[建筑]第三章房地產(chǎn)可行性研究(編輯修改稿)
2024-11-11 12:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 2 經(jīng)營資金 3 項(xiàng)目總投資 開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)建設(shè)投資） 經(jīng)營資金 序 號 名 稱 估 算 金 額 估 算 說 明 1 開發(fā)建設(shè)投資 1 .1 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 2 經(jīng)營資金 3 項(xiàng)目總投資 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測算 土地費(fèi)用估算 （ 1）出讓方式取得增量土地費(fèi)用 土地使用權(quán)出讓金＋農(nóng)地征用稅費(fèi) （ 2）劃撥取得增量土地費(fèi)用 農(nóng)地征用稅費(fèi) （ 3）出讓方式取得存量土地費(fèi)用 土地使用權(quán)出讓金＋房屋拆遷安置費(fèi) （ 4）劃撥取得存量土地費(fèi)用：房屋拆遷安置費(fèi) （ 5）轉(zhuǎn)讓方式取得存量土地費(fèi)用：市場估價 前期工程費(fèi)用估算 規(guī)劃設(shè)計(jì) 3％總工程建安費(fèi) 可行性研究 1～ 3％總投資 勘探 設(shè)計(jì)的 ％ “ 三通一平 ” 等費(fèi)用 實(shí)際工作量計(jì)算 建筑安裝工程費(fèi)用估算 ? 單元估算法：特殊房產(chǎn) ? 單位指標(biāo)估算法 ? 工程量近似匡算法 ? 概算指標(biāo)法 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算 ? 按實(shí)際工作量計(jì)算 ? 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算 ? 居委會 ? 派出所 ? 托兒所 ? 物業(yè)管理 用房等 ? 公廁 ? 停車場 經(jīng)營管理費(fèi)用估算 ? 管理費(fèi)用：管理人員工資、福利等 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用：利息、手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)等 ? 銷售費(fèi)用：廣告費(fèi)、銷售人員工資等（一般銷售收入的 2～ 3％估算） ? 開發(fā)期稅費(fèi) ? 其他費(fèi)用（參照同類項(xiàng)目估算） ? 不可預(yù)見費(fèi)用（以上費(fèi)用之和的 3～ 7％） 總費(fèi)用估算法 面積法： P=CQ （參照同類物業(yè)） 3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價指標(biāo) 一、投資基礎(chǔ)知識 二、凈現(xiàn)值 三、投資回收期 四、內(nèi)部收益率 五、財(cái)務(wù)評價基本報(bào)表 一、投資基礎(chǔ)知識 資金的時間價值 年份 方案 A 方案 B 方案 C 第一年 100 200 200 第二年 200 100 200 第三年 200 200 100 累計(jì) 500 500 500 不同方案的優(yōu)劣比較 單位：萬元 通貨膨脹 承擔(dān)風(fēng)險 資金增值 機(jī)會成本 資金的時間價值換算 將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為將來值： F=P（ 1+I） n 將將來值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值： P=F/（ 1+I） n N為計(jì)息周期 ? 例
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