【正文】 八房都有，平面、躍式、復(fù)式兼?zhèn)?。其次，面積101120 平方米的住房也有較大的需求，占到 %。 南京房地產(chǎn)經(jīng)過 10 多年的發(fā)展，已擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 300 多家，激烈的市場競爭逼迫其不斷走向成熟，運(yùn)用多種競爭手段和方法。 南京房地產(chǎn)市場競爭愈加激烈，繼早期的萬科、萬達(dá)之后，北京中房集團(tuán)、浙江萊茵置業(yè)、浙江紅樓、江蘇陽光等外地實(shí)力開發(fā)商紛紛進(jìn)駐南京，與本土的棲霞建設(shè)、亞東房地產(chǎn)、城開集團(tuán)等形成了對壘的競爭格局。 除了已竣工和在建商務(wù)樓面積外，還有相當(dāng)數(shù)量已批擬建的商務(wù)樓項(xiàng)目無法統(tǒng)計(jì)。 公寓和住宅搶占商務(wù)樓市場 目前南京市住宅價(jià)格猛漲，商務(wù)樓價(jià)格穩(wěn)中有降，但商務(wù)樓價(jià)格相對住宅來講還是高 20%— 50%，且物業(yè)管理費(fèi)用較高。縱觀南京市的商務(wù)公寓市場，主要有以下幾點(diǎn)特征： 公寓類型分化，向住宅、商務(wù)樓、酒店等演化 目前南京市的公寓類型主要有酒店式、普通商務(wù)型和豪華居住型兩 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 71 頁 種，其中以普通商務(wù)型占比例較 大。代表物業(yè)有金鷹國際花園、天安國際大廈、東方名苑等。 市場供應(yīng)不斷增加，需求看好 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 71 頁 劍橋國際公寓借周邊良好的人文交通環(huán)境，幾乎 未打報(bào)紙廣告，靜悄悄地打開南京單身公寓市場，以其優(yōu)越的地理位置和新概念，其開盤當(dāng)天實(shí)現(xiàn) 100%的銷售，帶起公寓熱潮，隨后各類公寓不斷推出，質(zhì)素也各具特色，目前公寓市場供不應(yīng)求，但隨著后繼大量的小戶型公寓的涌現(xiàn)，市場會快速達(dá)到供需相對平衡的狀態(tài)。 從銷售情況看，商業(yè)街的商鋪?zhàn)馐郾容^活躍，而裙樓商服用房（裙樓）銷售率較低僅 30%左右，多為租賃和合作經(jīng)營，甚至自行經(jīng)營。 山西路廣場周邊商業(yè)地位不斷提高 湖南路成功發(fā)展起來（由夜市發(fā)展成專賣店）、山西路廣場（南京規(guī)模最大的市民廣場）迅速建成以及太平洋百貨、山西路百貨和年初剛剛?cè)腭v的蘇寧電器，將要建成的宏圖大廈、銀河國際等，形成頗具規(guī)模的商業(yè)中心，與新街口和老商業(yè)旅游中心夫子廟形成了 三足鼎立之勢，其中以山西路區(qū)域發(fā)展勢頭最猛。 優(yōu)勢 ? 新街口是南京的的交通、商業(yè)配套中心； ? 新街口是南京的金融、賓館、 酒店、新聞中心； ? 新街口商務(wù)區(qū)集中了南京相當(dāng)大的商務(wù)物業(yè)，有著較強(qiáng)的 商務(wù)氣氛，便于企業(yè)之間的溝通合作。還有些大型企業(yè)自建的辦公樓。 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 71 頁 劣勢 ? 市政配套、交通情況、衛(wèi) 生狀況已經(jīng)有了很大的改觀，但還不是很理想； ? 商務(wù)樓價(jià)格偏高，市場承受力不夠，還未形成集中的商務(wù)中心，商務(wù)樓比較分散。 134 ㎡ 171 ㎡ 200 ㎡ 241 ㎡ 304 ㎡ 客戶分析 投資客居多 配套 樓裙高檔石材塔 樓高檔防石面磚， 8 部高檔電梯， 每戶設(shè)小型中央空調(diào)分機(jī) 銷售情況 40% 項(xiàng)目名稱 天鶴文云 項(xiàng)目指標(biāo) 地理位置 云南路 38 號 占地面積 4000 建筑面積 21000 物業(yè)類別 商務(wù)樓 規(guī)模 13 層純寫字樓 現(xiàn)房 車位 40 戶數(shù) 62 套 車位價(jià)格 300 元 /月 物業(yè)管理 3 元 /月 /㎡ 起售價(jià) 5060 最高價(jià) 6300 均價(jià) 6000 開盤時(shí)間 2002/11 得房率 67％ 入伙時(shí)間 現(xiàn)房 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 71 頁 發(fā)展商 南京廣廈置業(yè) 銷售電話 025－ 3202056 3202057 套型配比 54 ㎡－ 240 ㎡，以 100 ㎡～ 150 ㎡為主要戶型 客源分析 中小企業(yè) 配套 3 部 OTIS 電梯高級彈性外墻涂料，變頻中央空調(diào)。以前該地段辦公地點(diǎn)主要是沿街店面為主，中高檔商務(wù)樓比較少。 劣勢 ? 商務(wù)氣氛不夠濃厚，僅是一個(gè) IT 產(chǎn)品銷售中心，缺少休閑 娛樂和餐飲等配套設(shè)施； ? 中高檔商務(wù)樓較少，新崛起的新世界中心、谷陽世紀(jì)大廈等物業(yè)正好填補(bǔ)了這點(diǎn)空白； ? 街面寬度不夠，人行道不明確、車輛通行有障礙 ，不是城市交通的主干道，影響商務(wù)中心的形成； ? 街面兩邊店面老化，大部分為經(jīng)過二次裝修平房。由于該地塊土地開發(fā)商拿地比較早，所以現(xiàn)在該地區(qū)商務(wù)樓價(jià)格比較便宜，均 價(jià)在 5000－ 6000 元 /平方米。 代表商務(wù)樓樓盤資料 項(xiàng)目名稱 國際貴都 項(xiàng)目指標(biāo) 地理位置 太平南路與中山北路交匯處 占地面積 萬㎡ 建筑面積 100000 ㎡ 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 71 頁 物業(yè)類別 商住樓、 規(guī)模 5 層裙樓 2 座塔樓為 46 層 25 層 容積率 總戶數(shù) 550 車位 地下 2 層車位 層差價(jià) 物業(yè)管理 4~6 元 /㎡ /月 綠化率 51％ 起售價(jià) 最高價(jià) 均價(jià) 6800 開盤時(shí)間 5 月上旬 實(shí)用率 入伙時(shí)間 2020 年交付 發(fā)展商 泛亞集團(tuán) *新鋪發(fā)展 景觀設(shè)計(jì) 臺灣老蒲 物業(yè)管理 港聯(lián)物業(yè) 行銷企劃 新景祥 廣告企劃 Easyads 零距離廣告 銷售電話 025－ 4513453 4522668 主要建材 6 部電梯 銷售情況 現(xiàn)在進(jìn)度地上一層，還未開始登記 項(xiàng)目名稱 日月大廈 項(xiàng)目指標(biāo) 地理位置 太平南路和中山東路交界處西南 占地面積 3000 ㎡ 建筑面積 32000 ㎡ 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 71 頁 物業(yè)類別 商務(wù)樓 規(guī)模 1－ 4 層裙樓 4－ 28 商住 容積率 10 總戶數(shù) 168 車位 170 層差價(jià) 二層 100 物業(yè)管理 3 元 /㎡ /月 綠化率 39％ 起售價(jià) 5066 元 /㎡ 最高價(jià) 均價(jià) 5600 元 /㎡ 開盤時(shí)間 2002/12 實(shí)用率 ％ 入伙時(shí)間 2020/4 發(fā)展商 中南置業(yè) 慶盛地產(chǎn) 行銷企劃 南京都市房地產(chǎn)管理咨詢有限公司 承建商 南通建筑總承包 銷售電話 025－ 4511191 主要建材 框剪結(jié)構(gòu)，高級大理石和花崗巖玻璃幕墻， 3 部奧的斯電梯 套型配比 95 ㎡ 121 ㎡ 128 ㎡ 156 ㎡ 195 ㎡ 191 ㎡ 銷售情況 銷售 67％ ，現(xiàn)在進(jìn)度 11 層 項(xiàng)目名稱 長安國際中心 項(xiàng)目指標(biāo) 地理位置 中山東路與太平南路交匯處 占地面積 3000 ㎡ 建筑面積 44000 ㎡ 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 71 頁 物業(yè)類別 商住樓偏向商用 規(guī)模 30 層 容積率 22 總戶數(shù) 225 車位 3 層地下車庫 155 個(gè) 層差價(jià) 每 3 層 50－ 100 物業(yè)管理 元 /㎡ /月 層高 3 米 起售價(jià) 5300 元 /平方米 最高價(jià) 7000 元 /平方米 均價(jià) 6000 元 /平方米 開盤時(shí)間 2020/5 實(shí)用率 78％ 入伙時(shí)間 2020 年 9 月 發(fā)展商 中房集團(tuán) 南京澳勃爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理 東恒物業(yè) 行銷企劃 金石物業(yè)顧問有限公司， HAVE AD 銷售電話 025－ 4403771 4406771 套型配比 主力： － 191 ㎡、 128 ㎡ 146 ㎡ 164 ㎡ 主要材料 4 部電梯 用途規(guī)劃 1－ 2 層銀行、 2－ 5 層華夏證券、 6 層會所、 7 層以上商用 銷售情況 70％（預(yù)定） 現(xiàn)在進(jìn)度 3 層裙樓 五、 河西區(qū)域 中國最大管理資源中心 第 41 頁 共 71 頁 河西位于明城墻、秦淮河以西，長江以東。 代表商務(wù)樓樓盤資料 項(xiàng)目名稱 創(chuàng)新濱江廣場 中國最大管理資源中心 第 42 頁 共 71 頁 項(xiàng)目指標(biāo) 地理位置 草場門大街和江東路交匯處 占地面積 萬㎡ 建筑面積 萬㎡ 物業(yè)類別 商務(wù)樓 規(guī)模 5 層濱江廣場 2 幢 28 層商務(wù)樓 車位 車位價(jià)格 物業(yè)管理 起售價(jià) 4300 最高價(jià) 5700 均價(jià) 5200 開盤時(shí)間 2002/12 得房率 入伙時(shí)間 2020/4 發(fā)展商 南京建鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、 江蘇新端華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 銷售電話 025－ 4400390、 621453 6216915 套型配比 客源分析 主要建材 外墻 干掛高級石材、局部大面積玻璃幕墻 、 高級鋁合金窗 、 每幢配 3 部中外合資快速品牌電梯 銷售情況 項(xiàng)目名稱 文薈大廈 項(xiàng)目指標(biāo) 地理位置 草場門大街 101 號 中國最大管理資源中心 第 43 頁 共 71 頁 占地面積 萬㎡ 建筑面積 萬 物業(yè)類別 辦公 規(guī)模 18 層 車位 100 戶數(shù) 120 車位價(jià) 格 物業(yè)管理 3 元 /月 /㎡ 起售價(jià) 4770 最高價(jià) 5200 均價(jià) 5000 開盤時(shí)間 2001/6 得房率 75％ 入伙時(shí)間 2002/6 發(fā)展商 江河房產(chǎn) 銷售電話 025－ 6210383 套型配比 3－ 6 樓辦公每層 12 戶面積多為 110 ㎡ 8－ 18 樓辦公用每層 9 戶面積 60－ 280 ㎡主力為 60－ 70 ㎡ 客源分析 大中型公司國企私企居多 主要建材 外墻為面磚靜電噴涂彩光窗電梯為富士達(dá) 銷售情況 98％ 附件： 南京部分商務(wù)樓出租情況 名稱 地址 樓層 出租面積（㎡） 租金（元 /月 南京市典型頂級商務(wù)樓比較 樓盤名稱 基礎(chǔ)配置 智能化 管理服務(wù) 中國最大管理資源中心 第 46 頁 共 71 頁 福鑫國際大廈 12 部自控瑞士電梯， 5F行 政 餐 廳 面 積 超