值，該商業(yè)用地法定最高出讓年限為 40年，實(shí)際轉(zhuǎn)讓年限為 36年，若資本化率為 9%，則土地年限修正系數(shù)為 ( )。 A. B. C. 多項(xiàng)選擇題 ? 運(yùn)用收益法評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格時(shí)涉及的基本因素主要是（ ）。 答案： BCD ? 下列因素中屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域因素的是（ ）。 答案： BCD ? 下列關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估收益法中的收益額的說(shuō)法正確的有（ ）。 ，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費(fèi)用后的收益 （指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益），而應(yīng)該是客觀凈收益（房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期），只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù) =客觀總收益 客觀總費(fèi)用 ，需要剔除不正常的費(fèi)用 答案： BCD 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT
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