【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ②高新區(qū)距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，目前購(gòu)物尚不方便，多項(xiàng)城市配套建設(shè)尚不成熟，但是隨著濟(jì)南市“東拓”步伐的加快，片區(qū)未來(lái)的發(fā)展前景十分美好，片區(qū)項(xiàng)目未來(lái)的增值潛力十分巨大。所以，對(duì)追求較高性?xún)r(jià)比的中端市場(chǎng)來(lái)講會(huì)有較大的吸引力。 ③片區(qū)和槐蔭區(qū)和天橋區(qū)相比較，環(huán)境較好，因此對(duì)環(huán)境有較高要求，又無(wú)力從南部山區(qū)置業(yè)的中高端市場(chǎng)來(lái)講，從片區(qū)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。 ④片區(qū)因其近年來(lái)發(fā)展非常 迅速，片區(qū)整體城市價(jià)值升值較快，因此房?jī)r(jià)和地價(jià)也快速上漲，現(xiàn)金的地價(jià)以及開(kāi)發(fā)成本，使得片區(qū)的總體房?jī)r(jià)在濟(jì)南市來(lái)講屬于中等偏上，多數(shù)在 5000 元 /平米以上，因此，相對(duì)較高的房?jī)r(jià)對(duì)有需求但無(wú)購(gòu)買(mǎi)力的中低端市場(chǎng)和低端市場(chǎng)來(lái)講會(huì)難以承擔(dān)，因此可以將兩塊市場(chǎng)從目標(biāo)市場(chǎng)中給予剔除。再者，近些年來(lái)，濟(jì)南小產(chǎn)權(quán)房的猛然抬頭，也分流了不少的中低端和低端市場(chǎng)。 綜上所述，高新區(qū)在整個(gè)城市房地產(chǎn)中的定位應(yīng)為與片區(qū)相匹配的中端市場(chǎng)和中高端市場(chǎng)。 Ⅲ .對(duì)高新區(qū)目標(biāo)客戶(hù)群分析 ，對(duì)于高端市場(chǎng)他們有著絕對(duì)的購(gòu)買(mǎi)力，但是 他們置業(yè)更關(guān)注的是置業(yè)的環(huán)境，置業(yè)的舒適性，以及置業(yè)的身份地位的象征。而濟(jì)南整體房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，長(zhǎng)久以來(lái)已經(jīng)形成了“買(mǎi)東不買(mǎi)西，買(mǎi)南不買(mǎi)北”的傳統(tǒng)觀念，因?yàn)樵诖蟊姷挠∠笾?，?jì)南南北山區(qū)環(huán)境最好，最適宜居住，而且近幾年來(lái)也開(kāi)發(fā)了不少的高檔樓盤(pán)，比如“天泰太陽(yáng)樹(shù)、國(guó)華東方美郡、燕山櫻園”等，致使很購(gòu)房者都開(kāi)始認(rèn)為從南部山區(qū)置業(yè)不但環(huán)境優(yōu)美，而且是身份和地位的象征。所以，總體來(lái)講，高端客戶(hù)對(duì)南部山區(qū)有著特殊的同質(zhì)偏好，因此，在區(qū)域開(kāi)發(fā)高檔項(xiàng)目幾乎不具有可行性，不宜將市場(chǎng)定位于高端市場(chǎng)。 關(guān)鍵因素是，客戶(hù)是否具有購(gòu)買(mǎi)力。說(shuō)白了就是客戶(hù)是否有購(gòu)房的資金。相對(duì)于低端市場(chǎng)而言，他們的收入較低，所能承受的房款較低，僅在 15～20 萬(wàn)。而項(xiàng)目的地價(jià)就已經(jīng)決定項(xiàng)目不可能定位于面積在 70 平米（兩室一廳），單價(jià)在 3000 元 /平米，總價(jià)款為 20 萬(wàn)左右的產(chǎn)品。因此，有需求不代表有購(gòu)買(mǎi)力，因此，相對(duì)于項(xiàng)目，此低端市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也就不存在。 ，該市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)人群多為國(guó)企老單位的下崗職工，他們受 1997年國(guó)家鼓勵(lì)下崗，自主創(chuàng)業(yè)的政策影響，被迫下崗，自謀出路。失業(yè)后由于年齡相對(duì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 較大，而又沒(méi)有一技之長(zhǎng)，因 此只能靠出力氣或是做小生意來(lái)自謀家業(yè)，由于家庭收入一般，而子女又要上學(xué)，因此生活多是過(guò)的中等，但經(jīng)過(guò)多年來(lái)的工作，積累了一定的財(cái)富，所能承受的總房?jī)r(jià)為 20~35 萬(wàn)。但是，他們多為標(biāo)準(zhǔn)家庭或是兩子女家庭，需求多為兩室或是三室，面積多在 80 平米以上，按當(dāng)前高新區(qū)最低房?jī)r(jià) 4700 元 /平米（海信慧園，優(yōu)惠以后價(jià)格），最低總房款約 40 萬(wàn)，因此，此總房款業(yè)已超過(guò)其承受能力。所以，片區(qū)對(duì)于中低端市場(chǎng)亦是不具可行性。 ，無(wú)論是置業(yè)者同質(zhì)偏好，還是其購(gòu)買(mǎi)力，都具有絕對(duì)的可行性。 綜上所述，片區(qū) 應(yīng)定位于中端和中高端市場(chǎng)。 Ⅳ .片區(qū)定位 市場(chǎng)定位 通過(guò)以上的分析，片區(qū)可定位于濟(jì)南市中端和中高端市場(chǎng)。 項(xiàng)目定位整體形象在濟(jì)南市區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)定位為中高端形象，在高新區(qū)區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)定為于片區(qū)高端形象。 二 .項(xiàng)目定位 中齊未來(lái)城 位于高新區(qū)國(guó)際會(huì)展中心往東 300 米路北，東鄰開(kāi)拓路，北面為市政規(guī)劃路，西至穎秀路，南面緊鄰工業(yè)南路。 交通四通八達(dá)，出行十分便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中齊未來(lái)城鳥(niǎo)瞰圖 項(xiàng)目總占地面積 258 畝，總建筑面積 40 萬(wàn)平米，綠化率達(dá) 40%。項(xiàng)目共分為兩期開(kāi)發(fā)，目前一期在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，總建筑面積 15 萬(wàn) 多平米，規(guī)劃有高品質(zhì)住宅、花園洋房、精裝公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)等，產(chǎn)品類(lèi)型豐富多樣，品質(zhì)較高，建成后將成為高新區(qū)域內(nèi)的大規(guī)模高品質(zhì)居住社區(qū)，高新區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性建筑群落。 由項(xiàng)目?jī)H需十余分鐘即可到達(dá)濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)、二環(huán)東路等城市主干道和重要交通樞紐，距經(jīng)十東路景觀大道、奧體中心也只有五分鐘車(chē)程； 10， 47， 87， 99， 112， 116, 119， 123 路等多條公交線(xiàn)路在此經(jīng)過(guò)，交通便捷，出行無(wú)阻，可方便到達(dá)市內(nèi)各個(gè)區(qū)域。 ⑴ .高新區(qū)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析： 1.高新區(qū)各樓盤(pán)在建工程量 分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 高新區(qū)在建工程量020000400006000080000100000120000140000160000180000中齊未來(lái)城鑫苑國(guó)際城市花園茗筑美嘉海信慧園中海紫御東郡 假日麗景海信都市陽(yáng)光項(xiàng)目名稱(chēng)工程量（單位：平米）已建供應(yīng)量 分析： 從上圖標(biāo)可以看出高新區(qū)新開(kāi)各樓盤(pán)，在建工程以中海和中齊兩大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)工程量最大。其中中海推出的為別墅和高層，中齊在建的為高層和花園洋房。鑫苑國(guó)際城市花園目前高層、小高層住宅項(xiàng)目已接近竣工，屬于尾盤(pán)。在建的為鑫苑金座的公寓項(xiàng)目。而海信都市陽(yáng)光開(kāi)發(fā)為高層，因項(xiàng)目是原本地塊較小，開(kāi)發(fā)規(guī)模亦是相對(duì)不大，在區(qū)域在建工程量中數(shù)量最少。區(qū)域有中齊未來(lái)城、茗筑美嘉、海信慧園、中海紫御東郡四個(gè)項(xiàng)目當(dāng)前開(kāi)發(fā)量較大，開(kāi)發(fā)面積均在 10 萬(wàn)平以上。由此可見(jiàn)，項(xiàng)目受次貸金融危機(jī)所波及的中國(guó)低迷的房地產(chǎn)宏觀環(huán)境影響較小 ，也可以看出，幾大開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的信心。 2.高新區(qū)新推出市場(chǎng)供應(yīng)量分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 區(qū)域新推出供應(yīng)量010000200003000040000500006000070000中齊未來(lái)城鑫苑國(guó)際城市花園茗筑美嘉海信慧園中海紫御東郡 假日麗景海信都市陽(yáng)光項(xiàng)目名稱(chēng)供應(yīng)量（單位：平米）推出新供應(yīng)量 分析： 從上面圖表可以看出，當(dāng)前高新區(qū)中齊未來(lái)城、鑫苑國(guó)際城市花園、中海紫御東郡、海信慧園、假日麗景、海信都市陽(yáng)光六項(xiàng)目供應(yīng)量較大，推出房源面積均在 3 萬(wàn)平米以上，其中以中海紫御東郡推出的房源最多，面積在 6 萬(wàn)平米以上。 從多數(shù)樓盤(pán)的放量來(lái)看，有不少項(xiàng)目雖然開(kāi)發(fā)量均已超過(guò)了 10 萬(wàn)平米，但推出的房源面積數(shù)量多未超過(guò) 4 萬(wàn)平米，中海約 6 萬(wàn)平米（中海開(kāi)發(fā)的集別墅項(xiàng)目和高層為一體，高層樓層在 30 層以上，因此單體開(kāi)發(fā)量既已很大，所 以即便是推出兩棟高層再加上別墅，放量面積也較大）。 3.區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)放量分析 區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)放量020000400006000080000100000120000中齊未來(lái)城鑫苑國(guó)際城市花園茗筑美嘉海信慧園中海紫御東郡 假日麗景海信都市陽(yáng)光項(xiàng)目名稱(chēng)放量（單位：平米）未來(lái)放量 分析： 通過(guò)上表可以看出，在未來(lái)以本項(xiàng)目中齊未來(lái)城和中海紫御東郡的已建單位公開(kāi)發(fā)售的囤量較大，面積在 10 萬(wàn)平米左右。而其他項(xiàng)目雖然未來(lái)還有已建未 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 售的囤量，但是囤積量較本項(xiàng)目和中海紫御東郡均相對(duì)較少，但面積多在 4 萬(wàn)平米左右，勢(shì)必會(huì)分流項(xiàng)目在該區(qū)域的目標(biāo)客戶(hù)，因此也不可小視。同時(shí)，也可以看出，從未來(lái)的放量來(lái)看，項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手即是中海紫御東郡，因此需要對(duì)其重點(diǎn)關(guān)注，及時(shí)了解其動(dòng)向與策略，全面掌握其信息，靈活變換，做到 “知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。 4.區(qū)域各項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格表（實(shí)際成交價(jià)）分析 區(qū)域各項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格4400460048005000520054005600580060006200中齊未來(lái)城鑫苑國(guó)際城市花園茗筑美嘉 海信慧園中海紫御東郡假日麗景海信都市陽(yáng)光項(xiàng)目名稱(chēng)單位：元（人民幣） 銷(xiāo)售價(jià)格（均價(jià)） 分析： 從圖表可以看出，區(qū)域銷(xiāo)售價(jià)格多在 5000 元 /平米以上。本項(xiàng)目?jī)r(jià)格在區(qū)域處于中等偏上水平。與個(gè)、海信慧園、中海紫御東郡等大牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相比較不具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 5.區(qū)域新推供應(yīng)量銷(xiāo)售情況分析 區(qū)域新推供應(yīng)量銷(xiāo)售情況%%%%%%%%%%中齊未來(lái)城鑫苑國(guó)際城市花園茗筑美嘉海信慧園中海紫御東郡 假日麗景海信都市陽(yáng)光項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售率銷(xiāo)售率 分析： 從上表可以看出，區(qū)域已銷(xiāo)售的各目中，以假日麗景銷(xiāo)售狀況最為良好。其原 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 因是，項(xiàng)目位于花園路，位置優(yōu)越，周邊配套成熟完善。再者，花園路業(yè)已多年未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，造成了改區(qū)域需求客戶(hù)的累積，為項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的條件。另外，項(xiàng)目定價(jià)相 對(duì)較低，性?xún)r(jià)比較高，獲得周邊客戶(hù)的認(rèn)同。項(xiàng)目恰遇開(kāi)盤(pán)的好機(jī)遇，推出房源有限，因此形成了最后項(xiàng)目在高新區(qū)所有在售樓盤(pán)中的銷(xiāo)售率最高，銷(xiāo)售情況最為良好。其次為茗筑美嘉，項(xiàng)目為浪潮集團(tuán)下屬開(kāi)發(fā)企業(yè)，山東茗筑置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)的一期多層住宅多為本集團(tuán)內(nèi)部人士認(rèn)購(gòu)，且價(jià)格相對(duì)要低很多，因此其內(nèi)部銷(xiāo)售在一定程度上虛推高了該項(xiàng)目的銷(xiāo)售率。而海信慧園，以較大的優(yōu)惠幅度，吸引了很多客戶(hù)前來(lái)購(gòu)房，原來(lái)均價(jià) 5300 元 /平米的名義房?jī)r(jià)，經(jīng)過(guò)優(yōu)惠后，價(jià)格在4700~4800 元 /平米，優(yōu)惠后價(jià)格較易獲得客戶(hù)認(rèn)可，利于銷(xiāo)售，再加 上項(xiàng)目以推出“特惠房”的促銷(xiāo)手段，銷(xiāo)售了不少房源，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售率的提高也起到了很好的促進(jìn)作用，而鑫苑國(guó)際城市花園，因其為尾盤(pán)了，很多好戶(hù)型均以售罄，現(xiàn)在剩余多為青年公寓或是較差戶(hù)型，因此項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況相對(duì)較差。 ⑵ .高新區(qū)產(chǎn)品分析 1.區(qū)域新樓盤(pán)各戶(hù)型供應(yīng)量比例分析 區(qū)域新樓盤(pán)各戶(hù)型供應(yīng)量比例14%38%14%21%7%6%1 室1 廳1 衛(wèi)（公寓）2 室2 廳1 衛(wèi)3 室2 廳1 衛(wèi)3 室2 廳2 衛(wèi)4 室2 廳2 衛(wèi)5 室3 廳兩3 衛(wèi)（別墅） 分析： 從上表可以看出，當(dāng)前片區(qū)幾大項(xiàng)目所推出的戶(hù)型以?xún)墒覂蓮d一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)兩種戶(hù)型為主。其中，占主流的為 85~105 平米的兩室兩廳一衛(wèi)的改善型戶(hù)型。而相對(duì)于一室一廳的小戶(hù)型，供應(yīng)面積相對(duì)較少。對(duì)于公寓的供應(yīng)量來(lái)說(shuō)，公寓戶(hù)型 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 之所占 14%，是因?yàn)榇斯?yīng)量?jī)H為當(dāng)前在建推出的產(chǎn)品供應(yīng)量。不包括未來(lái)即將推出的供應(yīng)量，如中齊未來(lái)城即有 4 棟公寓（精裝），即將推出，以每層 20 戶(hù)，每棟20 層來(lái)計(jì)算，即有 1600 戶(hù)。因此，項(xiàng)目的實(shí)際存量或未來(lái)供應(yīng)量中一室一廳的公寓