【文章內容簡介】 道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ②高新區(qū)距離老城區(qū)較遠，目前購物尚不方便，多項城市配套建設尚不成熟，但是隨著濟南市“東拓”步伐的加快，片區(qū)未來的發(fā)展前景十分美好，片區(qū)項目未來的增值潛力十分巨大。所以，對追求較高性價比的中端市場來講會有較大的吸引力。 ③片區(qū)和槐蔭區(qū)和天橋區(qū)相比較，環(huán)境較好，因此對環(huán)境有較高要求，又無力從南部山區(qū)置業(yè)的中高端市場來講，從片區(qū)是個不錯的選擇。 ④片區(qū)因其近年來發(fā)展非常 迅速，片區(qū)整體城市價值升值較快，因此房價和地價也快速上漲，現金的地價以及開發(fā)成本，使得片區(qū)的總體房價在濟南市來講屬于中等偏上，多數在 5000 元 /平米以上，因此，相對較高的房價對有需求但無購買力的中低端市場和低端市場來講會難以承擔，因此可以將兩塊市場從目標市場中給予剔除。再者，近些年來，濟南小產權房的猛然抬頭，也分流了不少的中低端和低端市場。 綜上所述，高新區(qū)在整個城市房地產中的定位應為與片區(qū)相匹配的中端市場和中高端市場。 Ⅲ .對高新區(qū)目標客戶群分析 ，對于高端市場他們有著絕對的購買力，但是 他們置業(yè)更關注的是置業(yè)的環(huán)境，置業(yè)的舒適性，以及置業(yè)的身份地位的象征。而濟南整體房地產市場來講，長久以來已經形成了“買東不買西，買南不買北”的傳統(tǒng)觀念，因為在大眾的印象中，濟南南北山區(qū)環(huán)境最好，最適宜居住，而且近幾年來也開發(fā)了不少的高檔樓盤，比如“天泰太陽樹、國華東方美郡、燕山櫻園”等，致使很購房者都開始認為從南部山區(qū)置業(yè)不但環(huán)境優(yōu)美，而且是身份和地位的象征。所以，總體來講，高端客戶對南部山區(qū)有著特殊的同質偏好，因此，在區(qū)域開發(fā)高檔項目幾乎不具有可行性，不宜將市場定位于高端市場。 關鍵因素是，客戶是否具有購買力。說白了就是客戶是否有購房的資金。相對于低端市場而言，他們的收入較低，所能承受的房款較低，僅在 15～20 萬。而項目的地價就已經決定項目不可能定位于面積在 70 平米（兩室一廳），單價在 3000 元 /平米，總價款為 20 萬左右的產品。因此，有需求不代表有購買力，因此，相對于項目，此低端市的房地產市場也就不存在。 ，該市場的購買人群多為國企老單位的下崗職工，他們受 1997年國家鼓勵下崗，自主創(chuàng)業(yè)的政策影響，被迫下崗，自謀出路。失業(yè)后由于年齡相對 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 較大，而又沒有一技之長，因 此只能靠出力氣或是做小生意來自謀家業(yè)，由于家庭收入一般，而子女又要上學，因此生活多是過的中等，但經過多年來的工作，積累了一定的財富，所能承受的總房價為 20~35 萬。但是，他們多為標準家庭或是兩子女家庭，需求多為兩室或是三室，面積多在 80 平米以上，按當前高新區(qū)最低房價 4700 元 /平米（海信慧園，優(yōu)惠以后價格），最低總房款約 40 萬，因此，此總房款業(yè)已超過其承受能力。所以，片區(qū)對于中低端市場亦是不具可行性。 ，無論是置業(yè)者同質偏好，還是其購買力，都具有絕對的可行性。 綜上所述，片區(qū) 應定位于中端和中高端市場。 Ⅳ .片區(qū)定位 市場定位 通過以上的分析，片區(qū)可定位于濟南市中端和中高端市場。 項目定位整體形象在濟南市區(qū)域市場應定位為中高端形象，在高新區(qū)區(qū)域市場應定為于片區(qū)高端形象。 二 .項目定位 中齊未來城 位于高新區(qū)國際會展中心往東 300 米路北，東鄰開拓路，北面為市政規(guī)劃路，西至穎秀路，南面緊鄰工業(yè)南路。 交通四通八達，出行十分便利。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中齊未來城鳥瞰圖 項目總占地面積 258 畝，總建筑面積 40 萬平米，綠化率達 40%。項目共分為兩期開發(fā)，目前一期在開發(fā)建設中，總建筑面積 15 萬 多平米，規(guī)劃有高品質住宅、花園洋房、精裝公寓、寫字樓、商業(yè)等，產品類型豐富多樣，品質較高，建成后將成為高新區(qū)域內的大規(guī)模高品質居住社區(qū)，高新區(qū)域內標志性建筑群落。 由項目僅需十余分鐘即可到達濟南國際機場、二環(huán)東路等城市主干道和重要交通樞紐，距經十東路景觀大道、奧體中心也只有五分鐘車程； 10， 47， 87， 99， 112， 116, 119， 123 路等多條公交線路在此經過，交通便捷，出行無阻，可方便到達市內各個區(qū)域。 ⑴ .高新區(qū)市場數據分析： 1.高新區(qū)各樓盤在建工程量 分析 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 高新區(qū)在建工程量020000400006000080000100000120000140000160000180000中齊未來城鑫苑國際城市花園茗筑美嘉海信慧園中海紫御東郡 假日麗景海信都市陽光項目名稱工程量（單位：平米）已建供應量 分析： 從上圖標可以看出高新區(qū)新開各樓盤，在建工程以中海和中齊兩大開發(fā)商開發(fā)工程量最大。其中中海推出的為別墅和高層，中齊在建的為高層和花園洋房。鑫苑國際城市花園目前高層、小高層住宅項目已接近竣工，屬于尾盤。在建的為鑫苑金座的公寓項目。而海信都市陽光開發(fā)為高層，因項目是原本地塊較小，開發(fā)規(guī)模亦是相對不大，在區(qū)域在建工程量中數量最少。區(qū)域有中齊未來城、茗筑美嘉、海信慧園、中海紫御東郡四個項目當前開發(fā)量較大，開發(fā)面積均在 10 萬平以上。由此可見，項目受次貸金融危機所波及的中國低迷的房地產宏觀環(huán)境影響較小 ，也可以看出，幾大開發(fā)商對未來市場的信心。 2.高新區(qū)新推出市場供應量分析 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域新推出供應量010000200003000040000500006000070000中齊未來城鑫苑國際城市花園茗筑美嘉海信慧園中海紫御東郡 假日麗景海信都市陽光項目名稱供應量（單位：平米）推出新供應量 分析： 從上面圖表可以看出，當前高新區(qū)中齊未來城、鑫苑國際城市花園、中海紫御東郡、海信慧園、假日麗景、海信都市陽光六項目供應量較大，推出房源面積均在 3 萬平米以上，其中以中海紫御東郡推出的房源最多，面積在 6 萬平米以上。 從多數樓盤的放量來看，有不少項目雖然開發(fā)量均已超過了 10 萬平米，但推出的房源面積數量多未超過 4 萬平米，中海約 6 萬平米（中海開發(fā)的集別墅項目和高層為一體，高層樓層在 30 層以上，因此單體開發(fā)量既已很大，所 以即便是推出兩棟高層再加上別墅，放量面積也較大）。 3.區(qū)域未來市場放量分析 區(qū)域市場未來放量020000400006000080000100000120000中齊未來城鑫苑國際城市花園茗筑美嘉海信慧園中海紫御東郡 假日麗景海信都市陽光項目名稱放量（單位：平米）未來放量 分析： 通過上表可以看出，在未來以本項目中齊未來城和中海紫御東郡的已建單位公開發(fā)售的囤量較大，面積在 10 萬平米左右。而其他項目雖然未來還有已建未 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 售的囤量，但是囤積量較本項目和中海紫御東郡均相對較少，但面積多在 4 萬平米左右，勢必會分流項目在該區(qū)域的目標客戶，因此也不可小視。同時，也可以看出，從未來的放量來看，項目最大的競爭對手即是中海紫御東郡，因此需要對其重點關注，及時了解其動向與策略，全面掌握其信息，靈活變換，做到 “知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。 4.區(qū)域各項目銷售價格表（實際成交價）分析 區(qū)域各項目銷售價格4400460048005000520054005600580060006200中齊未來城鑫苑國際城市花園茗筑美嘉 海信慧園中海紫御東郡假日麗景海信都市陽光項目名稱單位：元（人民幣） 銷售價格（均價） 分析： 從圖表可以看出，區(qū)域銷售價格多在 5000 元 /平米以上。本項目價格在區(qū)域處于中等偏上水平。與個、海信慧園、中海紫御東郡等大牌開發(fā)商開發(fā)項目相比較不具有價格優(yōu)勢。 5.區(qū)域新推供應量銷售情況分析 區(qū)域新推供應量銷售情況%%%%%%%%%%中齊未來城鑫苑國際城市花園茗筑美嘉海信慧園中海紫御東郡 假日麗景海信都市陽光項目名稱銷售率銷售率 分析： 從上表可以看出，區(qū)域已銷售的各目中，以假日麗景銷售狀況最為良好。其原 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 因是，項目位于花園路，位置優(yōu)越，周邊配套成熟完善。再者，花園路業(yè)已多年未開發(fā)項目，造成了改區(qū)域需求客戶的累積，為項目創(chuàng)造了良好的條件。另外，項目定價相 對較低，性價比較高，獲得周邊客戶的認同。項目恰遇開盤的好機遇，推出房源有限，因此形成了最后項目在高新區(qū)所有在售樓盤中的銷售率最高，銷售情況最為良好。其次為茗筑美嘉，項目為浪潮集團下屬開發(fā)企業(yè)，山東茗筑置業(yè)有限公司開發(fā)，開發(fā)的一期多層住宅多為本集團內部人士認購，且價格相對要低很多，因此其內部銷售在一定程度上虛推高了該項目的銷售率。而海信慧園，以較大的優(yōu)惠幅度，吸引了很多客戶前來購房，原來均價 5300 元 /平米的名義房價，經過優(yōu)惠后，價格在4700~4800 元 /平米，優(yōu)惠后價格較易獲得客戶認可，利于銷售，再加 上項目以推出“特惠房”的促銷手段，銷售了不少房源，對項目的銷售率的提高也起到了很好的促進作用，而鑫苑國際城市花園，因其為尾盤了，很多好戶型均以售罄，現在剩余多為青年公寓或是較差戶型，因此項目銷售狀況相對較差。 ⑵ .高新區(qū)產品分析 1.區(qū)域新樓盤各戶型供應量比例分析 區(qū)域新樓盤各戶型供應量比例14%38%14%21%7%6%1 室1 廳1 衛(wèi)（公寓）2 室2 廳1 衛(wèi)3 室2 廳1 衛(wèi)3 室2 廳2 衛(wèi)4 室2 廳2 衛(wèi)5 室3 廳兩3 衛(wèi)（別墅） 分析： 從上表可以看出，當前片區(qū)幾大項目所推出的戶型以兩室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)兩種戶型為主。其中，占主流的為 85~105 平米的兩室兩廳一衛(wèi)的改善型戶型。而相對于一室一廳的小戶型，供應面積相對較少。對于公寓的供應量來說，公寓戶型 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 之所占 14%，是因為此供應量僅為當前在建推出的產品供應量。不包括未來即將推出的供應量，如中齊未來城即有 4 棟公寓（精裝），即將推出，以每層 20 戶，每棟20 層來計算，即有 1600 戶。因此，項目的實際存量或未來供應量中一室一廳的公寓