漢口西北湖寫字樓項(xiàng)目分析報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 15 頁(yè) 二 漢口寫字樓市 場(chǎng)供應(yīng)需求分析 （一）漢口寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)分析 供應(yīng)量分析 漢口地區(qū)主要寫字樓項(xiàng)目板塊分布情況如下圖表所示： （注：此處分析時(shí)寫字樓不分等級(jí)） 漢口寫字樓供應(yīng)板塊特征45%18%14%23%建設(shè)大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街 板 塊 數(shù) 量 (個(gè) ) 建設(shè)大道“金融一條街” 10 解放大道至武勝路 4 取水樓至江漢北路 3 沿江大道及江漢路步行街 5 合 計(jì) 22 分 析： ※ 市場(chǎng)板塊供應(yīng)特征明顯。 ※ 第三階段，從 1998年起，在武漢市房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展、商住樓大批出現(xiàn)的背景下，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展放慢了腳步。 一、漢口寫字樓市場(chǎng)概況 武漢是一個(gè)擁有數(shù)百年的歷史和 800 萬(wàn)人口的大城市，數(shù)度被評(píng)為“ 21 世紀(jì)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝弧?與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購(gòu)物中心）一樣，在項(xiàng)目開發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。 ※ 第二階段，以建銀大廈、招銀大廈 、 瑞通廣場(chǎng)為代表，新興的金融一條街出現(xiàn)了武漢市大規(guī)模的甲級(jí)寫字樓群，這批寫字樓的出現(xiàn)，迎合金融一條街的規(guī)劃發(fā)展，吸收了大部分高端市場(chǎng) ，主要是外地駐漢機(jī)構(gòu)。 ※ 武漢市寫字樓的存量比較多，非但如此，還有寫字樓在開工、完工、待租，總供給大于總需求。 ※ 解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫字樓，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，但近年來(lái)板塊供應(yīng)量少，市場(chǎng)冷淡。 ★ 武漢市字樓市場(chǎng)成交價(jià)格 武漢市寫字樓市場(chǎng)成交價(jià)格指數(shù)及變化如下圖表所示： 年季度 寫字樓指數(shù) 4128 4149 4163 4208 4270 4331 4367 4391 39504000405041004150420042504300435044004450寫字樓指數(shù) 分 析： 從 2002 年寫字樓市場(chǎng)銷售均價(jià)一直呈現(xiàn)上揚(yáng)的趨勢(shì)，并且這種趨勢(shì)在 2020年更加明顯。 ※ 解放大道至武勝路沿線板塊，寫字樓平均銷售價(jià)格為 5000元 /平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢(shì)，商業(yè)氣息濃厚。 ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓平均租金為 55 元 /平方米 /月，寫字樓最高租金達(dá)到 80 元 /平方米 /月，為武漢市寫字樓租金最高區(qū)域。 ※ 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，租金為 20元 /平方米 /月。這主要是趨于寫字樓老化，功能等跟不上現(xiàn)代辦公需求。 （二）寫字樓市場(chǎng)需求分析 市場(chǎng)需求概況 從銷售、出租情況來(lái)看，板塊市場(chǎng)需求比較分析如下表： 板 塊 板塊特征 主要客戶 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 15 頁(yè) 建設(shè)大道“金融一條街” 金融一條街 ,高檔寫字樓密集 外資及合資企業(yè)的駐漢公司和分支機(jī)構(gòu) ,本地企業(yè)數(shù)量少 解放大道至武勝路 濃厚商業(yè)氛圍 ,中高檔寫字樓 外地駐漢機(jī)構(gòu) /知名品牌代理公司及合資企業(yè) 取水樓至江漢北路 CBD輻射區(qū) ,中檔寫字樓 中小私營(yíng)企業(yè) 沿江大道及江漢路步行街 濃厚商業(yè)氛圍 ,一般寫字樓和商住樓 銷售代理 /廣告策劃 分 析： ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，建銀大廈、國(guó)貿(mào)中心、瑞通廣場(chǎng)、招銀大廈、信合大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以外企為主，包括摩托羅拉、貝爾、西門子、愛立信、柯達(dá)、愛普生、朗訊，國(guó)內(nèi)知名品牌企業(yè)包括海爾、萬(wàn)科、華為技術(shù)，大唐電信等； ※ 解放大道沿線板塊，武商、武廣、世貿(mào)、 SOGO寫字樓、 富商大廈 、 中原大廈 等寫 字樓，入駐機(jī)構(gòu)以國(guó)內(nèi)知名品牌駐漢機(jī)構(gòu)和武漢本地強(qiáng)勢(shì)公司為主，小部分包括知名外企分支機(jī)構(gòu)； ※ 取水樓至江漢北路板塊，良友大廈、凱盟大廈、登月大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以武漢本地創(chuàng)業(yè)階段中小企業(yè)為主，少數(shù)外地駐漢公司分支機(jī)構(gòu)。 ※ 擁有較多停車位的大廈比較受歡迎。 DDN、 ISDN 與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。是市政府建設(shè)的金融一條街，有 92 條公交線路此路段，交通十分便捷 . 商務(wù)辦公環(huán)境 項(xiàng)目周邊范圍配套資源較為豐富，商務(wù)辦公環(huán)境比較成熟。 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 15 頁(yè) （二）項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 項(xiàng)目的地塊不規(guī)則，不利于規(guī)劃設(shè)計(jì) 機(jī)會(huì) (O) 受區(qū)域內(nèi)成熟的甲級(jí)寫字樓如建銀大廈、新世界、招行大廈等租金及出租率變化影響較大 四、價(jià)格定位 根據(jù)對(duì)漢口片區(qū)寫字樓市場(chǎng)的分析，結(jié)合本案狀況，我司認(rèn)為：在本片區(qū)的寫字樓市場(chǎng)租金差距較大的情況下，應(yīng)盡可能提高項(xiàng)目的定位，高檔次的定位將支持本項(xiàng)目的價(jià)格提升，在考察了周邊的市場(chǎng)租價(jià)后，我們根據(jù)市場(chǎng)收益法評(píng)估出價(jià)格。
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