【正文】 面對新的市場和新的城市定位，石家莊開發(fā)商開始重新審視這一沃土，一批高起點(diǎn)、高品質(zhì)的樓盤也開始在這里落戶。隨著市場的推動及其政府的規(guī)劃，此商圈必將朝向市場檔次飆升，更為有序的大都市商業(yè)重地發(fā)展，進(jìn)而為此商圈中心的項(xiàng)目提供新的機(jī)遇。定位于南國時尚的天元名品，定為高檔名品的三利國際名品可以順利經(jīng)營，在于實(shí)現(xiàn)了選擇其他業(yè) 態(tài)，選擇曲格定位。然而市場的容量及其產(chǎn)品的特色也將成為房產(chǎn)商的思慮。 二）、市場需求分析 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 投資客戶訪談得出結(jié)論 1）客戶來源和類型： 來源：投資客戶主要來源還是石家莊本地；也有一部分外地客戶，但這部分客戶或者在本市經(jīng)商或本地人外出經(jīng)商，對石家莊房產(chǎn)投資 市場熟悉。 8）已經(jīng)有大量投資商鋪經(jīng)歷的客戶，基本上只認(rèn)可商鋪投資。 對東購商圈以及橋西的看法： 大多數(shù)商業(yè)經(jīng)營人士表示東購商圈成熟，是一個商業(yè)氛圍濃厚的大商圈，外來人口多，適合大量中低價位商品的經(jīng)營，并且該商圈相應(yīng)的大型配套商業(yè)業(yè)態(tài)還是市場空白。 2）石家莊寫字樓購買客戶絕大部分都是自用客戶，寫字樓投資性購買還沒有被廣泛認(rèn)可。 原因主要是因?yàn)槭仪f不是一個商務(wù)發(fā)達(dá)和旅游發(fā)達(dá)城市，長期形成的中低檔酒店很多且租賃價格低，新出現(xiàn)的酒店公寓投資回報沒有很好的前景，導(dǎo)致投資客戶不認(rèn)同純投資性酒店公寓。 交通向南步行可通中山路，向西可通中華大街，向東至公里街，項(xiàng)目南側(cè)民族路和北側(cè)規(guī)劃路可通金橋路（北至新華路，南至中山路），交通道路已經(jīng)比較完善 ，但目前存在民族路西段沒有規(guī)劃完路況差和該地區(qū)由于商業(yè)密集交通比較擁堵兩大問題。 本案地塊和周邊現(xiàn)狀 本案地塊占地 15 畝，東西臨民族路長 66米，南北長 米，呈南北長，東西短的規(guī)則長方形。 二、本案 SWOT 分析 所謂 SWOT 分析法，是從營銷的角度，從市場營銷的角度，從市場環(huán)境各方面對項(xiàng)目內(nèi)外部條件進(jìn)行綜合和概括，分析項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢，將要面臨的機(jī)會和威脅。 劣勢分析 本案的劣勢主要表現(xiàn)在項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件，包括成本過高、地塊形狀、周邊小環(huán)境和政府規(guī)劃控制四方面，這些劣勢增加了項(xiàng)目定位 、產(chǎn)品設(shè)計以及營銷工作的難度，也是本項(xiàng)目難以操作的 “癥結(jié) ”所在。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 威脅分析 本案最大的威脅是銀行 “銀根緊縮 “帶來的資金壓力；其次的威脅就是市場營銷運(yùn)作不成功導(dǎo)致銷售進(jìn)度緩慢造成資金不能按計劃回籠；第三就是項(xiàng)目體量大導(dǎo)致的運(yùn)作周期長。 商業(yè)建筑面積： 7 層總計 34398 平方米 商住樓建筑面積： 7 層總計 36855 平方米 ,除去置換面積為 28845 平方米。缺點(diǎn)是減少了建筑面積銷售收入 會有所降低。 營銷工作一定要請有實(shí)力、了解石家莊市場的策劃代理公司，利 用他們的銷售力全力銷售本項(xiàng)目，本地策劃代理公司水平有限，銷售方式比較落后，銷售進(jìn)度達(dá)不到要求。 附表：三種方案成本和收益比較 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 。 能夠盈利在成本不能減少的情況下只能有兩個途徑：高價格銷售和提高銷售率。 前期論證、準(zhǔn)備和策劃越充分越好，聘請人員或?qū)＜摇⒉邉澒菊撟C項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品創(chuàng)新、運(yùn)作策略，不可局限于石家莊目前的開發(fā)水平和市場情況。 2）方案二：商業(yè)、純寫字樓、公寓組合 總建筑面積：同方案一 商業(yè)建筑面積：同方案一 寫字樓面積： 17199 平方米 公寓面積： 17199 平方米，除去置換面積為 8799 平方米 本方案的優(yōu)點(diǎn)是在方案一的基礎(chǔ)上減少了辦公物業(yè)的面積，分散了風(fēng)險，缺點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)為 40年且處于鬧市區(qū)的公寓銷售前景不容樂觀。 三、本案定位建議 三種方案： 總體原則：本項(xiàng)目是一個綜合項(xiàng)目，從以上市場和項(xiàng)目本身分析可知在項(xiàng)目定位中商業(yè)應(yīng)該是本項(xiàng)目的主要物業(yè)類型，每種方案都以商業(yè)為主。 項(xiàng)目的劣勢我們認(rèn)為主要應(yīng)通過產(chǎn)品定位和產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計來化解，立足于把本案打造成“石家莊最具創(chuàng)新，吸引客戶，價格成本控制合理 ”的項(xiàng)目，沒有不會成功的道理，市場永遠(yuǎn)都在遵循 “沒有不好的市場，只有不好的產(chǎn)品 ”這一原則。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 優(yōu)勢分析 本案的最大優(yōu)勢就是所處的地段，周邊具有成熟的商業(yè)氛圍（東購商業(yè)區(qū)的綜合成熟商業(yè)氛圍），因此應(yīng)該充分發(fā)揮這個最大的優(yōu)勢，即在項(xiàng)目功能定位中盡可能多做商業(yè)面積。 地塊東側(cè)是新建的女人世界項(xiàng)目（南側(cè)裙樓為王府井百貨商場，北側(cè)為商住高層樓），西側(cè)隔正在拆遷的另一地塊為石家莊市公安局，南側(cè)隔民族路為臨街二層商鋪和正在建設(shè)招商中的巴黎春天項(xiàng)目，北側(cè)是規(guī)劃 路（項(xiàng)目以東已經(jīng)打通）。 商業(yè)環(huán)境 本案位于成熟的東購商業(yè)區(qū)內(nèi)和未來將形成的民族路商業(yè)步行，具備良好的商業(yè)氛圍，但屬于中低檔次消費(fèi)人群為主的商業(yè)區(qū)，限制了本案向高檔商業(yè)定位的發(fā)揮空間。 我們通過市場調(diào)查得出結(jié)論：石家莊市中心創(chuàng)新性小戶型公寓仍然有一定的市場，并且市場競爭沒有寫字樓那么激烈，前景看好。 4）石家莊作為一個經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的省會城市，中高檔寫字樓的租賃有一定量的需求，這表現(xiàn)在東方大廈、太和商務(wù)大廈、長安大廈、西美大廈等比較早的寫字樓出租率在 60%以上，個別能到 80%。 二、寫字樓（商住樓）市場 一）、供應(yīng)市場分析 整體情況 近幾年石家莊寫字樓市場供應(yīng)量很大，市場消化慢，估計未來幾年純寫字樓市場競爭非常激烈，中低檔寫字樓市場競爭還不是特別激烈。 租賃客戶訪談結(jié)論 1）客 戶類型：服裝批發(fā)、零售，餐飲，美容，電子等個體經(jīng)營著或企業(yè)管理層 2）對選址的看法； 首先看重的適合做生意的商業(yè)氛圍，尤其是愿意進(jìn)駐同類品牌和檔次商品店積聚區(qū)，除成熟商業(yè)區(qū)外，一些商戶認(rèn)為