合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告》(42頁(yè))-商業(yè)地產(chǎn)(文件)
【正文】 使用者 購(gòu)買者 ?大單投資客 ?大單自用購(gòu)買者 ?控制中小投資客比例 ?自用購(gòu)買者 ?中小投資客 商業(yè) 產(chǎn)品 ?設(shè)備配置符合現(xiàn)代化辦公需求和寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì) ?設(shè)計(jì)能吸引標(biāo)桿企業(yè)的產(chǎn)品亮點(diǎn) ?保證相對(duì)于高端樓層的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，形象高但不增加會(huì)引起使用成本上升的產(chǎn)品配置 。 樹(shù)標(biāo)桿 包容性 ?知名企業(yè)租金承受力高，并開(kāi)始從傳統(tǒng)寫(xiě)字樓中外溢，但總量有限； ?市場(chǎng)中的購(gòu)買者以中小投資客為主，大單投資客較少； ?自用購(gòu)買者以本地企業(yè)為主，外地企業(yè)和外企極少購(gòu)買寫(xiě)字樓； 市場(chǎng)結(jié)論 通過(guò) 內(nèi)部差異化 實(shí)現(xiàn)租戶升級(jí)并控制風(fēng)險(xiǎn) 1. 產(chǎn)權(quán)的整體性：協(xié)調(diào)租戶關(guān)系，保證租戶的整體素質(zhì)； 2. 產(chǎn)品定位準(zhǔn)確：昭示企業(yè)形象、適應(yīng)其辦公需求； 1. 保證產(chǎn)權(quán)不過(guò)于分散； 2. 提升產(chǎn)品的適應(yīng)性； 1. 完全排除中小投資客將影響銷售速度，陷入潛在競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)； 2. 完全排除市場(chǎng)主流租戶，將有可能使項(xiàng)目面臨曲高和寡的窘境。 目前合肥市場(chǎng)的投資客對(duì) 9%的投資回報(bào)率接受度很高。 行業(yè) 占比 商貿(mào) /物流 % 信息 /軟件 /科技 % 電子 /電器 /設(shè)備 % 咨詢 /法律 /會(huì)計(jì) % 建筑 /房地產(chǎn) % 金融 /保險(xiǎn) % 廣告 /傳媒 % 建材 /裝飾 % 醫(yī)藥 /化工 /日用品 % 政府 /組織 % 休閑 /旅游 /會(huì)展 % 食品 /煙酒 % 其他 % 文化 /教育 % 行業(yè)分布18%16%14%11%9%7%6%6%5% 4%2%1%1%0%25%商貿(mào)/物流 信息/軟件/科技 電子/電器/設(shè)備咨詢/法律/會(huì)計(jì) 建筑/房地產(chǎn) 金融/保險(xiǎn)廣告/傳媒 建材/裝飾 醫(yī)藥/化工/日用品政府/組織 休閑/旅游/會(huì)展 食品/煙酒其他 文化/教育合肥中高檔寫(xiě)字樓入駐企業(yè)性質(zhì)70%22%8%本地企業(yè)/單位外地企業(yè)/單位外企/單位外地企業(yè)和外企租金承受能力較強(qiáng)，但企業(yè)數(shù)量較少，主力租戶決定寫(xiě)字樓租金水平 合肥寫(xiě)字樓企業(yè)性質(zhì)與租金水平的關(guān)系7858535146 4543410%20%40%60%80%100%郵電 CBD 金城 潤(rùn)安 萬(wàn)通 財(cái)富一期 天徽 國(guó)際商會(huì)企業(yè)性質(zhì)占比0102030405060708090租金水平本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位 租金企業(yè)性質(zhì)與租金承受力的關(guān)系45525670%22%8%4045505560本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位0%10%20%30%40%50%60%70%80%按企業(yè)性質(zhì)統(tǒng)計(jì)平均租金 企業(yè)數(shù)量占比?隨租金上升，各寫(xiě)字樓中本地企業(yè)的數(shù)量占比呈明顯的下降趨勢(shì)，而外企數(shù)量明顯上升； ?寫(xiě)字樓租金水平由其主力租戶決定，因此，郵電大廈能實(shí)現(xiàn)明顯高于其他項(xiàng)目的租金； ?外企和外地企業(yè)平均租金明顯高于本地企業(yè)； ?本地企業(yè)數(shù)量占 70%； 金融保險(xiǎn)、電子信息及建材裝飾行業(yè)租金承受力相對(duì)高，商貿(mào)物流和咨詢服務(wù)業(yè)租金承受力相對(duì)較弱 金融保險(xiǎn)、現(xiàn)代科技制造行業(yè)能承受高租金； 咨詢服務(wù)業(yè)目前整體發(fā)展水平一般，表現(xiàn)為租金承受力較弱； 傳統(tǒng)的商貿(mào)物流企業(yè)數(shù)量最多，但租金承受力較弱； 行業(yè)性質(zhì)與租金承受力的關(guān)系514653464745454914%9%7%17%16%11%6% 6%4042444648505254電子/電器/設(shè)備建筑/房地產(chǎn)金融/保險(xiǎn)商貿(mào)/物流信息/軟件/科技咨詢/法律/會(huì)計(jì)廣告/傳媒建材/裝飾0%5%10%15%20%行業(yè)平均租金 企業(yè)數(shù)量占比合肥寫(xiě)字樓企業(yè)隨租金分級(jí)的現(xiàn)象不明顯，未來(lái)對(duì)形象依賴度高的行業(yè)將成為一線寫(xiě)字樓的主流租戶 租金承受力 形象依賴度 強(qiáng) 弱 低 高 1 5 7 編號(hào) 行業(yè) 編號(hào) 行業(yè) 1 金融 /保險(xiǎn) 5 建筑 /房地產(chǎn) 2 咨詢 /法律 /會(huì)計(jì) 6 廣告 /傳媒 3 信息 /軟件 /科技 7 建材 /裝飾 4 電子 /電器 /設(shè)備 8 商貿(mào) /物流 2 3 4 6 8 成熟市場(chǎng)各行業(yè)寫(xiě)字樓需求模型 發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)： ?隨著市場(chǎng)租金水平的上升，商貿(mào)物流、建材裝飾等對(duì)形象依賴度較弱的傳統(tǒng)行業(yè)將退出一線寫(xiě)字樓； ?而隨著合肥經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，咨詢服務(wù)類企業(yè)將成長(zhǎng)為一線寫(xiě)字樓的重要承租客戶。 沈陽(yáng)總統(tǒng)大廈中跨國(guó)公司和全國(guó)性公司等知名企業(yè)的比例明顯大于二線寫(xiě)字樓 35%37%27%57%32%11%0%20%40%60%80%100%總統(tǒng)大廈 火炬大廈本地企業(yè) 外地企業(yè) 外企?入市時(shí)間： 2020年 ?區(qū)位：沈陽(yáng)金融商貿(mào)中心和平北大街 ?業(yè)主：沈陽(yáng)瑪莉藍(lán)國(guó)際實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 ?盈利模式：持有招租 ?領(lǐng)袖租戶： 通用、強(qiáng)生、柯達(dá)、愛(ài)默生、韓國(guó) SK、佳能、住友、三星、出口信保、東方航空 ?? ?租戶構(gòu)成： ? ?雙塔造形 ?5A智能化系統(tǒng) ?仲量聯(lián)行物管 案例總結(jié) 1. 高端寫(xiě)字樓通常位于成熟地段，物業(yè)形象、產(chǎn)品配置和服務(wù)水平好；
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