漢口西北湖寫字樓項目分析報告商業(yè)地產(chǎn)(文件)
【正文】 是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務辦公氛圍大大提升了板塊寫字樓的市場價值。 ★ 漢口寫字樓板塊租金特征 漢口各板塊寫字樓租金情況如下圖表所示： 板 塊 平均租金 (元 /㎡ /月 ) 建設大道“金融一條街” 55 解放大道至武勝路 30 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 15 頁 取水樓至江漢北路 25 沿江大道及江漢路步行街 20 平均租金 35 板塊平均租金比較圖0102030405060701建設大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街平均租金553025 2035 分 析： ※ 從租金來看，漢口寫字樓板塊租金差距明顯，從高到低依次為建設大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。區(qū)域?qū)懽謽枪€(wěn)定， 由于受武漢廣場和世貿(mào)大廈商業(yè)經(jīng)濟的影響，解放大道上的寫字樓主要集中在這一帶。 租售率分析 漢口板塊寫字樓出租情況特征如下圖表所示： 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 15 頁 板 塊 租售率 建設大道金融一條街 85％ 取水樓至江漢北路 75％ 江漢路及沿江大道 70％ 解放大道沿線及武勝路 70％ 平均水平 75％ 漢口寫字樓板塊出租率特征0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%設大道金融一條街取水樓至江漢北路江漢路及沿江大道解放大道沿線及武勝路平均水平 8570%75%70%85% 分 析： ※ 漢口寫字樓平均入住率為 75％左右 ※ 建設大道 金融一條街板塊，寫字樓 不僅租金高，而且入住率也非常高，達85% ※ 江漢路 及沿江大道板塊入住率 達 70%，由于周邊經(jīng)濟發(fā)展好，寫字樓數(shù)量相對較少，且租金比較低，因而入住率也很高 ※ 解放大道沿線及江漢北路沿線寫字樓入住率為 65％～ 75％之間，入住率低于其它板塊。 ※ 70%寫字樓以為地下停車位為主 ,30%寫字樓以地面停車位為主。 ※ 承租人挑選寫字樓的檔次時喜歡從乙級到甲級 ，或從其它更低檔寫字樓到乙級寫字樓 ※ 越來越多的承租人要求寫字樓有數(shù)量較多且速度較快的電梯、或者配有員工餐廳，并且有較為闊綽公共空間。隨著網(wǎng)絡時代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務和配套設施。 （一）項目資源調(diào)查分析 地理位置及交通 本案地塊位于西北湖旁，臨建設大道。新世界國貿(mào)商會等 可見，區(qū)域商務辦公環(huán)境非常成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前景。 景觀優(yōu)勢明顯，形成本案景觀優(yōu)勢，營造生態(tài)賣點 劣勢（ W） 區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓改變?yōu)閷懽謽怯猛緦儗懽謽鞘袌鰶_擊大 這樣成本單價最低，銷售單價最高，投資回報率較高，進入市場銷售后，面臨的風險相對較小。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 15 頁 寫字樓項目資料 寫字樓名稱 租價、售價水平 檔次 主體公司類型 坐落地址 租售率 建銀大廈 80元 /平方米 +20（物管） 不出售 甲級 外企，國內(nèi)知名公司 西北湖廣場，新 華下路 85% 瑞通廣場 85元 /平方米 +12（物管） 8500元 /平方米 甲級 外企，國內(nèi)知名公司 長江日報路，建 設大道 90% 招銀大廈 4555元 /平方米 甲級 外企，國內(nèi)知名公司 建設大道與青年 路交匯處 85% 信合大廈 50元 /平方米 甲級 國內(nèi)知名公司，少量外企 建設大道，噴泉 公園附近 85% 國貿(mào)大廈 100元 /平方米 （租價 +物管） 甲級 外企，少量國內(nèi)知名企業(yè) 建設大道，西北 湖廣場對面 95% 良友大廈 40元 /平方米 乙級 (優(yōu)秀 ) 少量國內(nèi)知名公司，少量外企，大量武漢有實力公司 新華路與噴泉公園附近 80% 凱盟大廈 38元 /平方米 乙級 大量武漢有一定實力公 司，創(chuàng)業(yè)期公司 新華路，噴泉公 園對面 75% 登月大廈 25元 /平方米 乙級 大量武漢創(chuàng)業(yè)期公司 新華路與噴泉公 園附近 70% 陽光大廈 2300元 /平方米 乙級 大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司 新華下路 95% 青年廣場 22元 /平方米 乙級 大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司 青年路靠近建設 大道 55% 項目名稱 武漢廣場 世貿(mào)廣場 富商大廈 中原大廈 租金 報價 30 45 35 20 項目名稱 世紀大廈 港奧中心 正信大廈 中百商廈 租金報價 27 35 30 21 根據(jù)收益還原法求單價、總價
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