八房地產-資料下載頁
2024-12-31 22:50本頁面
【正文】 二 )評估步驟 : 1. 調查估價對象的基本情況 2. 選擇最佳開發(fā)利用方式 3. 估計開發(fā)周期 4. 預測開發(fā)完成后的房地產價值 5. 估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、購買估價對象應負擔的稅費 6. 進行具體的計算 例 8(單獨計算利息 ) [例 8]待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ” 的待開發(fā)空地 ，土地面積為 1,000平方米 ， 土地形狀規(guī)則 ， 規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合 ， 允許容積率 7， 覆蓋率 ≤ 50%， 土地使用權年限為 50年 ,出售時間為 2023年 10月 。 選用評估方法 該宗地為待建筑土地 ， 適用剩余法進行評估 ， 故確定采用剩余法進行評估 。 選擇和確定最佳開發(fā)方式 根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預測 ， 評估人員認為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合 ， 總建筑面積為7000平方米 ， 建筑層數(shù)為 14層 ， 第 1至 2層為商業(yè)用房 ,共 1000平方米 ， 3至 14層為住宅 ， 共 6000平方米 。 估算建設周期 預計正常情況下該項目的建設周期為 2年 ,即 2023年10月完成 . 預計售樓價 經分析預測 ， 該開發(fā)項目完成后 ， 其中全部商業(yè)用房和 80%的住宅部分即可售出 ， 住宅部分的 20%在半年后售出 。 預計商業(yè)用房的平均售價為每平方米 4000元 ， 住宅的平均售價為每平方米 2500元 。 折現(xiàn)率為 10%,則 : 樓價＝ 4000 1000＋ 2500 6000 80%+ 2500 6000 20%/（ 1＋ 10%） ＝ (萬元 ) 估算開發(fā)費用 經估測 ,總發(fā)費用 (包括管理費 )為 800萬元 . 在未來 2年的建設周期中 ， 開發(fā)費用的投入情況預計如下：第一年需投入 60%， 第二年投入 40%。 投資利息 =地價 [(1＋ 8%)21] +800 60% [(1＋ 8%)] +800 40% [(1＋ 8%)] =地價 +(萬元 ) 經調查 ,房地產行業(yè)的平均利潤率為 20%,則 : 開發(fā)利潤 =(地價 +800) 20%=地價 +160(萬元 ) 估算銷售稅金及附加 營業(yè)稅 = 5%=(萬元 ) 城市維護建設稅 = 7%=(萬元 ) 教育費附加 = 3%=(萬元 ) 合計 ++=(萬元 ) 經估測銷售費用為開發(fā)后房地產價值的 %,則 : 銷售費用 = %=(萬元 ) 求取地價 總地價＝ （ － 800－地價 －－地價 20% － 160 － － ） /(1＋ 10%)2 得 :地價＝ (萬元 ) 單位地價＝ 10000/1000＝ 4336元 /平方米 二、路線價估價法的應用 (一 )基本思路 適宜于同時對大量土地進行評估 ,特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內對大量土地進行評估的情況 土地總價＝路線價 深度價格修正率 土地面積 (二 )評估步驟 (三 )舉例 例 9 又如：地塊 F為長 4米，寬 3米，離街道 8米，試計算其價格。 答：地塊 F的價格計算如下： 1000 （ 12 3） 1000 （ 8 3） =13200元 A B C D E 街 道 F 8米 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT
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