【正文】 無資料 暫無資料 20 14500 元/平米 暫無資料 18 元 /平方米 ② 項(xiàng)目總建筑面積 74949 平方米，地上 20 層、地下 2 層，其中 14 層為商業(yè)裙房， 520 層為標(biāo)準(zhǔn)寫字樓。月 ① 吊頂凈高： 3 ② 占地面積 :6315平方米 ③ 總建筑面積 :66000平方米 ④ 開工時(shí)間 :2021328 ⑤ 竣工時(shí)間 :2021831 １２ 信息大廈 65166208/65166308 園區(qū)婁葑鎮(zhèn)政府東側(cè)環(huán)府 街北側(cè) 12 暫無資 料 暫無資料 18 元 /平方米此外，人力市場、房產(chǎn)市場所在的市場大廈建設(shè)進(jìn)展順利， 在 2021 年投入使用。 園區(qū)金雞湖 東商圈人氣漸旺、磁力凸顯，在大型社區(qū)、鄰里中心、主題餐廳等相繼建成、開放后， 2021 年 7 月，湖東首座高科技智能商務(wù)樓宇― ―建屋企業(yè)天地正式落成并投入使用，首批入駐的 10 家中外企業(yè)包括中國銀行、東芝電器、太保財(cái)險(xiǎn)、安華物流等。其中現(xiàn)代廣場、金雞湖廣場等大型商業(yè)設(shè)施目前已初具形態(tài)，首個(gè)落戶現(xiàn)代廣場的主題餐廳墨西哥餐廳已順利開張，金雞湖商業(yè)廣場在迎來了韓國休閑娛樂城后又將有日本最大的百貨公司“三越百貨”、全國知名家居企業(yè)“百強(qiáng)家居”等加盟。而最近剛更名為金雞湖大道的原機(jī)場路和星港街也將實(shí)施拓寬改造。位于湖東的則有九龍倉超高層建筑、新鴻基商業(yè)大廈、晉合洲際酒店、晉合凱悅酒店、晉合酒店公寓、樂嘉實(shí)業(yè)、兄弟綜合大樓、宜必思酒店、邁錦酒店、招商銀行大廈、東吳農(nóng)村商業(yè)銀行大樓以及望湖角四季酒店工程。然而，受觀前的輻射，石路、南門商圈也不具備成為與觀前分庭抗禮的第二大商圈?！庇嘘P(guān)人士指出 ，這在一定程度上顯示出政府有意引導(dǎo)購物中心布局避開居民住宅區(qū)和交通負(fù)荷太大的地區(qū)，向都市圈層人口密度不高、但日后交通條件會較好的園區(qū)分布的意向。園區(qū)之于蘇州，好比沙田之于香港；蘇州之于上海，又好比深圳之于香港。李公堤二、三期的建設(shè)、陽澄食街、月光碼頭等項(xiàng)目的啟動(dòng)，將日益完善蘇州工業(yè)園區(qū)的度假休閑娛樂等延伸商業(yè)服務(wù)。截止 2021 年 6 月，蘇州工業(yè)園區(qū)吸引了包括 66 家世界 500 強(qiáng)跨國企業(yè)在內(nèi)的外商投資企業(yè) 2600 多家，成為中國發(fā)展的奇跡園區(qū)。有居住就有消費(fèi)，有人氣便有商業(yè)。以蘇州工業(yè)園區(qū)環(huán)金雞湖商圈開發(fā)為核心，未來環(huán)金雞湖 3 平方公里區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)蘇州的中央商務(wù)區(qū)。而 2021 年年底，李嘉誠旗下長江實(shí)業(yè)在以與蘇州本土企業(yè)美田房地產(chǎn)、今日置業(yè)合資的方式獲得園區(qū) 24 號地塊。已經(jīng)開工的軌道交通一號線將穿越蘇州市核心 CBD—— 金雞湖東西兩岸中央商務(wù)區(qū)，借著輕軌站點(diǎn)建設(shè)的契機(jī)，工業(yè)園區(qū)已規(guī)劃并將著手建設(shè)城市發(fā)展地下空間。 軌道交通一號線由東向西在地下穿越工業(yè)園區(qū)腹地，共設(shè) 9 站，其中有 7 個(gè)站點(diǎn)在 CBD 區(qū)域內(nèi)，分別是星明街站、星海街站、星港街站、會展中心站、華池街站、星湖街站和南施街站。打造出的地下空間將把軌道交通站點(diǎn)與這些高層建筑的地下室相互連通，形成有機(jī)的地下整體。同時(shí)， 35 萬平方米的地下公共空間將打通絕大多數(shù)的高層建筑地下空間，為城市發(fā)展帶來新的空間資源。而最先進(jìn)、最優(yōu)質(zhì)的寫字樓也集中在這里。 國際大廈的重要性不僅在于它曾是園區(qū) 行政中心所在，作為全市的第一座智能化樓宇，國際大廈帶給人們的是很多全新體會。 樓宇經(jīng)濟(jì)是這兩年大熱的新名詞，它是指以商務(wù)樓及功能性板塊、區(qū)域?yàn)橹饕d體，通過招商、留商，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)集約型、高密度特點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度融合的一種新經(jīng)濟(jì)形態(tài)。 目前在蘇州非居住型物業(yè)中，廠房隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)關(guān)系的優(yōu)化已經(jīng)達(dá)到飽和，商鋪也因著市場需求量日趨飽和，而辦公樓作為體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物已經(jīng)成為新蘇州的稀缺物業(yè)。 房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而區(qū)域 的主中心區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，是否位于 區(qū)域 的主中心區(qū)，是衡量一幢辦公樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。對于投資辦公樓市場的個(gè)人在投資型物業(yè)購買當(dāng)中，有許多問題需要非常仔細(xì)的選擇、思考。其次，近年來小戶型辦公物業(yè)的供應(yīng)過量降低了投資回報(bào)，市場上的小戶型產(chǎn)品大多由上百套小單元的物業(yè)分割構(gòu)成，巨大的產(chǎn)品上市量左右著區(qū)域市場的租賃價(jià)格，特別是在交付使用后，同一地點(diǎn)的出租供應(yīng) 量驟然增大，諸多買家出租套現(xiàn)的投資行為愈演愈烈，終會給有序的市場競爭帶來消極影響，一些急于求成的出租者會降低租金，從而造成投資回報(bào)率的下降和投資回收期的延長。巨大的市場空缺，為蘇州寫字樓的發(fā)展提供了廣闊的間，目前蘇州已陸續(xù)形成了園區(qū)、新區(qū) 2 大新興商務(wù)區(qū)，商務(wù)聚效應(yīng)日益顯現(xiàn)。這種輝煌的商務(wù)發(fā)展前景，日益吸引越發(fā)龐大的國內(nèi)外實(shí)力雄厚的公司群體爭相進(jìn)駐。 目前蘇州市場上的寫字樓項(xiàng)目主要以出售為主，這與此前的只租不售已有所改。 。 雖然目前蘇州的寫字樓項(xiàng)目價(jià)位已有一定幅度的上漲，但是對于目前的租金價(jià)格來說，其長期投資回報(bào)率仍 低 于 8％，因此投資仍可獲得不錯(cuò)的回報(bào)。隨著這一區(qū)域高品質(zhì)寫字樓的陸續(xù)推出，其核心地位將得到一步加強(qiáng)，并形成更為成熟的務(wù)氛圍。在近期政府相關(guān)規(guī)劃中，獅山路將作為高新區(qū)的“門戶工程”，未來獅山路及其周邊地區(qū)將形成一東高西低、南張北馳、“ T”字型結(jié)構(gòu)的繁華商貿(mào)區(qū)。相對而言，市場上一些面積段在 150m2— 220 m2 的辦公物業(yè)，由于其規(guī)模適合 1524 人的團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，非常吸引一類有企業(yè)背景及實(shí)力的規(guī)模成熟型公司，良好的企業(yè)成長及發(fā)展模式使得該類物業(yè)換手率不高，從而在市場上空置率也相對較低，與前者相比這類物業(yè)的投資收益相對穩(wěn)定深得業(yè)內(nèi)專家認(rèn)可。 傳統(tǒng)投資客一度熱衷的小戶型物業(yè)，由于其總面積控制在 120 ㎡ 以下，為投資者降低了一定的 投資風(fēng)險(xiǎn)，加上總價(jià)低，從表面現(xiàn)象看共同成就了小戶型辦公樓市場的熱銷局面。 ２０ （二） 中大 面積的辦公樓最值得投資 2021 年蘇州辦公樓租賃市場仍將延續(xù) 2021 年大熱行情。隨著蘇州逐漸由生產(chǎn)性城市向流通性城市轉(zhuǎn)變的進(jìn)程中，蘇州市大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的舉措出臺，高檔辦公樓需求還將大幅提升，靜態(tài)租金大幅上升，這一現(xiàn)象預(yù)示蘇州辦公樓市場前景一片大好。 １９ 四 、對其它區(qū)域辦公樓市場發(fā)展的啟示 （一） 商辦樓成 為 新的投資熱點(diǎn) 根據(jù) 當(dāng)下蘇州房產(chǎn)市場現(xiàn)狀，同時(shí)類比沿海城市房 產(chǎn)發(fā)展趨勢， 我們 對蘇州后房產(chǎn)開發(fā)時(shí)代下的投資物業(yè)的購買及分析做出以下判斷：在傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資市場中，主流的投資產(chǎn)品不外乎住宅，辦公樓、廠房及商鋪。 2021 年年初，園區(qū)管委會及相關(guān)部門整體東進(jìn)、搬出大樓后，國際大廈開始了默默招商的艱苦努力， 1 年不到，伴隨著液晶屏的點(diǎn)亮，大樓以出租率近 70%的驕人成果重新成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。 2021 年園區(qū) 迎來辦公樓市場供應(yīng)的高峰，空置率 接近 25％，租金亦可能微降。自 2021 年以來，蘇州優(yōu) 質(zhì)辦公樓基本處于供求活躍的狀態(tài)。 借機(jī)輕軌站點(diǎn)建設(shè)，打造地下發(fā)展空間實(shí)為一種有效的辦法。結(jié)合一號線站點(diǎn)施工，園區(qū)首期建設(shè)的 6 萬平方米公共地下空間將分別位于湖西的星海街至星都街之間，湖東的華池街至星湖街之間。地下公共空間的規(guī)劃建設(shè)在全國范圍內(nèi)尚屬起步階段，蘇州城市發(fā)展向地下要資源無疑走在了前面。各路資本在蘇州新舊商業(yè)布局的切換中尋找機(jī)會，認(rèn)定園區(qū)無疑是蟄伏過久的“商業(yè)富礦”。 2021 年 6 年，新加坡仁恒置地集團(tuán)以 億巨資拿下園區(qū)雙湖版塊的 萬方商業(yè)地塊。這讓眾多資本看到了機(jī)會，聞風(fēng)而動(dòng)了。根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，園區(qū)規(guī)劃居住人口為 60 萬人，其中湖西10 萬，湖東 50 萬。 面對 園區(qū)湖東 商務(wù)樓宇的熱租、面對國際科技園等眾多外包服務(wù)載體的日趨成熟，站在制造業(yè)高地上的園區(qū)人看清了未來發(fā)展的全新定位：“ 世界工廠”要變身為“世界辦公室”，而從工廠到辦公室，改變不僅僅體現(xiàn)在藍(lán)領(lǐng)變白領(lǐng)。而蘇州兼具了兩者。 園區(qū)商業(yè)總體規(guī)劃能夠滿足的消費(fèi)人口規(guī)模是 100 萬人。 蘇州園區(qū)，非常適合長三角地區(qū)高級員工的工作與居住，但是沒有與其相匹配的商業(yè)配套，會阻礙其發(fā)展。而湖東的九龍倉超高層建筑預(yù)計(jì) 建 筑高度 420 米，總高度可能突破 450 米 ， 將成為蘇城第一高樓。 園區(qū) CBD 即蘇州 CBD，為了將這重要的城市標(biāo)志性地域盡早展現(xiàn)風(fēng)貌， 2021 年園區(qū) CBD 的建設(shè)步伐也前 所未有地加快了，共有二十大“商貿(mào)工程”建設(shè)圍繞 CBD 展開。園區(qū)此舉意在推行綠色建材和綠色裝修，進(jìn)一步減少建筑垃圾和噪音污染?！敖ǔ商K州 CBD”是園區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要目標(biāo)之一，該區(qū)在金雞湖湖西、湖東 3 平方公里規(guī)劃建設(shè)了 1000 萬平方米的商業(yè)設(shè)施，重點(diǎn)發(fā)展金融、證券、中介機(jī)構(gòu)、地區(qū)銷售總部、商 務(wù)樓、賓館、大型百貨超市等商業(yè)形態(tài)。高建筑標(biāo)準(zhǔn)的國際甲級寫字樓的啟用，帶領(lǐng)蘇州城市邁入了