漢口西北湖寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)(文件)
【正文】 是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值。 ★ 漢口寫(xiě)字樓板塊租金特征 漢口各板塊寫(xiě)字樓租金情況如下圖表所示： 板 塊 平均租金 (元 /㎡ /月 ) 建設(shè)大道“金融一條街” 55 解放大道至武勝路 30 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 15 頁(yè) 取水樓至江漢北路 25 沿江大道及江漢路步行街 20 平均租金 35 板塊平均租金比較圖0102030405060701建設(shè)大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街平均租金553025 2035 分 析： ※ 從租金來(lái)看，漢口寫(xiě)字樓板塊租金差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)穩(wěn)定， 由于受武漢廣場(chǎng)和世貿(mào)大廈商業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，解放大道上的寫(xiě)字樓主要集中在這一帶。 租售率分析 漢口板塊寫(xiě)字樓出租情況特征如下圖表所示： 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 15 頁(yè) 板 塊 租售率 建設(shè)大道金融一條街 85％ 取水樓至江漢北路 75％ 江漢路及沿江大道 70％ 解放大道沿線及武勝路 70％ 平均水平 75％ 漢口寫(xiě)字樓板塊出租率特征0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%設(shè)大道金融一條街取水樓至江漢北路江漢路及沿江大道解放大道沿線及武勝路平均水平 8570%75%70%85% 分 析： ※ 漢口寫(xiě)字樓平均入住率為 75％左右 ※ 建設(shè)大道 金融一條街板塊，寫(xiě)字樓 不僅租金高，而且入住率也非常高，達(dá)85% ※ 江漢路 及沿江大道板塊入住率 達(dá) 70%，由于周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，寫(xiě)字樓數(shù)量相對(duì)較少，且租金比較低，因而入住率也很高 ※ 解放大道沿線及江漢北路沿線寫(xiě)字樓入住率為 65％～ 75％之間，入住率低于其它板塊。 ※ 70%寫(xiě)字樓以為地下停車(chē)位為主 ,30%寫(xiě)字樓以地面停車(chē)位為主。 ※ 承租人挑選寫(xiě)字樓的檔次時(shí)喜歡從乙級(jí)到甲級(jí) ，或從其它更低檔寫(xiě)字樓到乙級(jí)寫(xiě)字樓 ※ 越來(lái)越多的承租人要求寫(xiě)字樓有數(shù)量較多且速度較快的電梯、或者配有員工餐廳，并且有較為闊綽公共空間。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代來(lái)臨，客戶(hù)希望新的寫(xiě)字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。 （一）項(xiàng)目資源調(diào)查分析 地理位置及交通 本案地塊位于西北湖旁，臨建設(shè)大道。新世界國(guó)貿(mào)商會(huì)等 可見(jiàn)，區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境非常成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前景。 景觀優(yōu)勢(shì)明顯，形成本案景觀優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造生態(tài)賣(mài)點(diǎn) 劣勢(shì)（ W） 區(qū)域內(nèi)公寓類(lèi)商住樓改變?yōu)閷?xiě)字樓用途對(duì)純寫(xiě)字樓市場(chǎng)沖擊大 這樣成本單價(jià)最低，銷(xiāo)售單價(jià)最高，投資回報(bào)率較高，進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售后，面臨的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 15 頁(yè) 寫(xiě)字樓項(xiàng)目資料 寫(xiě)字樓名稱(chēng) 租價(jià)、售價(jià)水平 檔次 主體公司類(lèi)型 坐落地址 租售率 建銀大廈 80元 /平方米 +20（物管） 不出售 甲級(jí) 外企，國(guó)內(nèi)知名公司 西北湖廣場(chǎng)，新 華下路 85% 瑞通廣場(chǎng) 85元 /平方米 +12（物管） 8500元 /平方米 甲級(jí) 外企，國(guó)內(nèi)知名公司 長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)路，建 設(shè)大道 90% 招銀大廈 4555元 /平方米 甲級(jí) 外企，國(guó)內(nèi)知名公司 建設(shè)大道與青年 路交匯處 85% 信合大廈 50元 /平方米 甲級(jí) 國(guó)內(nèi)知名公司，少量外企 建設(shè)大道，噴泉 公園附近 85% 國(guó)貿(mào)大廈 100元 /平方米 （租價(jià) +物管） 甲級(jí) 外企，少量國(guó)內(nèi)知名企業(yè) 建設(shè)大道，西北 湖廣場(chǎng)對(duì)面 95% 良友大廈 40元 /平方米 乙級(jí) (優(yōu)秀 ) 少量國(guó)內(nèi)知名公司，少量外企，大量武漢有實(shí)力公司 新華路與噴泉公園附近 80% 凱盟大廈 38元 /平方米 乙級(jí) 大量武漢有一定實(shí)力公 司，創(chuàng)業(yè)期公司 新華路，噴泉公 園對(duì)面 75% 登月大廈 25元 /平方米 乙級(jí) 大量武漢創(chuàng)業(yè)期公司 新華路與噴泉公 園附近 70% 陽(yáng)光大廈 2300元 /平方米 乙級(jí) 大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司 新華下路 95% 青年廣場(chǎng) 22元 /平方米 乙級(jí) 大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司 青年路靠近建設(shè) 大道 55% 項(xiàng)目名稱(chēng) 武漢廣場(chǎng) 世貿(mào)廣場(chǎng) 富商大廈 中原大廈 租金 報(bào)價(jià) 30 45 35 20 項(xiàng)目名稱(chēng) 世紀(jì)大廈 港奧中心 正信大廈 中百商廈 租金報(bào)價(jià) 27 35 30 21 根據(jù)收益還原法求單價(jià)、總價(jià)
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