[建筑]第三章房地產(chǎn)可行性研究(編輯修改稿)
2024-11-11 12:10 本頁面
【文章內容簡介】 建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發(fā)間接費 管理費用 財務費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)建設投資） 經(jīng)營資金 序 號 名 稱 估 算 金 額 估 算 說 明 1 開發(fā)建設投資 1 .1 土地費用 前期工程費用 基礎設施建設費 建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發(fā)間接費 管理費用 財務費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目費用測算 土地費用估算 （ 1）出讓方式取得增量土地費用 土地使用權出讓金＋農(nóng)地征用稅費 （ 2）劃撥取得增量土地費用 農(nóng)地征用稅費 （ 3）出讓方式取得存量土地費用 土地使用權出讓金＋房屋拆遷安置費 （ 4）劃撥取得存量土地費用：房屋拆遷安置費 （ 5）轉讓方式取得存量土地費用：市場估價 前期工程費用估算 規(guī)劃設計 3％總工程建安費 可行性研究 1～ 3％總投資 勘探 設計的 ％ “ 三通一平 ” 等費用 實際工作量計算 建筑安裝工程費用估算 ? 單元估算法：特殊房產(chǎn) ? 單位指標估算法 ? 工程量近似匡算法 ? 概算指標法 ? 基礎設施建設費用估算 ? 按實際工作量計算 ? 公共配套設施建設費用估算 ? 居委會 ? 派出所 ? 托兒所 ? 物業(yè)管理 用房等 ? 公廁 ? 停車場 經(jīng)營管理費用估算 ? 管理費用：管理人員工資、福利等 ? 財務費用：利息、手續(xù)費、代理費等 ? 銷售費用：廣告費、銷售人員工資等（一般銷售收入的 2～ 3％估算） ? 開發(fā)期稅費 ? 其他費用（參照同類項目估算） ? 不可預見費用（以上費用之和的 3～ 7％） 總費用估算法 面積法： P=CQ （參照同類物業(yè)） 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價指標 一、投資基礎知識 二、凈現(xiàn)值 三、投資回收期 四、內部收益率 五、財務評價基本報表 一、投資基礎知識 資金的時間價值 年份 方案 A 方案 B 方案 C 第一年 100 200 200 第二年 200 100 200 第三年 200 200 100 累計 500 500 500 不同方案的優(yōu)劣比較 單位：萬元 通貨膨脹 承擔風險 資金增值 機會成本 資金的時間價值換算 將現(xiàn)值轉換為將來值： F=P（ 1+I） n 將將來值轉換為現(xiàn)值： P=F/（ 1+I） n N為計息周期 ? 例
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