【正文】 ※ 市場(chǎng)板塊供應(yīng)特征明顯。 ※ 沿江大道 及江漢路步行街板塊，純寫字樓項(xiàng)目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要的商住辦公樓聚集之地。 ★ 漢口寫字樓板塊價(jià)格特征 漢口地區(qū)寫字樓板塊銷售價(jià)格特征如下圖表所示： 板塊寫字樓售價(jià)比較圖500070004000 420042700100020003000400050006000700080001建設(shè)大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街平均售價(jià) 分 析： 年季度 寫字樓指數(shù) 4128 4149 4163 4208 4270 板 塊 平均售價(jià) (元 /㎡ ) 建設(shè)大道“金融一條街” 7000 解放大道至武勝路 5000 取水樓至江漢北路 4000 沿江大道及江漢路步行街 4200 平均售價(jià) 4270 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 8 頁 ※ 從銷售價(jià)格來看，漢口寫字樓板塊銷售價(jià)格差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。 ※ 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，銷售價(jià)格在 4200元 /平方米，與武漢市寫字樓平均銷售價(jià)格水平相當(dāng)。板塊受金融一條街商務(wù)環(huán)境和新興甲級(jí)寫字樓云集的協(xié)同影響，寫字樓物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值高，未來升值趨勢(shì)明顯。 江漢路一直以來是武漢市的中心商 業(yè) 區(qū)，其商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居武漢市前列，但它的租金比 較低，主要是由于江漢路上不便通車，且車位甚少。 板 塊 租售率 建設(shè)大道金融一條街 85％ 取水樓至江漢北路 75％ 江漢路及沿江大道 70％ 解放大道沿線及武勝路 70％ 平均水平 75％ 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 10 頁 物業(yè)特征分析 物業(yè)板塊比較分析如下表所示： 項(xiàng)目 / 板塊 金融一條街 取水樓至江漢北路 江漢路及沿江大道 解放大道沿線及武勝路 檔次 甲級(jí)寫字樓 一般檔次寫字樓 商住公寓樓 早期高檔寫字樓 形象 現(xiàn)代，氣派 一般 商業(yè)外觀 商業(yè)外觀 規(guī)模 大而集中 小 大而分散 大而集中 配套 現(xiàn)代化，先進(jìn) 一般化 不齊全 老舊 物管公司 深港派物業(yè)管理公司 本地物業(yè)管理公司 沿海物業(yè)管理公司 沿海物業(yè)管理公司 分 析： 從檔次來看，表現(xiàn)出如下特征： ※ 甲級(jí)寫字樓一般有極佳的區(qū)位、通達(dá)性，高品質(zhì)的承租人，專業(yè)化管理，建筑材料好，租金具有競(jìng)爭力，主要在金融一條街沿線 ※ 乙級(jí)寫字樓：有較好的區(qū)位、管理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一條街周邊，如江漢北路沿線、解放大道沿線 ※ 其它寫字樓房齡在 1525年左右，且占用率較穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)上過時(shí) , 無現(xiàn)代電腦系統(tǒng) ,其附近新開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目安裝了更好的設(shè)施，主要分布在甲級(jí)乙級(jí)寫字樓周邊 從配套設(shè)施來看，有如下特點(diǎn)： ※ 40%寫字樓采用進(jìn)口電梯 ,60%寫字樓采用中外合資電梯。 ※ 沿江大道及江漢路步行街板塊， 世紀(jì)大廈 、 港奧中心 、 正信大廈 、 中百商廈 等寫字樓，主要以銷售代理及廣告策劃機(jī)構(gòu)等中小私營企業(yè)為 主。 ※ 目前寫字樓市場(chǎng)需求不是很大。一些寫字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。 隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 13 頁 【三 項(xiàng)目調(diào)研分析】 項(xiàng)目資源調(diào)查分析 地理位置及交通 本案地塊位于橋口體育館路車站旁，臨解放大道。武廣商圈、中山公園、中百倉儲(chǔ)等 受 CBD 商務(wù)區(qū)和武廣商業(yè)中心的輻射，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 14 頁 3． 2 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu) 勢(shì) （ S） 劣 勢(shì) （ W） 區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)不很發(fā)達(dá)，商務(wù)活動(dòng)以中小企業(yè)為主，商務(wù)氛圍不是很濃厚 超過區(qū)域內(nèi)先期開發(fā)的寫字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有 借住宅之景觀，形成本案景觀優(yōu)勢(shì)，營造生態(tài)賣點(diǎn) 區(qū)域競(jìng)爭對(duì)手不多，近 2年來不會(huì)出現(xiàn)較多寫字樓項(xiàng)目 理由： 以嘉鑫假日廣場(chǎng)、長源大廈、皇冠大廈、元辰國際、同城大廈等為代表的一大批商務(wù)公寓樓，無論在地段、價(jià)格、實(shí)用率、建筑規(guī)模上均占據(jù)著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 理由： ◎ 本案所立基之解放 大道寶豐路段，并非中心商務(wù)區(qū)； ◎ 18 層框架結(jié)構(gòu)，造型簡單、設(shè)計(jì)傳統(tǒng)； ◎ 企業(yè)知名度、企業(yè)實(shí)現(xiàn)力均有待提高與發(fā)展； ◎ 沒有豪華大堂支撐。伴隨著時(shí)間延遞，破舊的大堂、擁擠低速的電梯，住家人員提著菜籃子與白領(lǐng)職員同進(jìn)同出的尷尬，緊張的停車 位、落伍的大樓外觀已使他們?nèi)諠u滋生尋求辦公新址的想法。未來的寫字樓產(chǎn)品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場(chǎng)上的佼佼者。 ★ 寫字樓二次置業(yè) —— 看準(zhǔn) 現(xiàn)代化。 ◎ 現(xiàn)代化是功能的升級(jí)，借此可有效淡化本案外觀形象一般，建筑物不夠大氣磅礴的弱點(diǎn)。 由此建議： 將本案建筑按東西分為 A、 B 兩座，每層樓規(guī)劃為二個(gè)銷售單位，每個(gè)銷售單位面積約為 500M2。 ★ 開放、透明 —— 現(xiàn)代企業(yè)的第一特性。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 18 頁 由此建議： 本案產(chǎn)品空間規(guī)劃為無隔斷的開放性空間，外立面為通透性較強(qiáng)的大開間落地玻璃，最大限度地展現(xiàn)通透性。 健康的員工需要有健康自由的空間環(huán)境。 E、 每層衛(wèi)生間處設(shè)置帶有熱水供應(yīng)的沖涼房，讓辛苦工作的員工松弛一下神經(jīng)，清醒一下頭腦，清潔一下肌體。他們要忍受太多的工作壓力，適應(yīng)太快的社會(huì)節(jié)奏，因此簡約便成為首當(dāng)其沖的選擇。 建議： A、 在建筑樓頂設(shè)置太陽能熱水器，提供熱水供應(yīng)； B、 設(shè)置水晶陽光生態(tài)大堂：將 A 座（東端入口） B 座（兩端入口）入口建造鋼化玻璃弧型大堂。 ★ 航空 SHOW 商務(wù)港寫字樓 —— 為本案迅速建立市場(chǎng)知名度。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴