漢口西北湖寫字樓項目分析報告商業(yè)地產-全文預覽
【正文】 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 15 頁 收益還原法求單價、總價 序 號 項目名稱 建筑面積 (平方米 ) 單 位 租 金 收 益 (元 /月 .平方米 ) 月 收 益 (元 /月 ) 單 位 1 100000 60 60 元 2 年總收益 月收益 *12月 720 元 3 出租率 年總收益 *95% 684 4 管理費 年收益 *5% 20 元 5 房產稅 年收益 *12% 82 元 6 營業(yè)稅及附加費 年收益 *% 35 元 7 保險費 年收益 *% 1 元 8 維修費 年收益 *5% 34 元 9 年純收益 345678 512 元 10 還原利率 7% 11 剩余使用年限 58 年 12 總收益值 A/R[11/(1+R)^n] 7,172 元 13 評估單價 (取整 ) 總收益 /建筑面積 0 元 /平方米 綜上市場分析，由于周邊市場上目前多數寫字樓為只租不售，所以根據租價推算出該物業(yè)的價格為 7172 元 /平方米。 區(qū)域競爭對手不多，僅有廣電中心和另外一個高層寫字樓主體已完工，為本案提供市場機會 市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及 CBD 輻射影響，辦公氣氛濃 ※ 建銀大廈、新世界、招行大廈等多個高檔寫字樓圍繞，是著名的金融一條街，將帶來潛在市場 ※ 銀行證券機構較為豐富，有招商銀行、中國銀行、建設銀行、工商銀行、華夏銀行等 ※ 酒店賓館林立。一些高科技公司還要求有大型機房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。將來，白領們開車上下班將成為一種習慣，車位數量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標。 ※ 沿江大道及江漢路步行街板塊， 世紀大廈 、 港奧中心 、 正信大廈 、 中百商廈 等寫字樓，主要以銷售代理及廣告策劃機構等中小私營企業(yè)為主。 物業(yè)特征分析 物業(yè)板塊比較分析如下表所示： 項目 / 板塊 金融一條街 取水樓至江漢北路 江漢路及沿江大道 解放大道沿線及武勝路 檔次 甲級寫字樓 一般檔次寫字樓 商住公寓樓 早期高檔寫字樓 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 15 頁 形象 現代，氣派 一般 商業(yè)外觀 商業(yè)外觀 規(guī)模 大而集中 小 大而分散 大而集中 配套 現代化，先進 一般化 不齊全 老舊 物管公司 深港派物業(yè)管理公司 本地物業(yè)管理公 司 沿海物業(yè)管理公司 沿海物業(yè)管理公司 分 析： 從檔次來看，表現出如下特征： ※ 甲級寫字樓一般有極佳的區(qū)位、通達性，高品質的承租人，專業(yè)化管理，智能化程度高，建筑品質好，租金具有競爭力，主要在金融一條街沿線 ※ 乙級寫字樓：有較好的區(qū)位、管理、智能化程度、承租人，主要分布在金融一條街周邊，如江漢北路沿線、解放大道沿線 ※ 其它寫字樓房齡在 1525年左右，且占用率較穩(wěn)定，經濟上過時 , 無現代網絡系統(tǒng) ,其附近新開發(fā)的寫字樓項目安裝了更好的設施，主要分布在甲級乙級寫字樓周邊 從配套設施來看，有如下特點 ： ※ 40%寫字樓采用進口電梯 ,60%寫字樓采用中外合資電梯。 江漢路一直以來是武漢市的中心商 業(yè) 區(qū)，其商業(yè)經濟發(fā)展水平居武漢市前列，但它的租金比較低，主要是由于江漢路上不便通車，且車位甚少。板塊受金融一條街商務環(huán)境和新興甲級寫字樓云集的協(xié)同 影響，寫字樓物業(yè)市場價值高，未來升值趨勢明顯。 ※ 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，銷售價格在 4200元 /平方米，與武漢市寫字樓平均銷售價格水平相當。 ★ 漢口寫字樓板塊價格特征 漢口地區(qū)寫字樓板塊銷售價格特征如下圖表 所示： 板 塊 平均售價 (元 /㎡ ) 建設大道“金融一條街” 7000 解放大道至武勝路 5000 取水樓至江漢北路 4000 沿江大道及江漢路步行街 4200 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 15 頁 平均售價 4270 板塊寫字樓售價比較圖500070004000 420042700100020003000400050006000700080001建設大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街平均售價 分 析： ※ 從銷售價格來看，漢口寫字樓板塊銷售價格差距明顯，從高到低依次為建設大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。 ※ 沿江大道及江漢路步行街板塊，純寫字樓項目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要的商住辦公樓聚集之地。
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1