昆明市寫字樓調(diào)查淺析（doc）-商業(yè)地產(chǎn)-預(yù)覽頁
【正文】 本地的寫字樓市場。而這些建于 90年代的寫字樓由于開發(fā)設(shè)計(jì)水平的參差不齊，寫字樓存在著產(chǎn)品品質(zhì)、功能和用途上的局限。 這些傳統(tǒng)的寫字樓電梯數(shù)量少，從寫字樓配備的電梯數(shù)量來看 ,電梯數(shù)量有 3 部及以下的占 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 2 頁 共 13 頁 50%,有 4 部的占 30%,有 5 部以上的占 20%。 二、進(jìn)入發(fā)展層次的寫字樓市場 據(jù)對市區(qū)里的高層建筑進(jìn)行的一次摸底顯示，建于上個(gè)世紀(jì)五六十年代的有４幢；７０年代的有１０幢，８０年代的有５０幢；而建于９０年代的則多達(dá)６６４幢。 90 年代是昆明寫字樓市場談樓色變泛濫成災(zāi)的特殊年代，華一、華域、志強(qiáng)、美亞、鴻城廣場、福林廣場、三合商利等等分布在市區(qū)各處的寫字樓從純寫字樓至商住混合成為昆明第二代寫字樓。其特點(diǎn)是：（１）開發(fā)商多為實(shí)力雄厚，在特定時(shí)期下有特定背景，促使他們用自己的力量，將這類高檔物業(yè)建設(shè)完成，而公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)又使他們更傾向于將高檔物業(yè)出租而獲取穩(wěn)定租金，因此他們采取只租不售的策略。（５）租務(wù)模式上多采取“以大帶小”、“大低小高”的租務(wù)模式。（３）客戶的組成頗為復(fù) 雜，既有投資者，也有小型公司的使用者，還有中型公司及大型公司。這類寫字樓散布于市區(qū)各地，形成一個(gè)巨大的供應(yīng)量，其特點(diǎn)是：（１）幾乎全部項(xiàng)目均為樓宇翻新項(xiàng)目，面積多在６０００平方米以下，投資量小。（３）所在的地段多為城市邊緣區(qū)或老城區(qū)，而且多在接近熱地的邊緣區(qū)。三代寫字樓的明顯對比下，寫字樓的價(jià)值體現(xiàn)在三方面，形象價(jià)值、運(yùn)營效率和升 值空間是最具價(jià)值的選擇動(dòng)因。運(yùn)營效率則主要體現(xiàn)在綜合性的配套和物業(yè)管理方面。這主要是因?yàn)?，老寫字樓的智能化太低了，已?jīng)不能 滿足現(xiàn)在公司辦公的最基本需求，并且這個(gè)條件的改進(jìn)通常是比較困難的。 而與老寫字樓相比，第二代寫字樓的優(yōu)勢就顯得十分突出了。這類寫字樓通常先以盡可能低的價(jià)格吸引大企業(yè)、大公司入住，從而吸引與之相關(guān)聯(lián)或是希望與之為鄰的中小公司入住，這些中小公司將能夠也比較樂意承擔(dān)較高的租金或是售價(jià)，來滿足自身的發(fā)展需要。因?yàn)閷τ诖蠊径?，更換辦公地點(diǎn)，引起的諸如名片、公司的形象設(shè)計(jì)等事務(wù)的變更成本太高，大公司一般不會(huì)輕易變換。這個(gè)原因既是第二代寫字樓搶占第一代寫字樓的原因，同時(shí)也 是第三代寫字樓不易搶占第二代寫字樓的主要原因。由此分析，我們不難預(yù)見未來一段時(shí)間內(nèi)，昆明寫字樓將出現(xiàn)占盡地理優(yōu)勢的第二代寫字樓與占盡技術(shù)優(yōu)勢的第三代寫字樓共存的形勢。另一種則是辦公遷離市區(qū)，市區(qū)的居住物業(yè)多半以經(jīng)營為主，很少產(chǎn)生稅源，從而造成市中心地區(qū)稅源流失。因此，如果政府不重視這種問題的話，會(huì)使得出現(xiàn)大量不得不在公寓里辦公，又在別的地區(qū)注冊的公司，如此將導(dǎo)致稅源的流失。絕大多數(shù)受訪租戶傾向選擇單一業(yè)權(quán)寫字樓大廈，然而，昆明現(xiàn)存的甲級寫字樓供應(yīng)中，只有不足 %的寫字樓屬單一業(yè)權(quán)大廈。買寫字樓的人花的是經(jīng)營資金，而國家政策一直將寫字樓看作是生產(chǎn)資料，銀行對企業(yè)購買生產(chǎn)資料一直采取保守的放貸款政策，這使得寫字樓的按揭較之住宅困難得多。這一切都要為寫字樓的人性化設(shè)計(jì)讓步。人工作到一定時(shí)候，勢必疲憊。以志強(qiáng)大廈為例，靠向東風(fēng)廣場的寫字間價(jià)格比不靠向廣場的寫字間價(jià)格要貴些。 隨著市場的進(jìn)一步擴(kuò)張，商住分開是大勢所趨，這就為寫字樓市場帶來了機(jī)會(huì)，中小企業(yè)可能會(huì)盡快選擇寫字樓，以適應(yīng)企業(yè)本身的發(fā)展。未來兩到三年，昆明的寫字樓市場上升的空間非常大。 從寫字樓市場供應(yīng)上看，乙級寫字樓物業(yè)的供應(yīng)量較 大，甲級寫字樓物業(yè)供應(yīng)量不足。而私營企業(yè)則明顯選擇中小型規(guī)模的寫字樓，這可能與中小型企業(yè)成長的速度和獲取的價(jià)值有關(guān)。價(jià)格賣得最高的是純寫字樓，價(jià)格超過 5000 元／平方米。走訪的情況來看，昆明市寫字樓售價(jià)與其檔次和區(qū)位有關(guān)，檔次越高，位置越好，價(jià)位越高。在三大區(qū)域內(nèi)，其中市甲級寫字樓租金大約 6０元／平方米，一環(huán)邊 20~35元／平方米，二環(huán)內(nèi) 15~30 元／平方米以內(nèi)。除去月供，一年還有將近兩萬多元的收益，投資者則在１０年內(nèi)就可收回成本，這其中還不包括地價(jià)、租金在這十年中本身上漲帶來的收益。 對于開發(fā)商來說，長期持有品質(zhì)高的寫字樓通常有著高的附加值，并且 隨著現(xiàn)在各行各業(yè)都注重品牌形象打造，隨著企業(yè)規(guī)模和發(fā)展，在有了自己投資辦公樓的條件時(shí)，就會(huì)考慮購置辦公樓，這對于開發(fā)商自己以及專業(yè)投資公司來說，是一個(gè)利好消息。 寫字樓的品質(zhì)對投資者來說相當(dāng)重要，要考慮交通、電梯、停車、結(jié)構(gòu)布局、采光 、通氣等方面是否良好，以及對物業(yè)管理水平等方面進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。作為寫字樓的物業(yè)管理日益受到寫字樓用戶的關(guān)注。如果寫字樓本身品質(zhì)優(yōu)良，而沒有一個(gè)好的物業(yè)，就給人美玉微瑕的感覺。從開發(fā)商角度來說 ，物業(yè)管理好壞，關(guān)系到人們對他的認(rèn)同與否、這對于他們收回成本、擴(kuò)大盈利也極為重要。 房地產(chǎn)的需求量會(huì)逐是適合中小業(yè)主和大集團(tuán)公司樓。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 13 頁 共 13 頁
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