大連寫字樓市場調(diào)研報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)(文件)
【正文】 年以前，入市時(shí)售價(jià)普遍在 8000 元以上，但近期此類項(xiàng)目的二手售價(jià)都在 7000 元左右，一方 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 9 頁 面受商住兩用新項(xiàng)目的沖擊，另一方面也反映了該區(qū)域商住兩用項(xiàng)目的尷尬境地。 ? 未來競爭趨向激烈 從該區(qū)域的未來發(fā)展情況來看，有多個(gè)停滯項(xiàng)目將逐步重新啟動。但從長遠(yuǎn)來看，這對大連市寫字間市場的調(diào)整是利大于弊的。從項(xiàng)目的客群構(gòu)成來看，新入市的項(xiàng)目沿襲了物流、貨運(yùn)、貿(mào)易等主導(dǎo)行業(yè)，使三八廣場區(qū)域的辦公行業(yè)特征愈發(fā)明顯。在三八廣場租一套寫字間每月所需費(fèi)用為 2500 元，一年租金為 3 萬元， 20 年就是 60 萬元，而選擇購買同樣面積的商住公寓，以天通金融大廈為 例，首付為 6 萬元， 20 年按揭貸款每月還款 1590 元， 20 年還清，把首付平攤在每個(gè)月，每月費(fèi)用不到 1900元， 20 年就是 萬元。針對三八廣場區(qū)域缺少純商務(wù)寫 字樓的情況，新入市項(xiàng)目普遍提高了自身的產(chǎn)品品質(zhì)。 。前者以“ 5A 級寫字樓”為宣傳賣點(diǎn)，經(jīng)過深入調(diào)研發(fā)現(xiàn)，其內(nèi)部軟硬件配套設(shè)計(jì)突出“精細(xì)”，可以看出開發(fā)商投入了很大的精力。這樣的投資利潤加快了投資者的投資步伐。探究其中原因不外乎幾個(gè)方面：首先是房地產(chǎn)市場進(jìn)入細(xì)分時(shí)代，需要有不同的建筑形態(tài)來支撐整個(gè)市場的良性發(fā)展；其次是該區(qū)域得天 獨(dú)厚的地理位置和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平要求區(qū)域的配套趨向健全，在建設(shè)東北亞物流航運(yùn)中心的大規(guī)劃下，位于大連港附近的商業(yè)繁華地帶變得寸土寸金，許多投資機(jī)構(gòu)和商務(wù)公司都在此安家。這其中三八廣場以它良好的城市配套設(shè)施，加之近年來優(yōu)秀項(xiàng)目的大量涌現(xiàn)，使其占據(jù) 了大連新 CBD 的旗艦地位。不難預(yù)料，這一區(qū)域未來寫字間的整體實(shí)力會有大幅度的提高，尤其是希望大廈項(xiàng)目，已在 06 年上半年重新啟動，其質(zhì)素可與森茂大廈相媲美，屆時(shí)大連市將會出現(xiàn)高級別的寫字間產(chǎn)品。在競爭力上比不過三八廣場區(qū)域，近期該區(qū)域再無商住兩用新項(xiàng)目入市，也可以看出這一問題。寶嘉大廈從開盤起就一直運(yùn)作與大客戶簽訂整層租售的協(xié)議；而天安國際大廈也一直在吸引世界 500 強(qiáng)企業(yè)入駐，并標(biāo)明拒不接受保險(xiǎn)、旅游 等行業(yè)企業(yè)入駐。 ? 客群分布與市場融合 這一項(xiàng)目區(qū)域東臨人民路西部終端，西臨大連市行政中心，途經(jīng)大連市的商業(yè)中心，可以說是大連市商務(wù)區(qū)的過渡地段。以下就中山廣場 — 希望廣場沿線寫字間的特點(diǎn)加以綜述： ? 傳統(tǒng)面貌有所“突破” 以往中山廣場 — 希望廣場沿線遍布的寫字間多以 2000 年以前的項(xiàng)目為主，項(xiàng)目的外部建筑品質(zhì)和內(nèi)部硬件都相對落后，相比于三八廣場區(qū)域的寫字間較差，更無法于人民路寫字間相媲美，這使得該區(qū)域一直以來比較沉悶，租售情況不上不下。從國際金融大廈招商負(fù)責(zé)人了解到，由于年初大廈內(nèi)部客戶流動性不大，大廈本身的空置率較低，同 時(shí)今年寫字間的供應(yīng)量并未有效增加，而且大廈在客群定位上恪守嚴(yán)格準(zhǔn)確的原則，使得大廈在對外招租方面，未采取優(yōu)惠政策就已取得了成功，租售率自年初至今，達(dá)到了 98%。在與這些舊項(xiàng)目的招商負(fù)責(zé)人的交談中了解到，這類大廈由于入市時(shí)間較早，在硬件水平上嚴(yán)重落后于新項(xiàng)目，并且這種落后很難從實(shí)際中改變，各大廈目前都試圖在軟件服務(wù)、營銷策略、優(yōu)惠政策等方面入手，意圖縮小與新項(xiàng)目之間的差距。由此可見，投資型公寓與寫字間的競爭很大程度上取決于客群構(gòu)成，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，無論是國際金融大廈、虹源大廈這樣的近期項(xiàng)目，還是宏譽(yù)大廈等入市較早的項(xiàng)目，因?yàn)樵诳腿憾ㄎ簧系膬?yōu)勢，使得其在招租上都極為順利，信心十足。 具體來說，人民路的高檔寫字間在客群上以大型企業(yè)、外資企業(yè)辦事處為主，這類公司在辦公間的使用上一般采取租賃方式，而且相關(guān)費(fèi) 用支出上一般需向上級或總部提出申請，更為重要的是，相對于辦公支出，這類公司更為注重企業(yè)形象、行業(yè)氛圍等方面的情況，因此盡管投資型公寓在營銷方式、價(jià)格水平、優(yōu)惠政策等
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1